劉忠良:中國房地產亂局的真相是權力謀利

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【新唐人2013年8月7日訊】財政部日前向全國人大常委會預算工委通報關於貫徹落實十二屆全國人大一次會議預算決議和履行政府三項承諾時表示,將擴大個人住房房產稅改革試點範圍,為全面推進房地產稅改革進一步積累經驗。

關於房產稅,幾位朋友引發了爭論。有人說遞增房產稅有利於降低貧富差距是好事,有人說房產稅加重稅負是壞事。

如果要全面的看待房地產,就不能僅僅從房產稅這個小問題上看。房地產只是中國經濟社會系統的一部分,而其背後是由制度等所決定的宏觀大系統。

筆者認為,中國大陸高房價、住房難問題的根本,是不受約束的權力在房地產上攫取了過多利益,是不良的制度環境導致的經濟畸形及房地產業亂局。

在中國大陸,政府壟斷城市土地供給,人為的製造商品房的稀缺性和「奇貨可居」的投資性,從而製造高房價剝削普通老百姓。房價高到一定程度,再推出房產稅,讓多買房子的再出血,因為這時推出房產稅的稅基高。房產所有者再把房產稅部分或全部轉嫁給租房人,因為政府壟斷了土地導致了房地產的「稀缺」情緒。

這樣的房地產政策設計,最後無論窮富,都得給政府和權力所有者交錢,多數人都在高房價、住房難之下掙扎。這就是「合法」的「打劫」。

為何?權力不受約束,經濟扭曲讓政府有機會這樣獲利。

從高房價誕生始末及其延續,我們可以看到中國政治等制度改革滯後等所導致的一系列亂象。

首先說明一下,中國高房價、住房難不是因為人口多。如果說是人口多導致的,包括本文在內,絕大多數分析中國高房價、住房難的文章就沒有必要存在了,制度及政府也沒有責任了,因為有「人口多」這個替罪羊。

發達國家人均城市建設用地82.4平方米,發展中國家為83.3平方米。包括郊區在內,紐約人均占地為112.5平方米。如果中國城市化達到70%,人均城市用地為100平方米,則僅占國土面積的0.98%,根本不值一提。

造成中國高房價及房地產業扭曲的首要原因是政府壟斷城市土地供給。中國是極少數幾個政府壟斷城市土地的國家。在壟斷的情況下,必然人為的製造稀缺、提高價格,以獲得最大壟斷利益。

造房子首先要有土地。土地被壟斷了,供給少了,價格高了,那房子就會趨向於又少又貴。「奇貨可居」,少了才更貴,政府壟斷土地便造成房子更具有「囤積價值」和投資價值。在實業難做、投資管道狹窄、通貨膨脹和房地產的升值誘惑下,房子成了保值升值的重要選擇,富人資金或民營資本或灰色收入便流入房地產進一步推高房價。

人是逐利的,貨幣或資本也是逐利的,這是市場經濟的正常現象。與其抱怨「溫州炒房團」或富人拉高房價,我們更應該去追問其背後的政治經濟制度責任,比如政府壟斷土地、制度環境限制實業發展等。

不計政府或官員的灰色收入,政府拿走了房價的70%左右。為什麼政府打擊「小產權房」,因為「小產權房」侵害了政府的壟斷利益。小產權房價格只有市場價1/3左右或更低,這樣的房價,政府哪裏來的巨大「油水」?打擊「小產權房」的實質是與民爭利。

高房價不一定住房難,如果一般大眾不需要買房子住。比如新加坡,90%以上的人口住在政府的保障性住房裏面。剩下的少數富人,則由市場解決住房。那麼房價地價越高,政府從中拿到的收入越高,則更有資金建設保障性住房。此時富人通過購買高價房,實現了向一般人的轉移支付和縮小貧富差距。

但中國卻相反,保障性住房剛剛開始而且極少。把絕大多數人的住房問題推向市場,又十分吝嗇的供給住宅用地,結果絕大多數人被迫直接或間接承受高房價的代價——或成為房奴,或交了很多房租,或者物價中包含房價、地租。就像禁止你自己種糧食,又逼著你高價買政府的糧食,這不是「搶劫」老百姓嗎?

