【热点互动】“地王”频出 背后谁是推手?

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【新唐人2016年06月07日讯】【热点互动】(1471)“地王”频出 背后谁是推手:最近一段时间,中国的土地市场风起云涌,一二线城市频频出现“地王”现象,每平方米土地的售卖价格,不但远超历史同期有的地方甚至达到或超过代售商品房的价格,在五月份全国有69综“地王”,而在6月的前三天,就出现了七块“地王”,如此节奏,让人想起2015年上半年的中国股市。那么,中国的土地市场是否如此的供不应求,背后是谁在推动,地价又会如何影响房价?

主持人:观众朋友好,欢迎收看这期的《热点互动》直播节目。最近一段时间,中国的土地市场风起云涌,一、二线城市频频出现“地王”现象,每平方米的土地售卖价格不但远超历史同期,有的地方甚至达到或者超过代售商品房的价格。在5月份全国有69宗“地王”,而在6月的头三天就出现了7块“地王”。如此节奏让人想起2015年上半年的中国股市。

那么中国的土地市场是否真的如此供不应求?背后是谁在推动?地价又会如何影响房价?今晚我们就请来两位嘉宾就这些问题做一些分析和解读,一位是在现场的时事评论员杰森博士,还有一位是通过Skype和我们连线的时事评论员赵培先生。我们也欢迎观众朋友就这个问题给我们打电话发表您的观点,特别是在中国大陆的观众您可以打950-403-14492给我们来电话发表您的观点。

我想先问一下杰森,我们先谈一谈,因为一些观众对这个“地王”可能还不熟悉,那么简单介绍一下“地王”这个词是什么意思?到底中国大陆现在对“地王”疯狂到什么程度?

杰森:我们首先得介绍一下中国土地到底是怎么样子卖的,地方政府是土地的真正唯一的出卖房东。

主持人:拥有者。

杰森:它根据需要拿出一块土地,然后它对这个土地基本的建设指标各方面有一个粗略的定义。然后照着招牌挂,换句话说就是像拍卖、招标那样,谁给价多,谁来拿到这块土地。一般都是一些开发商来竞标。竞标过程中会有个起价,起价政府声称是它的成本价,对地方政府来说,通常肯定是非常有利润的价格。在竞标过程中,历史上土地不好时就流标,流标就是他们要的价钱没人要,最后这个土地就卖不出去。

那么最近这段时间,就像是很火的东西,大家在拍卖市场上拼命的抢。那么抢的过程中就会出现溢价,比如说我要一千万,如果它卖到两千万,就等于溢价100%了;那么如果卖到三千万,就是溢价200%了。

所谓“地王”的概念,事实上有几个不同的标准的地王的。有一个地王叫“总价地王”,比如说在这个地区历史上从来没卖过超过一百亿的一块地,那么这块地卖一百亿,这块地就是“总价地王”。

还有一个地王叫做“楼板价地王”,比如说地方政府规定这个地方只能盖一万平方米的房子,那么折合每平方米房子的地价就叫“楼板价”,或者“楼面价”。那么“楼面价”就是土地在未来房屋价格里头占的比例。这个比例有的时候也会超出历史最高水平,那么这个叫做“楼面价地王”。

所以说,这个“地王”因素有的时候是综合在说的,比如说过去5个月里头,这个地区“总价地王”出现了32个,“楼面价地王”出现了23个,类似于这样的说法。“地王”是综合这样的概念的。

当然就是说过去5个月,确确实实从2016年开始这5个月,真是疯狂。几乎出现了,按中共官媒说的:“一块土地一个地王”。出来一块在抢走的过程中,要么是“总价地王”,要么是“楼面价地王”。

这个过程有的时候就非常荒谬。比如说6月2日,深圳龙华区拍卖一块土地,周边现在的商品房卖价是3万5到4万,而它拍到的房子,“楼面价”已经到了5万7了,那么它保本将来要卖的话得要卖到7万块钱。而此时此刻,深圳市中心的房子,二手房大概就6万块钱到7万块钱。它离深圳市中心大概12公里以外。

6月1日,上海又拍出另外一个房子。上海在宝山区,叫“外环外”,上海人都不觉得那是上海,都觉得那是哪个穷乡僻壤的地方。但是就那样的地方,它拍出来的一个价位,就是“楼面价”是4万多,将来如果卖不到7万,这个开发商会赔的。换句话说,现在这个价格预计未来每年要涨到30%多。

