都市人口回流 衍生两大商战趋势

【新唐人2012年8月3日讯】过往,美国大都市的人口在成长到一定阶段后,便因环境拥挤、生活品质下降、房价过高、贫富差距等因素,人口开始向市郊流动,也从而形成都市人口与市郊人口“此消彼长”的共同现象。

然而,根据美国商务部人口普查局(United States Census Bureau)调查显示,近两年来,美国51座主要城市有27座出现都市人口成长高于市郊的特殊现象。包括纽约、休士顿、圣安东尼奥(San Antonio)、洛杉矶等地均出现明显的都市人口增长。

这个“都市人口再回流”的现象,主要起因于近年来都市内部生活品质大幅改善,许多工厂也都迁出市区,加上都市治安改善、犯罪率下降,以及都市更新、城市景观再造等因素,加上市郊房价也不断走扬,几乎快与市区不相上下,从而造成一股强大吸力,将市郊人口拉回都市区域中居住。

值得注意的是,都市人口的再回流,也连带衍生两个新兴的财经趋势。

其一,租屋商机大幅增长。尽管大量人口回流都市内,但他们却不一定立即有能力购屋,将继而带动租屋市场的需求增长,许多建商看准这一点,纷纷将投资计划改弦易辙,原本准备开发郊区独栋住宅的计划,临时踩下刹车,转回到市区内建造高楼层的公寓大楼,借此切入日益蓬勃的租屋市场商机。

纽约曼哈顿里林立许多刚开工的大楼新建案,网路租屋市场的询问交易热络,正是这个趋势的典型案例。

其二,大商家,小店化。过去随着人口从都市外移郊区,许多知名零售商、大型卖场也纷纷乐于在地价低廉的郊区兴建大型商场,吸引消费者大量采购。

然而,当大批人口回流都市,等于在都市内累积一笔可观商机,生意嗅觉敏锐的零售商自然也不愿放过这个趋势,但在考量都市房租、地价成本昂贵后,许多知名大型零售商选择在都市里开设小型零售店面,借此吸引都市里的主流消费群众,抓住商机分杯羹,同时也降低经营成本,维持获利。

包括全球最大零售商沃尔玛(Wal-Mart)、知名文具商Staples、办公用品商Office Depot、连锁零售商Target等都纷纷采此“小店化”的策略进攻大都市。

例如大型零售商Target近期已在芝加哥、洛杉矶、西雅图等地成立都市零售店,店面规模约在8万至10万平方英尺之间(约7432平方米至9290平方米、或相当于2249坪至2811坪之间),仅约一般郊区零售卖场的一半大小。

至于像文具商Staples等小型商品零售店,其都市店面规模则更迷你,供应的商品种类也因此相对较少一些。不过,却依然可以争取到许多都市消费者的青睐。

若都市人口回流趋势持续蔓延,各大零售业者与建商的商业大场势必将从郊区转回都市战场,也将注入另一波都市经济的成长能量。

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