政府壟斷土地人為製造房子稀缺,必然推高整個城市的租金和運轉成本,比如吃飯、買東西、看電影,產品和服務的提供者必然把所支付的房價或租金轉嫁給消費者一部分。

結果,或多或少,幾乎每個人都承受了政府壟斷土地的代價,只不過是政府及其利益相關者還能得利。

政府從高地價中拿到了錢,養活了龐大的政府和巨大的行政耗費,也更有錢進行投資和城市建設,官員又可以從投資和城市建設中拿回扣,於是就有了更多的GDP、稅收、形象和經濟利益,城市看起來更闊氣,官員順便以此升官發財。

政府有錢投資基礎設施了,土地和房產升值,政府接著從地價拿錢,再次房地產與城市建設迴圈。同時,政府有錢投資了,也推高了通貨膨脹,繼而更加顯得「民窮國富」。

政府投資和舉債發展抑制不住興奮,這種升官發財的模式走上癮了,把持不住了,地方債務就越來越大。

所謂分稅制推高房價或地方債務,這種說法很有問題。沒有政府壟斷土地這個工具,政府怎麼推高地價和房價?地方政府不投資上癮,怎麼會有那麼多債務?

地方官員為什麼投資上癮?因為他們的權力升遷和利益實現需要GDP增長、財政收入增長。而中央政府之所以設計這樣的規則,因為我們執政黨需要以快速的經濟增長來獲得執政合法性。總之,地方政府樂意推高房價、熱心投資、債務膨脹,其背後是制度激勵機制決定的,最終還是權力問題。

政府官員也是人,人的本性是自利的。自利驅使政府從壟斷土地中獲利,驅使地方官員希望從房價上漲中獲取利益,這是人性必然的,也是罵不走的。抑制人性自利的破壞力一面,最根本的還是制度。而我們沒有約束政府的相應制度,我們無法決定官員的升遷和利益,這決定我們只能承受政府壟斷土地的一切後果。

因此,我不贊成去罵官商勾結製造高房價。製造高房價的首要原因是土地等政治經濟制度,這是商人無法決定的。商人也是人,必然是逐利的,這是市場法則。

如果企業或商人在競爭中被迫勾結官員,那說明是制度逼人作惡,否則就會「劣幣驅逐良幣」,好人沒土壤。市場出現不好結果,那麼說明制度有問題,我們更應該追究制度責任而不是沒用的去罵人。

高房價及房價上漲的第二重要原因是金融方面的問題,即外匯占款長期持續增長、貨幣發行增長過快、政府和國企過度投資及民間金融抑制。中國外匯儲備從2000年底的1655.74億美元,快速增長到2011年底的3.181萬億美元,11年增長至原來的19.21倍,年均增長率高達30.82%。推動外匯占款從2000年底的14291.14億元上升到2011年底的253587.01億元,是同期中國狹義貨幣M1增量的1.01倍。這意味著,過去11年內的大部分時間內,外匯占款已成為中國央行發行基礎貨幣的最重要甚至唯一管道。

由外匯增加導致的基礎貨幣投放增長,導致通貨膨脹和貨幣流動性氾濫。通貨膨脹導致負利率,貨幣流動性氾濫推高物價和資產價格,在城市化的機緣下,處於價格上升勢頭的房子就成了保值增值和投機的對象。

政府熱衷換取外匯、出口退稅和強制結匯等,那麼愛外匯,不會僅僅是過去缺外匯窮怕了吧?因為我們早已是外匯第一大國。難道我們政府感到某種不安全因而不相信自己的人民幣?或者說美元、歐元方便他們隨時出去在外邊花費?或者我們的全國人大一直不知道這樣外匯過度增長副作用太大?其實外匯占款導致持續貨幣增長也有重要的制度問題。

