中国楼市黑铁时代 死亡游戏开始?

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【新唐人2014年10月12日讯】在中国大陆,楼市的巨量库存使许多城市的新城、新区变成了没有人烟的“鬼城”。面对经济放缓以及消费增长持续低迷,今后大陆或会出现更多新的“鬼城”。地产大享王石曾经说过,房地产已经告别黄金时代。有媒体体则认为,中国楼市挺不住了,已经开始了死亡游戏。

大陆楼市低迷有目共睹,以地方城市为中心的新城、新区出现了“鬼城”,没有买主的住宅楼林立。在经济放缓而导致的消费增长缓慢的背景下,加快商业设施的建设给人带来更强烈的过剩感。

中共官方统计数据显示,今年前8个月国内商品住宅销售面积同比下降了10%,销售额也下降了10.9%。即使是所谓的金九银十的销售旺季,9月份中国主要城市楼盘销量和去年同期相比也下降了大约20%,中国房地产市场下行趋势丝毫没有逆转。

10月初,央行接棒地方政府加入救市行列,通过降低首贷认定门槛,有限放松信贷,来刺激需求,这可以从反面印证楼市压力之大。而从10月最初的市场反应来看,购房者并没有多少热情。

10月1日至6日,广州一手住宅网签401套,相比去年同期的716套,同比下降高达43.99%;上海的成交量为453套,同比下降27%;北京网签共计只有217套,同比下降33.3%;而深圳的成交量仅为90套,相比去年同期的111套,下降了18.9%。

有分析认为,“十·一”假期本应是楼市的盛宴,销售量却出现了大跌,这说明楼市大势已去。销售量延续下跌,房企资金链承压愈来愈大,楼市危险已呈现,或许离崩盘不远了。

链家地产市场研究部张旭表示,今年房地产市场整体下行,库存量压顶,而购房者观望情绪浓重,虽然出台了“救市”政策,却也未能使市场回升。北京等一线城市市场成交仍然疲软,以上海为例,“十·一”期间上海房展会同比2013年房展下跌16%。虽然房展会上超4成楼盘明确表示有折扣或优惠,亦未能使成交回暖。

楼市进入黑铁时代

中国瞭望杂志报导说,楼市是继续走向泡沫破裂的深渊,还是会在更强大和密集的政策刺激下反转?这是众多开发商们最渴望得到解答的问题,但遗憾的是,谁也无法给出一个确定的答案。无论学界还是政界,对刺激政策更多的是争议而不是共识。

如果经济危机的历史是一种镜鉴,如果对市场规律有一定的敬畏,那么楼市风暴到来的节奏和轨迹或许难以预判,但大调整的基本趋势不会改变:对众多开发商来说,尤其是中小型开发商来说,不要有幻想,不要有侥幸心理,正在到来的惊涛骇浪可能会是大部分开发商无法熬过去的严冬,开发商们必须深刻研判市场趋势,评估自身优劣势,形成有效的危机应对策略,这才是黑铁时代的救赎方略。

目前中国大概有三万多家房地产公司(另外一种说法是五万多家,当然,很多是大型开发商的项目公司),而中国前十大开发商加起来的市场占有率不到20% ,这说明市场集中度远远不够。

报导说,大部分开发商都没有品牌声誉,缺乏专业实力,仅仅依靠资金和对土地的占有,在行业欣欣向荣的时候,挤入场分一杯羹,这种如同捡钱的财富故事显然是不可持续的,当行业实质性调整,市场压力暴增,流动性潮水退去的时候,大部分房地产公司开始窘相毕露,公司倒闭、老板跑路的现象几乎是不可避免的。

发生在河北廊坊的众多开发商无力支付民间投资而集体违约的现象,就是最新的例证。

2014年以来,二三线城市的房价陆续下降,一线城市也出现松动,但无论从成交量和公众预期来看,降价幅度显然还远远不够。

与此同时,开发商们倾向于宣扬一种论调,根据土地和建筑安装成本,很多楼盘的利润率已经很低,房价降价空间不大了,部分楼盘甚至以接近成本价在销售,要求开发商进一步降价是不合理的。

这种说辞固然很符合开发商的心态,但这同时又是十分荒谬的一种定价逻辑。大部分时候,决定市场价格的并不是成本,而是交易双方的博弈均衡点。对很多开发商来说,根本不是一个保本或者微利的问题,而是一个“To be or not to be”——生存或死亡的游戏。

报导认为,楼市泡沫破裂是一场被人为延迟的调整,同时也可以是一种创造性的破坏,对于那些有所准备的企业来说,未尝不是一个巨大的机会。在更严苛的竞争环境中,那些更有行业洞察、资金实力、品牌实力、管理优势的开发商,将成为危机过后的赢家。

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