【热点互动】中国房价下跌何时休?

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【新唐人2014年10月28日讯】【热点互动】(1228)中国房价下跌何时休:总体需求饱和,房价再难回升。

主持人:观众朋友大家好!欢迎收看《热点互动》直播节目,近来中外的经济学家都在关注中国经济增长变缓的事情,按照中共的官方数据,第三季度的中国经济增长率为5年以来最低,中国的房价又是连续5个月下跌。

中国经济增长变缓对老百姓生活有什么影响?房价下跌是否意味着现在是买房的好时机?我们今天就请来两位嘉宾为我们做分析解读。一位是在现场的时事评论员杰森博士,杰森好!

杰森:您好!

主持人:还有一位是在电话上的普林斯顿大学博士程晓农先生。程先生您好!我们非常高兴今天二位做客《热点互动》。照例我们还是先来看一段新闻,了解一下中国经济的一些最新情况。

超过30万亿的中国地方债、即将浮现的50座中国鬼城,种种经济问题现在反映到中国经济成长率上,中国第三季度GDP增速降至7.3%创近6年内新低。

中国房地产投资放缓,炼钢厂和水泥厂等中国企业也陷入困境,钢铁在中国甚至传出已跌到了白菜价,出现产能过剩。商业研究机构世界大型企业联合会(Conference Board)周一发布报告表示,今后6年中国经济将在“软滑坡”过程中不断减速,2020年中国的经济增速可能下滑到4%。

其实,国际货币基金组织(IMF)已经预测,在2016年,中国经济增长率会降至6.5%。世界银行(World Bank)则预计,2016年中国经济增速将下滑到7.1%。

过去中共当局提出“保8”,一直将维持经济数字增长视作维稳重点,现在经济持续下滑,接下来引发的社会稳定问题,将成为观察指标。

主持人:刚才视频中提到中国经济的方方面面,但是我想先跟二位来谈一个很多人都关心的一方面,那就是房地产。中国房价过去一直居高不下,很多人都抱怨说买不起房。这一次房价连续5个月下跌,我想先问二位,为什么它会突然出现这么一个下跌的走向?杰森,请您先谈一下。

杰森:其实说它下跌,这个幅度还是蛮小的,但这个下跌,它只是一个长期积累的房地产产能过剩的展现。按中国自己官方的统计数据,大概是2012年报出来的数据,中国人均住房面积是36平方米。这是什么概念呢?这个平均住房量是日本和韩国的2倍,甚至超过了法国,事实上是世界上很高的水平了。更可怕的是中国家庭住房拥有率大概将近90%,这是中共自己官方报导的数据。当然中国确实有结构性的缺房,比如说他有房子,但在北京上海那样的地方工作,这种结构性的住房,这个欠缺是有的。但全国范围中国是不缺房的。

整个来说,中国房地产,如果说一线城市有一定需求的话,二线城市是在“有”或者“没有”两者之间。三四线城市基本不存在需求的概念。过去一直因为有投资、投机这样的概念在推动大家,在没有投资方式的时候,用房子来做为投资的方式。但在连续累积10几年的过程中,这个投资的理念逐渐被投资过程中泡沫化的危险性所取代了。在这个情况下,大家一旦对于房地产投资失去信心的话,很多地方房地产需求的70%都消失掉了,整个房地产就出现了“不涨”。

主持人:您觉得“供大于求”这东西已经显现出来,已经表现在表面了?

杰森:是的。

主持人:我们来听听程先生的分析。程晓农先生,您认为为什么中国房地产房价突然出现了连续几个月的下跌?

程晓农:这个应该是预料已久,早就应该发生的事情。由于地方政府千方百计的想尽量的拉抬房市,所以最近这几个月又出现了反弹,这是在一线城市。但是不能扭转全国房地产的颓势。房地产泡沫,刚才杰森已经提到了,实际上已经开始面临破裂。

中国经济的畸形就是表现在它依靠地方政府大规模的投资所谓的基础设施,然后沿着兴建的几个基础设施周围再开发大量的房地产,用这种方式来维持经济增长,同时也维持经济本身一些对与建筑有关的各种材料的需求。中国过去的30年,主要经济的拉动力量就是投资,基础设施投资和房地产投资。