所以你可以看到不知道是应拍的人疯了,还是整过中国的全民房地产疯了。逻辑都不存在了,上海在控制房地产,严控房地产限购的情况下,它预计这个地方,边缘不能再边缘的一个上海的地方,每年要涨30%多。

主持人:所以这个背后没有太多逻辑,确实让人想到当年的中国股市。但是我想问一下赵培先生,刚才杰森举的例子其实只是一线城市,还有不少二线城市,这一次也是拍出了很多“地王”。到底是哪些人在买这些土地?他们这些钱又是从哪来的?给我们分析一下。

赵培:其实根据中原地产的统计数据显示,2016年前5个月全国土地总价格超过15亿元的有105宗的高价土地。其中有52宗是被国企获得,这里面的比例大概占了54%,其中包括信达、华侨城、招商、中国电建、鲁能集团、葛洲坝、保利等等,他们占了15个“地王”。其中鲁能集团在2016年表现非常突出,它砸下了超过一百亿元来买地。可以说最近的“地王”包括一线、包括二线几乎都被央企、国企出手抢到了。

主持人:但是国企和央企传统上并不是土地开发商,为什么这一轮会突然开始抢占土地的市场呢?

杰森:每次土地的暴涨都是国企、央企在做贡献。2009年当时也出现过土地“地王”频现的这种现象,当时主要的推手也是国企。当时的社会大背景跟现在非常像,都是银行在政府的要求下可以给企业贷款。换句话说就是印钞放水。他们放水的对象就是国企、央企,那么国企、央企拿到低廉的钱第一想到的就是土地,因为其它的任何实体企业、产业基本上都没有太大的去处了。

而这一轮国企推动土地价格还有更深的含意。事实上在我看来就是三角链,换句话说都不是三角链了,三角链还是单边的,它这是三方共同链。三方是哪三方呢?地方政府、央企、国企加上银行。我们知道卖土地的是地方政府,地方政府卖土地好像是最大的受益者,土地价钱高了,地方官就很高兴了。

但事实上你没看到,还有一个真正受益的是银行,因为我们前一段时间讲地方债务。实际上地方政府的债务都是用它的土地作为抵押的,从银行贷来的钱。如果它的土地价格往下走了,那么银行大量抵押的物资价格下降,那么它的坏帐就会出现。所以对银行来说,土地绝对不能跌价,一跌价它的坏帐就出来了。所以在这样的情况下,它跟地方政府就会亲密的结合在一起。

而央企就是一个执行者,银行大量的把钱一卡车的堆在央企门口,几乎是免费的。那么央企何不做一个人情,顺便赚点钱?它的做法是我有无限多的钱,我的钱几乎是白给的,利息1%、2%,那么我拿到这样的钱我就去赌一把未来楼市会涨。

主持人:那为什么银行愿意给国企和央企这样输送钱呢?

杰森:因为国企和央企绝不会倒,就说国家一定会吃饱的。而且本身来说,它把钱给了国企、央企,国家会保它。而且如果国企、央企真的把土地价格推上去了,它自己也会赚钱。

在你看来,其实这三家是非常紧密的结合在一起的,最后三家全都赚了。地方政府赚了,因为土地卖出好价钱;银行赚了,因为它投资给地方政府的钱绝对能收到一个好成本;那么央企赚了,它可以无条件的拿到很多土地,把土地价格哄上去后,未来它有无限多的可运作空间。实际上你可以看到在推高地价的过程中,整个中国房地产进入癫狂状态的暴涨。

主持人:赵培先生也请您进一步分析一下,刚才杰森谈到这三方,您认为为什么国企和央企要去推高地价呢?为什么要推到这么高呢?

