蔡慎坤:房地產泡沫為什麼堅不可摧

在北京的飯局茶敘上,如今人們津津樂道的都是房價,每個說者的臉上,都洋溢著房價爆漲的喜悅和自豪!

有朋友前年底在西四環里花了不到5萬的價格買了一套房,如今的房價己到了10萬!有朋友去年在河北固安購房,每平米的價格是7000左右,如今己過了2萬!今年初有朋友在天津武清購房,每平米的價格是1萬上下,如今也過了2萬!

北京樓市似乎永遠沒有什麼不可能。這裡有著最貴的項目、最龐大的購房群體,也同樣有著最狂熱的搶房潮。在深圳和上海房價直線上升中,對以北京為首一線城市的「唱空派」日漸消聲,正轉身投入浩浩蕩蕩的購房大軍中。在經濟越來越不景氣掙錢越來越難的當下,人們發現,買房炒房是唯一致富暴富的途徑!

截至9月5日,包括使館壹號院、萬柳書院、泛海國際、龍湖西宸原著和北京壹號院、紅璽台等多個項目在內,北京10萬元/平方米以上的專案成交已經達到304套,是2015年同期63套的近5倍;而單套1000萬以上的住宅專案目前已簽約3849套,創造了歷史最高紀錄。

金地華宸位於偏遠的門頭溝山區,剛剛贏得了一場「大滿貫」。據開發商公開的資料顯示,第一期推出156套房140平方米的四居,套均約800萬元,從清晨6點就有客戶陸續到場排隊,上午9:30正式開盤後僅用了40分鐘,156套房源便被「搶購」一空,平均每分鐘售出4套,開發商當日將13億元銷售額收入囊中。

房地產有沒有泡沫己不是人們再關心的話題,一位老闆的觀察和總結很有特點,他說如果按照人均收入來算,京滬深幾乎沒有什麼人買得起房了,房地產泡沫早就應該破滅,之所以越吹越大甚至堅不可摧,是因為有銀行托底,房地產泡沫一旦破滅,首先倒掉的是銀行,然後就是政府,因而政府要竭盡全力不讓這個泡沫破滅,這不是單純的經濟問題而是涉及到政權的存亡問題。

如果按市場規律來說,世界上沒有隻漲不跌的房價。但市場之外的政治因素,往往又在影響著房價。人們津津樂道的「中國模式」,其實就是中國奇特的房地產財富增長模式和房地產開發銷售模式。一個十三億人口的大國,完全照搬彈丸之地的香港經驗,把財政收入跟土地出讓牢牢捆綁在一起,這樣的房價豈有不漲的道理?

9月7日,最新的資料顯示:18家上市銀行截至今年上半年末的個人住房按揭貸款餘額合計為14.12萬億元,房貸業務幾乎成為大部分銀行信貸板塊中的絕對主力。這個數字還不包括銀行放發給房地產企業同樣龐大的開發貸,今年多家銀行均推出了「房抵貸」產品,額度大部分在300萬以上,有的銀行甚至沒有上限。也就是說,銀行正在默默地給火爆的房地產輸送著巨大的槓桿。

過去說房地產綁架了中國經濟,許多人不以為然。如今看來,房地產不僅綁架了中國經濟,也綁架了銀行,更綁架了政黨!綁架了每一個貸款購房的家庭和個人!中國房地產市場從一開始就與居住無關,房地產沒有真正的市場,只有真正的政治。

推動房價上漲的因素很多,除了貨幣增發、土地財政、政績衝動之外,官場的貪腐也是一大因素。幾乎每個貪官倒下,除了持續刷新貪腐紀錄外,都有多套房產的罪證一併羅列,在讓人大開眼界的同時,也令人黯然傷神。

在房價高企的今天,老百姓一輩子的積蓄可能買不起一套房,而貪官卻擁有的大量房產,無形中給民眾深重的無力感和挫敗感。在房子就是硬通貨的現實語境里,腐敗官員坐擁如此之多的房子,不過是再次告訴人們,權力尋租,遠比人們想像的更加嚴重更加可怕。

1979年底,廣義的人民幣供應量(M2)為1555億元,2006年M2達到了創紀錄的30萬億,2016年達到141萬億,10年時間又增長了5倍;與1979年相比,37年時間增長了近1000倍。

由於實體經濟極不景氣,如此天量的資金,只能在樓市打轉,從而助推了房價持續飆升。在狂熱的情緒傳導下,人們似乎對數字失去了感覺,再貴的房子只要推出,總是被人一搶而空。

這樣的神話,在日本曾經出現過。從1985年底到1990年初,短短四年多時間,日本城市地價增長了200%。1990年,僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格,而美國的面積則是東京的1.5萬倍。

用東京大學教授田村清彥的話來說:「當時東京新宿的工作室價格在一天之內能夠翻倍,今天你買,明天他買,價格高漲,並且形成了一種連鎖效應。」

這是所有日本人都難以磨滅的泡沫記憶,而從1990年開始,日本人為泡沫經濟付出了巨大代價,所謂「失去的二十年」,是指泡沫破滅後,日本經濟更是萎靡不振,二十年間,日本年均GDP增速只有0.75%。日本六大主要城市住宅用地價格跌幅達到65%。隨著房價暴跌,國民財富持續縮水,損失高達1500萬億日元,相當於日本3年的GDP總和。

時隔20年之後,日本經濟開始溫和復甦,但日本地價和房價仍遠遠未回到當初的水準。以東京都市圈為例,2014年東京及周邊地區一套公寓均價240萬人民幣(65平米左右),均價不到4萬元。與中國對比,這一價格只能在北京深圳上海的郊區選房,日本的房屋面積都是套內實際面積,不存在什麼公攤,土地是永久產權,東京的房價根本不敵北京上海深圳。

2015年日本東京都人均月收入達到580萬日元,相當於27558人民幣,而2015年,北京人均可支配年收入是48458元人民幣,上海人均可支配年收入是49867元人民幣,深圳人均可支配年收入是44633元人民幣。

雖然中國的房地產市場是一個半市場化的市場,市場價格的形成不完全是買賣雙方討價還價、利益均衡的結果。房價運行機制中牽扯到了太多的利益博弈,因此價格形成遠遠不是供需平衡那麼簡單。但是總有一天市場的力量會強大到任何利益集團都無法抵擋的地步,房地產泡沫的破滅只是早晚的事情!

──轉自《作者博客》 本文只代表作者的觀點和陳述。

責任編輯:劉旋

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