现在最终需求房地产本身已经进入平静状态,因为绝大部分的老百姓现在并不是缺房,而是买房投机。所以这种情况下,基本投资人买跌不买涨,如果大家继续看跌的话,这个房地产市场就没有办法再回升了。刚才杰森已经分析过了,从总体需求来讲,中国并没有那么大的需求,如果排除掉投机,那么房地产需求就更少。

主持人:我是想问一下,其实你们二位都讲到说中国没有这么大的需求,但是也有很多老百姓的反应,他是说房价一直很高,他买不起房。那么现在这个房价下跌,也只是下跌很小的幅度,所以对于他们来说,他们还是买不起房。

程晓农:对,想投机的人看见房价下跌,现在不敢轻易买;而真正有需求的住户,实际上房价远远超出中国家庭的平均收入水平,正常情况下,应该是房价相当于年收入的6倍左右,而中国现在达到10几倍。所以多数情况下,缺房户大概总是买不起房的。

主持人:这个问题想问一下杰森,就是说有相当一些经济学家预言房价还会一直下跌,甚至跌个30%,或者更多,所以就像程晓农先生刚才说的,投机的人他是按住不买。可是确实10月份这个销售额有明显回升,特别是在一线城市北京、上海、深圳,那这怎么解释?

杰森:这个就是我说的概念,就是说会分化,中国房地产会明显的分化。一线城市的硬需求是真实存在的,而确确实实有很多人在一线城市是处于观望状态,他是看,历史上被蛇咬了很多次,一旦房地产稍微有点上涨的趋势,他可能还会跳进去买。但是我是说三、四线城市几乎是没有任何的硬需求在那儿了。

因为基本上你可以看到中国很多二线城市人口都开始萎缩了,比如说沈阳这样的大城市,它人口已经开始萎缩了。在一个人口萎缩的一个地区,几乎是没有很火的房地产了,这是一定是,人口萎缩伴随着房地产衰退。所以说你看具体这个数字的时候,当然中国的媒体有的时候是跟一些行业有合作关系的,他可能会炒作一些。

但是我想理性的看这个问题,你会看到一个越来越分化的一个中国房地产市场,不能以宏观看。其实房地产就是一个local的概念,等于就是一个地方概念,那么在中国更是这样。所以说将来你会看到一线城市和其它的城市分化得非常厉害。

主持人:那么程先生,刚才您也提到了说政府就是用投资基建的方式来拉动经济。那么很多人就说,他说房地产市场是中国经济的最大的风险点。为什么这么说?能不能请您给解读一下?

程晓农:就是当中国政府把整个经济的支撑点放在基础设施和房地产上面的时候……

主持人:他们现在就是现在这样做的是吗?

程晓农:对,它撑不住的时候,自然的房地产的下滑就意味着风险的迅速来临。我想补充一点,就是迄今为止在一线城市,很大一部分的房地产需求,所谓的投机需求,来自于贪官的热钱。我曾经在2012年写过三篇文章专门分析过热钱的动向。

我发现在2012年前后有大规模的热钱流出,同时有大规模的热钱流入。流出是贪官把钱洗出去了,洗到了像维京群岛、巴哈马群岛这些地方,然后再以外资公司的名义重新回到中国来,通过私募基金等等形式。回来以后,多数的钱是扣在房地产上了,所以他们又撑了房地产一段。

但是这个情况今年发生很大的变化,这和中国的反腐败有关系。反腐败以后,热钱的流动已经不那么方便了,特别是很多贪官不敢再把钱从海外送回来了,因为送回来搞不好不但是肉包子打狗,还有一个大问题就是他可能在反腐过程当中就成为打贪官的一个突破口。

我们都知道现在中国政府正在做两件事,一个是所谓的要全国建立统一的房地产信息平台,从今年6月份已经开始做了,预计2年内完成。完成以后,贪官们不管他是以亲属子弟的名义买房子,这些房地产的总数还是会曝光,虽然这个资讯对普通老百姓来讲是保密的,但是对政府来讲,他要想查清哪个贪官有多房子,那是轻而易举的事。

另外一件事就是中国政府现在已经开始在筹划准备征收房产税。这个房产税一旦开征,房地产就从头期的一个产品、一个主要的对象,变成了一个负的。因为养一户房子,现在很多人空在那里,一旦开始征房产税,那么每一年他要付出的房产税数量就很大了,而且越是贫困的地方,地方政府,三、四线城市和财政有困难的地方,他们的房产税将来的比例会越来越高。所以对贪官来讲,现在再投房子,那就是傻瓜了。

