王赫:中共賣地已難 地方財政咋辦?

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今年各個地方政府賣地,像坐過山車:上半年,熱火;三季度以來,驟冷。

官方數據,上半年國有土地使用權出讓收入34,436億元(人民幣,下同),同比增長22.4%。這是什麼概念呢?第一,就在疫情中,去年中共賣地已創新高(高達8.4萬億元,相當於澳大利亞一年的GDP),而今年上半年竟同比增長22.4%,是不是瘋上加瘋?第二,今年上半年34,436億元,相當於同期地方一般公共預算本級收入(62,492億元)的55%,全國稅收收入(100,461億元)的34%,全國一般公共預算收入(117,116億元)的29%。也就是說,地方財政對賣地的依賴更重了。

但是,7月以來,以恆大違約為信號彈,土地市場風雲突變。據貝殼研究院數據,3季度全國351城的住宅用地成交金額為1.08萬億元,同比下滑37.01%,累計成交金額為4.21萬億元,同比下滑7.63%。

官方規定今年22個典型的城市只能夠進行三輪土地出讓。與上半年第一次集中供地熱絡的場面不同,第二輪驟冷。且看幾個城市實例。

10月13日,北京第二輪集中供地共計收入513.43億元,較5個月前首次集中供地(1,109.7億元)的入帳,已經腰斬。此外,北京計劃此次供應地塊43宗,但26宗因無人出價而延至下批出讓,流拍率高達60.5%。

10月13日,上海第二輪土拍最終成交41宗地,成交金額538億元。稍前,10月8日,上海少見地宣布一次性終止七宗地塊出讓。

10月12日,杭州第二批集中供地,出讓地塊數量僅14宗,總起始金額246.2億元,總成交金額為257.5億元,平均溢價率僅4.6%(首輪供地溢價率超29%)。

10月12日,武漢為期三天的第二批集中供地結束,原計劃出讓51宗土地,其中8宗撤牌,流拍3宗。實際成交40宗地,土地出讓金達348億,其中38宗地底價出讓,溢價地塊只有兩塊。

在9月27日完成第二輪集中供地的廣州,共有48宗涉宅地出讓,23宗地成交,總成交金額達569.37億元;而其餘25宗地塊則流拍,流拍率達52.08%。

另據中信建投監測,截至10月7日,有15個城市完成了第二批集中供地,總規劃建面為5,773.6萬平方米,平均溢價率僅為4.9%,較首批22城16.8%的平均溢價率下降了11.9個百分點。同時,15個城共掛牌的700宗地塊中,流拍及中止交易數量的達到206宗,流拍及中止交易率高達29.4%。

短短幾個月的時間裡,溢價率下行、流拍率上行、底價成交,一線、新一線城市的土地市場如此大變,其它城市的表現自然也可以想見。

什麼因素導致土地市場驟變呢?

直接觸發因素,應是轟動性的恆大違約事件。恆大是中國頭部房企,總資產2.3萬億元,負債高達1.95萬億元(全世界負債最高的房企),已多次沒有如期償還債務。恆大違約的影響是巨大的,不僅帶動房企板塊股價下滑,而且今年的「金九銀十」成絕響,9月賣樓20年最差。恆大違約的影響也是深遠的,既打破了龍頭企業「大到不能倒」的幻想,又戳穿了中國房價「只漲不跌」的神話,大大凸顯了中國房地產市場的泡沫,這對中國經濟走勢的預期判斷和廣大民眾的心理衝擊,是難以估量的。

恆大違約事件在2021年下半年出現,有其偶然性。如果不是一系列的不利因素聚集、耦合,例如恆大地產歷時4年引入1,300億元戰略投資回歸A股失敗,恆大爆雷的時間或會延後一段時間。

但是,恆大違約事件更有其必然性。除了恆大高負債、高擴張,高周轉的地產模式的內在弊端和其多元化失敗之外,最主要的,是中共房地產市場政策。

2020年起中共強力房地產政策掀起的波濤,正是當今土地市場驟變的主要原因,恆大不過是目前最大的一艘觸礁的舟而已。

中國房地產市場自1998年走來,調控之聲不停,但房價越來越高。2020年起習當局下決心重整房地產市場(稱「房地產是金融風險方面最大灰犀牛」),連出重手。例如,第一,2020年8月,出台「三道紅線」,收緊房企融資;第二,同年底,推出房地產貸款集中度管理,銀行業金融機構的房地產貸款餘額占比及個人住房貸款餘額占比不得高於央行、銀保監會規定的相應上限;第三,今年推出土地集中供應制,22城一年僅限三輪,且溢價率上限15%;第四,開始將國有土地使用權出讓收入劃轉稅務部門徵收;等等。目的是構建「人、房、地、錢」四位一體的聯動新機制,此是房地產長效機制的核心內容。

在這些重磅炸彈的持續轟炸下,不少房企翻船,有統計說平均一天一家房企破產,實際情況應更慘烈。BBC刊文說,中國房地產發展20年後,「大時代結束了」。

結語
中共畸形的「改革開放」,致使長達幾十年的經濟增長是高度扭曲的,積累、形成了眾多致命性弊端。習當局對此有所認知。由於種種原因,習當局現對房地產痛下殺手,導致現在賣地難,而中共各級地方政府很大程度又靠賣地吃飯,這就必然置地方財政於困境。

地方最終還是要向中央伸手要錢。而根據中共財政部「關於2020年中央和地方預算執行情況與2021年中央和地方預算草案的報告」,2020年中央政府收入總量為91,651.08億元,對地方轉移支付高達83,315.3億元(預算數為83,915億元,比上年增了12.8%,這在近年來是最高的),已超過中央政府收入總量的90%,轉移支付幾乎沒有增長空間。因此,2021年的預算安排,中央財政對地方的轉移支付83,370億元,基本持平。

疫情持續、經濟不穩,賣地收入現又驟降,中央也無力增加轉移支付,地方財政咋辦?只能是中央和地方矛盾的深入發展。

本文只代表作者的觀點和陳述。

(轉自大紀元/責任編輯:劉明湘)

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