貨幣發行需要途徑,在中國,一個重要方面是取得外匯的企業直接換了人民幣,另一個重要方面就是投資增加、貸款增長。貨幣發行過快推高了房價,但同時房地產等投資及房地產金融化等又推動了貨幣發行增長。所以,僅僅說貨幣發行推高房價是不對的,房價上漲及房地產膨脹也推動了貨幣發行。

政府推動了很大一部分投資,國有企業因為資金的廉價也比較有力的推動了投資,結果釋放除了貨幣並買走了物品,推動通貨膨脹,繼而推高房價。

抑制民間金融發展,國有金融體系把大量資金交給國企及政府主導的投資,一方面推動通貨膨脹,另一方面又推高民營企業的融資成本,民營企業既承受通貨膨脹壓力又承受高資金成本壓力。實業難做了,尤其是製造業,乾脆投向房地產,推動房價上漲。

目前來說,國有企業遠沒有實現所謂共同富裕、縮小貧富差距的設想,但現實卻相反,主要是政府及國有相關人員得利。比如法律上我們中國人都是中國移動的股東,但移動收了我們那麼高話費,卻富了少數人。所以,國企應該回歸其目的,收益應該歸全民所有。

從另一個方面也說,國有企業也說政府及官員掌握資源的手段。但不能為了壟斷資源而行政限制競爭。國有企業有其產權缺少的弊端。但更重要的是,應該放開競爭,不能行政製造壟斷、維護壟斷,進而剝削民眾,這與國有企業目的背道而馳了。

中國高房價的第三個重要原因是貧富差距過大。供給和需求決定價格,能買得起還是一些人有錢或能夠從銀行等拿到錢。塗肇慶說,中國房地產的真相是13億人中有12億買不起房子,剩下1億買了過多的房子。高房價及房價上漲推高了貧富差距,但貧富差距更推高了房價。

西南財經大學報告說中國基尼係數達到了0.62,遠高於國際的0.4警戒線。財富過度集中於少數人,包括官富或官親朋富人,那麼占人口少數的富人就能買得起高價房。同時,貧富差距過大,普通民眾購買力不足,造成實業難做,加劇富人購房投資地產,推高房價。

市場效率會自動造成一定的貧富差距,但貧富差距過大,那一定是制度問題。不合理的貧富差距更多是制度導致的權力、資源、起點、機會等不公正造成的。

在中國,造成貧富差距過大的最重要原因就是權力所導致的資源、機會等不公正,權力和權錢結合攫取了過多社會利益。這是一個制度問題,也是不受約束的權力濫支配資源和利益的分配。

從利益上講,其實無論中央還是地方,都能從房價上漲中直接或間接獲取利益,由於政府的房地產調控向來不動政府自己的利益,所以總是折騰社會,比如推動離婚。一個不動政府自己利益的、不顧社會利益的房地產調控,那頂多是做樣子。

如果真要給中國一個健康的房地產發展,那政府就應該給自己利益動刀子。但是,政府為什麼向自己利益動刀子呢?很難有一個主動向自己利益開刀的利益集體,除非:一、決定權力在其他人手中;二、被迫。

但是,第一,中國沒有相應制度保障民眾可以控制權力,民眾沒法約束政府從房地產中攫取過多利益;第二,在民眾與政府博弈及中央政府和各級政府的利益權衡中,目前還沒有強制力量迫使政府打破土地壟斷等政策。

如果官員由民眾任命,官員就不會拼命造GDP及副產品高房價或者拿高房價實現自己升遷利益;如果民眾也能夠約束最高權力,或使最高權力感到莫大壓力,中央就敢於向地方政府利益動刀子或乾脆改變房地產及對地方政府激勵的遊戲規則。

所以,權力不受約束,在房地產及整個經濟中攫取利益太大、不正當干預過多,這就中國房地產問題的根本。其他,皆皮毛也。解決中國經濟亂象的根本,需要把權力關進籠子裏。

文章來源:作者博客

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