还有一点,就是今年的9月份,中央银行又再掩盖资本外逃的情况。我根据刚刚公布的外汇储备,以及金融机构的信贷收支平衡表分析一下,我发现今年的9月份,1个月内,外汇的账款大概减少了6千多亿人民币。换句话讲,相当于1千亿美金,也就是说1个月内逃掉了大概1千亿美金。这个趋势,如果中央政府不采取进一步的措施堵截,那么今年的四季度速度还会加快。这些钱跑出去以后,一般来讲恐怕不会再回来了。另一方面,跑出去一笔资金就意味着要抛掉若干套房子,所以现在卖的比买的人多的多,房价就这么下跌了。

主持人:好,谢谢程先生。杰森,刚刚程先生谈到了反腐对经济的影响,就您来看的话,除了这个因素之外,还有什么因素导致中国经济的增长变缓?

杰森:其实我们从最近公布的数据来看的话,主要下降的是投资,房地产投资下降的比例比较大一些。大家都知道是因为库存、因为销售等等原因,不能使房地产的开发商极力投入更多,银行也控制贷款。另外一个下跌比较厉害的,事实上是一些工业、企业,就刚刚电视节目中谈到了,钢铁业产能过剩。

主持人:那都是跟建筑业相关的。

杰森:相关的,就是说它也会投资下降。有一个他还谈到事实上是基础建设,投资虽微幅下降,但还保持非常高的速度,增长22%。所以说这个部分,某种意义上讲是地方政府的投入。

主持人:您所谓的基础建设就是说比如桥梁、铁路这些东西。

杰森:某种意义上讲就是政府投资,目前这个部分的话,还是增长比例很高的。但是随着中央反腐力度越来越大的话,未来这部分会下跌得更厉害,原因是啥呢?就是说历史上各个官员都特别喜欢搞建设。

主持人:大兴土木。

杰森:因为只要有建设工程就有揽钱的机会。那么现在抓得很紧,抓得很紧的话,地方政府、各地官员就是保命为主,所以说基本上都无心干活。这个现象其实有人反应到王岐山那儿了,就是说你现在抓我们吓得我们都不敢干活了,都不敢起项目了。王岐山说中国其实很多官员啥事不干对老百姓贡献最大。就是说这是一个可笑的现象。

但是我可以预测20%这个投资数字可能未来会跌得更多。换句话说,现在领跌的是房地产,可能未来领跌的是通过反腐,震慑官员贪污的状态,可能未来基础建设下跌的因素可能更大。当然这是两面起的,因为基础建设可以是中央,它可以下指令逼着你再接着搞。所以整个来说,在我来看的话,投资总体来说在下跌,主要是因为中国缺乏经济动力,然后官员缺乏干活动力。

主持人:其实按照官方数据,中国第三季度的GDP比同期增长7.3%,很多经济学家在说,这是5年还是6年来最低。可是这个数字比许多国家同样的增长率要高很多,日本也好、美国也好,所以为什么这样的增长率会引起这么多人的关心、担心呢?

杰森:其实国际上把中国的数据从不看成绝对值,只看它相对值。

主持人:是这样吗?

杰森:当然7.3%,你放在任何国家,大家乐疯了!但是这个数字太蹊跷了,为什么中央订7.5的GDP计划,每年每个季度报出来都是7.5%左右呢?就是说这个数字根本就不可信!但是大家也没办法,没有别的数据可以看。

主持人:您说到这里,我突然想请程先生评论一下。因为我记得程先生您以前写的文章中,说您原来在中国国内参与过这方面的,按照数字,按需来制订政策,是这样吗?

