美國房價復甦 能漲多高?漲多久?

FacebookPrintFont Size簡體

【新唐人2012年10月5日訊】(新唐人記者韋青一綜合報導)美國房價今年頻頻奏捷,幾乎每月都傳出正面利多消息,據房地產資訊公司CoreLogic的數據顯示,8月美國房市出現今年連續六個月的房價上漲;且房價同比(即與去年8月相比)增漲幅度達4.6%,創下過去六年來最高紀錄。種種跡象顯示,經過連續六年的跌勢,美國房價正在普遍回升。

不過,關於美國房價這波的復甦走勢,究竟是哪些因素促成?還能持續多久?或者仍有哪些挑戰?這些問題是許多美國民眾與國際投資客的關切重點。讓我們一起來深入了解。

問題一、有那些因素在促使房價回升呢?

1. 長期房貸的低利率以及房價偏低,帶動購屋需求的回升

美國房價回升主要得益於房貸利率回到了歷史最低水平。根據房利美(Fannie Mac)的數據,截至9月20日的當週,美國30年期固定房貸平均利率跌到了3.49%,追平1972年的歷史新低。超低借貸成本和處於低位的房價,自然持續吸引民眾踴躍買房購屋。

根據美國房地經紀商協會(NAR)發布的報告顯示,8月二手房銷量創下了兩年多以來的新高;而美國商務部的最新數據也顯示,8月份的房屋銷售量經季節因素調整後為37.3萬套,也比去年同期增長了27.7%。充分顯示這波房市復甦普遍帶動了美國市場的購屋買氣。

2. 上市房屋供應量不足,法拍屋減少

若按照過去的歷史標準來看,目前的房產止贖量(foreclosure)仍然很高,且仍有數百萬套房產正處於止贖過程、或者借款人已經多次拖欠貸款。

但是,由於銀行尚位確定何時或如何對這些房產進行沒收或拍賣,所以在銀行帳面上的房屋止贖數量比一年前下降了大約24%。加上過去幾年來市面上公開拍賣的銀行法拍屋大幅減少,從而使得房屋供應來源不足,也間接推升房價。

另外,由於法拍房和其他不良房產通常都以低於行情的價格出售,因此隨著上市的法拍房減少,市場供應量減少,也讓房價的下跌壓力隨之降低。

加上就業市場的緩慢改善、消費者信心以及對美國房市前景態度的提高,都為美國房市帶來成長的有利因素。

問題二、房價還會繼續上升嗎?

根據房地產研究機構 Zelman & Associates的首席執行長澤爾曼(Ivy Zelman)在最近一份報告中指出,如果銀行繼續緩慢有序地向市場推出更多的法拍房,而且住房需求仍維持在目前水平,那麼房價便很容易走出低迷的谷底,穩定走向穩定成長的良性循環階段。

匯豐(HSBC)美國首席經濟學家Kevin Logan日前也預測,受到美聯儲(Fed)的第三輪量化寬鬆措施(QE3)影響,未來房貸市場將維持穩定,也有助於帶動未來一年內美國房價平均可望上升約5%。

投顧公司穆迪(Moody’s)分析師Mark Zandi也預計,美國房價到2014年底將可望比現有水平上升10%。

市調機構IHS Global Insight 的經濟學家Patrick Newport 也看好未來美國房價仍會繼續上升,但是,在未來5 年內,房價上漲速度應該不會超過通貨膨脹的成長速度。

問題三、有哪些因素可能拉低房價呢?

1. 龐大的「影子庫存」

2007年發生的次貸危機遺留下的後遺症之一,就是讓美國不斷出現的止贖房產形成了規模龐大的「影子庫存」(按:指因房主無法還貸而進入查封狀態,還未上市法拍、但遲早會上市的房屋)。

據Zelman & Associates公司估計,總體而言,目前「影子庫存」仍有大約290萬套房產,比今年初下降了50萬左右。但該公司執行長Ivy Zelman估計,「影子庫存」下降的速度比預期要慢,是因為銀行需要較長時間來處理止贖案件,而且申請變更還款條件的房貸案例也不太成功,無法進一步促進止贖案件的降低。

Ivy Zelman預計,「影子庫存」數量今年會保持穩定,但巨大的「影子庫存」仍會對未來房價構成下修壓力。

2. 經濟成長緩慢 、就業疲軟

目前美國經濟成長緩慢,失業率已經連續43 個月在8% 以上。就業市場疲軟,影響民眾所得與財務能力,也進而降低了民眾的購屋需求與申貸能力。

3. 銀行嚴苛的貸款條件

金融海嘯前,銀行寬鬆的貸款申請標準以及願意向無力還貸的屋主提供次級貸款,最終讓銀行業一夜之間變成了金融海嘯的受災戶。

因此,現在銀行業對資金放貸也變得更為謹慎,貸款條件變得更加嚴苛了,從而會促使核准的貸款申請案例減少。

經濟學家Karl Case接受《華爾街日報》(Wall Street Journal)採訪時認為,目前美國和全球經濟都有問題,前景混沌不明,也因此造成不利房價回升的因素還有很多。

通常來說,房價在春夏季節會上升,因為那時買房人會比較多。尤其夏季是房屋銷售最繁忙的季節,所以通常是房價最高的時候。之後在秋冬季節房價會下跌。

對於有意買房的民眾來說,關鍵是要密切關注房價年復一年的變化趨勢,並且關注總體經濟局勢與相關政策的發展,才能洞燭機先,並在適當時機入場「花小錢、住大屋」。

相關文章
評論