中國樓市黑鐵時代 死亡遊戲開始?

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【新唐人2014年10月12日訊】在中國大陸,樓市的巨量庫存使許多城市的新城、新區變成了沒有人煙的「鬼城」。面對經濟放緩以及消費增長持續低迷,今後大陸或會出現更多新的「鬼城」。地產大享王石曾經說過,房地產已經告別黃金時代。有媒體體則認為,中國樓市挺不住了,已經開始了死亡遊戲。

大陸樓市低迷有目共睹,以地方城市為中心的新城、新區出現了「鬼城」,沒有買主的住宅樓林立。在經濟放緩而導致的消費增長緩慢的背景下,加快商業設施的建設給人帶來更強烈的過剩感。

中共官方統計數據顯示,今年前8個月國內商品住宅銷售面積同比下降了10%,銷售額也下降了10.9%。即使是所謂的金九銀十的銷售旺季,9月份中國主要城市樓盤銷量和去年同期相比也下降了大約20%,中國房地產市場下行趨勢絲毫沒有逆轉。

10月初,央行接棒地方政府加入救市行列,通過降低首貸認定門檻,有限放鬆信貸,來刺激需求,這可以從反面印證樓市壓力之大。而從10月最初的市場反應來看,購房者並沒有多少熱情。

10月1日至6日,廣州一手住宅網簽401套,相比去年同期的716套,同比下降高達43.99%;上海的成交量為453套,同比下降27%;北京網簽共計只有217套,同比下降33.3%;而深圳的成交量僅為90套,相比去年同期的111套,下降了18.9%。

有分析認為,「十·一」假期本應是樓市的盛宴,銷售量卻出現了大跌,這說明樓市大勢已去。銷售量延續下跌,房企資金鍊承壓愈來愈大,樓市危險已呈現,或許離崩盤不遠了。

鏈家地產市場研究部張旭表示,今年房地產市場整體下行,庫存量壓頂,而購房者觀望情緒濃重,雖然出台了「救市」政策,卻也未能使市場回升。北京等一線城市市場成交仍然疲軟,以上海為例,「十·一」期間上海房展會同比2013年房展下跌16%。雖然房展會上超4成樓盤明確表示有折扣或優惠,亦未能使成交回暖。

樓市進入黑鐵時代

中國瞭望雜誌報導說,樓市是繼續走向泡沫破裂的深淵,還是會在更強大和密集的政策刺激下反轉?這是眾多開發商們最渴望得到解答的問題,但遺憾的是,誰也無法給出一個確定的答案。無論學界還是政界,對刺激政策更多的是爭議而不是共識。

如果經濟危機的歷史是一種鏡鑑,如果對市場規律有一定的敬畏,那麼樓市風暴到來的節奏和軌跡或許難以預判,但大調整的基本趨勢不會改變:對眾多開發商來說,尤其是中小型開發商來說,不要有幻想,不要有僥倖心理,正在到來的驚濤駭浪可能會是大部分開發商無法熬過去的嚴冬,開發商們必須深刻研判市場趨勢,評估自身優劣勢,形成有效的危機應對策略,這才是黑鐵時代的救贖方略。

目前中國大概有三萬多家房地產公司(另外一種說法是五萬多家,當然,很多是大型開發商的項目公司),而中國前十大開發商加起來的市場佔有率不到20% ,這說明市場集中度遠遠不夠。

報導說,大部分開發商都沒有品牌聲譽,缺乏專業實力,僅僅依靠資金和對土地的佔有,在行業欣欣向榮的時候,擠入場分一杯羹,這種如同撿錢的財富故事顯然是不可持續的,當行業實質性調整,市場壓力暴增,流動性潮水退去的時候,大部分房地產公司開始窘相畢露,公司倒閉、老闆跑路的現象幾乎是不可避免的。

發生在河北廊坊的眾多開發商無力支付民間投資而集體違約的現象,就是最新的例證。

2014年以來,二三線城市的房價陸續下降,一線城市也出現鬆動,但無論從成交量和公眾預期來看,降價幅度顯然還遠遠不夠。

與此同時,開發商們傾向於宣揚一種論調,根據土地和建築安裝成本,很多樓盤的利潤率已經很低,房價降價空間不大了,部分樓盤甚至以接近成本價在銷售,要求開發商進一步降價是不合理的。

這種說辭固然很符合開發商的心態,但這同時又是十分荒謬的一種定價邏輯。大部分時候,決定市場價格的並不是成本,而是交易雙方的博弈均衡點。對很多開發商來說,根本不是一個保本或者微利的問題,而是一個「To be or not to be」——生存或死亡的遊戲。

報導認為,樓市泡沫破裂是一場被人為延遲的調整,同時也可以是一種創造性的破壞,對於那些有所準備的企業來說,未嘗不是一個巨大的機會。在更嚴苛的競爭環境中,那些更有行業洞察、資金實力、品牌實力、管理優勢的開發商,將成為危機過後的贏家。

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