程晓农:我先补充一点,刚才谈到的地方政府投资的问题。今天我们一开始的时候,新闻介绍了中国有30万亿地方债。这个地方债本身就是地方政府欠了30万亿。而中国地方政府本身是不允许借债,因为地方政府没有还债能力,所以中央政府一直禁止地方政府擅自借债。但是过去的几年,地方政府通过各种地方融资平台,大量的借了各种债。现在的问题是这些债务最近几年将陆续到期,要偿还了。

此时此刻,中央政府和中央银行出台了一个新政策叫做“930房贷新政”。所谓的房贷新政的意思就是说要学习美国次贷危机的方法,把这个房地产贷款证券化,就是把房地产贷款在打包以后作为证券卖出去,再来套一次钱。然后再用这个钱去发展房地产,或者是基础设施,同时也缓解这个地方政府还债的危机。

现在这个新政提出来以后,各家银行反应非常迟钝,因为银行很担心这里面的风险。我们都知道美国的次贷危机就是这样,这个泡泡越吹越大。中国政府现在居然想用次贷的办法去救经济,这本身就说明一个问题,就地方政府的债务已经难以为继。在这个情况下,地方政府还要想进一步扩大债务,就算他们想干活,恐怕也越来越难了。所以从这个角度来看的话,中国很难再维持前些年那样的所谓的发展模式。

那么回过头来讲中国这个统计数据。我过去在国内的时候我就知道这个国家统计局本身它在汇总统计数据的时候是有一个满足中央政府政绩需要的这么一个宣传目标,就是说它会不断的调整计算方法和计算口径,用一些技术手段,设法把这个数据抬高到中央政府规定的增长目标。就是杰森讲的,订了多少,增长8%,那么它最后基本上就是这样子。

我记得在90年代朱镕基当副总理的时候曾经有过这样一种情况,就是当时订的是8%,然后长江一次大水灾,新华社报全国损失多少多千亿。在这种情况下,朱镕基就说那么国家统计局你就不能再统计出个8%来了,说那样不好看!说明好像我们造假了,那么大灾害我们还是8%!那么统计局就修改了一下,改成7.9%。所以这个四舍五入仍然是8%,但是好像显得真实。这个事情本身就说明这个数据是被玩弄的。

主持人:是,谢谢程先生。杰森,我想问您一下,就是说我们不管它的数据由来是怎么样,那么当然就像您说的,现在很多人都看中国经济的相对值,上升还是下降。那么如果经济持续变缓,增长变缓,它对中国这个社会的影响会是什么样?

杰森:其实就是中共它最近拼命的反腐,它实际上是看到了可能潜在的这个影响。因为经济增长速度很快的时候,就像一个大水龙头往这个池子里头灌水的时候,池子千疮百孔,这池子水面还能往上涨。这水面就是代表劳苦百姓整体的生活水平,千疮百孔就是贪官拼命的往前捞钱。但是如果灌水这个水柱越来越小的时候,漏的速度它不会减少的,贪官他已经习惯了。

中国的财政收入每年都是以GDP,就是2倍的速度在往上涨的。那么贪官每年就习惯工资要涨那么多了,那么在这样的情况下的话呢,漏的水面就可能造成这个水位下降。一旦老百姓现在就是说,不管中国人生活水平跟美国比差多远,但他总觉得往上走,感觉乐颠颠的。一旦他的生活水平开始往下走了,民愤就起来了。

所以说这时候,它看到经济不可能再这么往里头灌水了,因为中国经济规模也很大了,这么大的底盘也不可能再长这么快了。在这样的情况下,它只能是拚命让贪官堵漏洞。所以中共现在反腐也是迫不得已,但是反腐的效果到底能持续多久?这是个巨大的问号。

因为中共用“运动”治国,运动治国不可长久的,你可以“运动”让贪官收敛一年、两年,但是转过脸来,贪官回去还干他要干的事,因为没有任何监控他的渠道。所以在这样的情况下,可能随着经济的恶化、随着反腐的劲儿过去,最后老百姓和官员争利的现象会暴然出现,未来的经济和政治问题还会造成波动。

主持人:所以您觉得会对民生,对老百姓的生活产生影响,那么它对市场的就业会不会有影响?

杰森:它当然会了!大概几年前,沈阳市出现财政收入突然吃紧,当时它想个办法,让沈阳市所有的政府官员,想尽各种办法到各个摊位去罚款,吓得所有的摊贩全部把门关了。照片上出现的是整个沈阳市“满城尽现卷帘门”。这就是当时非常明确的展现,当经济一旦放缓的时候,官民争斗就到一定程度了。你想,那么多人不上班了,他们没有收入,就是失业状态。某种意义上讲,中共每年以GDP定目标,就是怕出现这个问题。

主持人:我想请问程晓农先生,中国经济增长变缓,如果持续下去,对中国老百姓的生活会有什么影响?

