房客蓄意不交租 律師解析合法驅逐程序

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【新唐人北京時間2020年06月26日訊】加州當局近日宣布,將疫情期間禁止驅逐房客的命令,延長至7月28日。該法令讓許多房東對趁機不繳房租的租客感到束手無策,對此,律師蔡玟慧指出,房東依然可以通過法院啟動「非法佔有」程序,保護自己的財產。

律師蔡玟慧指出,即使加州禁止驅逐不繳房租房客,但房東仍可以到法院啟動「非法佔有」申請程序,保護自己財產。

律師 蔡玟慧:「我們在美國,你的權利包括你自己資產的權利,你的房產權利是一個權利,政府不能完全控制,說因為你把你的物業拿去租,你都是照法律規定,政府可以跟你說,現在你的房客都不欠你錢了。他(房客)不是不欠,只是延遲交付,遲交他(房東)不會趕你,所以房客也要思考這點。」

當前,除了有來自州長紐森的命令,禁止在7月28日前驅趕房客外,加州州眾議員邱信福也提出的AB1436提案,將允許租客延遲最長15個月不用繳交房租。

蔡玟慧表示,加州政府這種過度規範,不但可能侵犯憲法保障的個人財產權利,而且會傷害經濟。

律師 蔡玟慧:「目前的法律來講,在加州,尤其是比較傾向保護房客的做法,那有些當然是有基本的疑慮,是因為中共肺炎的關係,可我覺得,雖然在疫情期間,我們現在聽到的提案,都讓我蠻擔心,覺得這個會導致失衡,房東不知道怎麼支撐下去。」

關於如何在當前形勢下驅離不繳房租的問題房客。蔡律師表示,房東首先應對租客發出一個三天通知。

如果房客沒有回應,根據加州法院行政辦公室,房東就可以申請合法驅趕令。

具體步驟包括,必須填寫好傳票、起訴狀和民事案件首頁,攜帶原稿和備份到法院提交給法院助理,隨後帶回蓋有印章的備份,將其中一份交給租客提供答辯。

律師 蔡玟慧:「要確定你有一個合法有效的契約,不確定的話就要和律師諮詢,你有沒有給他寬限期?哪一天你可以給他加逾期罰款等等,那你有沒有照時間給他發票,他幾天之內沒回,你有沒有跟進?用什麼方式?地址、聯絡方式有沒有寫?比如說有的合約會寫只能用郵寄,要給普通郵件。」「你不管告什麼案件,我們一般都不建議當事人自己去送。為了一個訴訟的案件,兩個人打起來得不償失,而且危險。一般就是請法院人員或者是專門傳票送達員去送達。送達之後,一般UD的案子他有五天可以答辯,那就看他怎麼答辯。」

此外,她也提醒房東,在出租時一定要簽訂有法律規範的書面租約,避免口頭約定,不僅如此,房東還要熟悉當地的租賃法規,避免權益受損。

新唐人記者王姿懿洛杉磯採訪報導

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