程晓农:首先,中国现在已经就业、找到工作机会的人的工资越压越低,不仅仅是企业员工的工资越压越低,而且年轻公务员的工资也压得很低。

最近,国内调查关于应届大学毕业生的就业率问题,数字看了以后让人触目惊心。根据调查结果,从2012年到现在将近3年,三届大学毕业生加在一块将近2千万人,调查显示,就业率合在一起是12%,差不多是80%多的人3年内都没找到工作,今年的最新数据是4%。

这两天还有新的调查,很多年轻人因为大学毕业找不到工作,很多人现在开始成为“自雇业者”,说得好听是自己创业,说得难听一点,就是在家待着,靠爹、妈养著,哪儿挣一点小钱就挣吧,挣不着拉倒。

实际上反映了一个基本问题,经济增长还有7%的时候,大学生就已经找不到工作。如果经济增长进一步下滑,我想就业率可能从一年4%降到2%、1%,剩下的那些就业的人全是爹、妈的功劳,就是靠开后门安排。

主持人:您说到这我倒想问一个问题。有相当一部分人认为,中国经济会持续下滑,很可能以后的经济增长率会达到3%,也就是所谓的“硬着陆”;但是也有一些人比较乐观,比如英国《金融时报》,澳银银行的一位经济学家说,中国经济增长不会持续下滑,因为中国政府有很多政策工具来提升经济。我想先请问杰森,您是否赞同这种说法?

杰森:中共对中国的经济数据有无数种办法,绝不会让它下跌到很难看的状态,因为国家统计局是它的,所以整个中国经济数据几乎不会看到很难看的数据。中国共产党统治期间,饿死几千万人它也说“形势大好”,所以不能看它的数据。西方社会对于中国的数据认真解读的过程让人很可笑。

主持人:但是它说,中共政府有很多政策工具。

杰森:与此同时,我也同意这一点。中共控制中国的政策、银行、各个大型企业,同时控制媒体,所以它可以煽动人去做各种各样愚蠢的事情,这肯定很可能,它对经济是有控制能力的。但是经济本身有它自身的规律,本身这个规律就决定了经济可能有它自己的走向。

比如说,整个就业状况惨到这份上,是不可逆转的现实,但是数字上绝对不会难看,这一点是可以肯定的。当然,从投资上它会想一些办法,它可以用烧钱的办法保持经济很廉价的上涨。但是这过程中最根本的体现事实上是老百姓,你问中国老百姓,中国经济到底怎么样?你问年轻人,中国经济到底怎么样?他们可能给出一个比中国统计数据更加让人幸福的感觉。

主持人:也就是说,您认为经济可能会持续下滑,但是数字上未必能表现出来?

杰森:对,是这样子。

主持人:我请问程先生,请您谈一谈对这两种不同观点的看法?

程晓农:首先,我认为金融界特别是跟投资相关的行业,它们对中国经济的预测是靠不住的,原因是它们有既得利益在,有太多的金额机构是靠做中国金融生意过日子,所以它们不希望中国经济下滑,在这种情况下它们会尽可能捡好听的唱,但是它们的话基本上靠不住。

我们前面谈到“中国政府还能干什么?”30万亿债在那里,如果它还不了的话,只剩下一个办法就是通货膨胀,再印票子。

主持人:印钱。

程晓农:如果印了钱以后,人民币就会进一步贬值,人民币贬值的结果是逼着更多的外资和中国的贪官进一步卖房子,把资金转出去。所以,印票子的结果是短期内表面上可能拉动了一些地方投资,但是紧跟着会带来拉动经济进一步下滑的动力。中国政府其实已经没有多少方法使了,不然它也不至于去走次贷的道路,那是一条死路,我们都看得见。

主持人:也就是说,您认为它所谓“政策的工具”也是非常有限。

程晓农:不光有限,而且会选用最危机的工具。

主持人:谢谢程先生。我们今天非常感谢二位精彩的评论。经济这方面如果真的去了解会很有意思的,就像杰森说的,它有自身的规律。我们看看中国的经济下一步会如何走向?!感谢各位观众收看,很抱歉今天没有时间接听您的电话,希望下次节目再见!

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