赵培:其实我们可以举个例子,我认为杰森博士刚才讲得非常正确,我们就举刚才我说的一个信达资产管理公司。它本身是财政部创建的,它在香港通过IPO上市,筹集了25亿美元,这个规模是比中国任何一家信托公司都大,因为它背后有财政部的背书。

它做地王,大概它60%的不良资产都在房地产里面,但是它为什么能赚钱呢?是因为它借款利率只有2%,因为有财政部给它的背书。所以它在抢地的时候,这一幕都是让很多人惊呆了。

就是说它跟另外一个民企去抢地,它俩合作伙伴,民企都不敢说话了,它在继续往上加价。为什么呢?因为它有钱啊!它能把这个钱砸出来,然后让民企去替它管理,去把这个土地给建设出来去赚钱。

我们拿它这2%的利率对比下一下普通的央企是多少呢?3%到4%;民企能拿到多少?能拿到6%到8%的利率,对他们来说已经是相当相当不错了。那么至于中国的实业大家也都知道,坏帐非常之多,而且中国现在的实业不景气,所以银行也不敢贷款给实业的这些公司,那么造成了全国都在搞银行,全国都在搞房地产的这么一个局势,在这种情况下它只能这么走下去。

另外还有个原因,是中共体制和江泽民开始的腐败治国,大家都知道江泽民干了三件事,一个是房改,一个是医改,一个教改,俗称压在中国百姓头上的三座大山。那么这三座大山压下来之后,是不断在这加码,包括到现在为止,中国没有领导人能从经济层面上去扭转这个局势。

那么这样下去的话,对于银行的职员来说也好,上面的头头来说也好,他借款给央企是不犯政治错误的,他一旦借款给民企赔了,他就要赔上自己的乌纱帽,所以在这种情况下,银行更多愿意借给央企、国企。

主持人:杰森,刚才您谈到这里面有三个赢方,国企、银行还有地方政府,那么输家在哪里?

杰森:从最近的一个数据你可以非常明显看到,最近中方的媒体又报喜了,说前4个月中国的房地产到款的情况是历史少有的好,前4个月大概有4.7万亿资金到款,比去年房地产的到款增加了百分之十几。

主持人:就是通过房地产收上来的钱。

杰森:收上来的钱,可以投入房地产开始建设的这个钱,这个钱对于中国的GDP各方面都是非常好的一个刺激。但是你要是去分析这个4.7万亿的钱是从哪来的?其中42%是老百姓的钱,这个部分增加了30%多,换句话说,到位的钱大部分都是老百姓买期房,或者是付的首期等等这样的钱。

而真正的银行投入的钱只增长了3%,房地产公司自己投的钱只增长3%,而外资几乎跌了70%,换句话说,外资是绝对不看好,已经在撤资了。银行和房企自己也是非常谨慎,几乎是持平没有增加,大量投入的事实上是老百姓。

那么老百姓为什么被卷进去了?换句话说,中共玩得这套游戏,为什么就把老百姓卷进去了呢?这就是一个预期的问题。换句话说,它是有一个正反馈,我把土地价格推上来,你比如说最近深圳去年到今年年初涨得非常火,但是中央立刻就出了一个限购政策。

就是深圳市也出了个限购政策,那么深圳这过去的两个月,整个销售量折腰,就是砍了一半,销售量就淡下来了。但是6月2日出了这样一个“地王”以后,因为它卖的楼面价4万7,比周边的限售房价钱都高。6月2日当天晚上周边的房子,有的人卖房的签约都签到凌晨一两点。

主持人:就怕日后涨。

杰森:就当天,就那一下子整个销售量就增加了30%,甚至有的楼盘直接惜售不卖了,直接第二天每平方米增加5千元,100平方米房子增加50万,你可以看到它就是这样子一个正反馈。大家一看楼板价这么高,预计这个地区将来卖,可能这个楼盘要卖到7万一平方米,那我现在4万不是赚了吗?赶快4万买。

事实上用地价推高房价,最后房价反过来又实现了它的楼价预期,这个正循环事实上滚进去的都是老百姓的钱。换句话说,这个心理战中,老百姓是输家,这就是说为什么中共非常兴奋的看到4万多亿的房地产开发的钱几乎一半来自老百姓的投入。

主持人:好的,那我们先接一下线上观众的电话,是加州的丁先生,丁先生您好!

加州丁先生:方菲主播好,两位嘉宾好!关于房地产“地王”背后的黑手到底是谁啊?表面上看上去好像是官二代、官三代、富二代、富三代,实际上他们也没那么大的能力,他们的父母也并不是什么坏人。

我早就讲过,别的话题也讲过,就是地方官吏那种贪官污吏,还有他们手下像人渣那种人,社会的败坏,在连续剧里面常常看的那些角色,我就认为幕后推手就是那些人,谢谢!

主持人:好,谢谢丁先生。赵培先生我想继续问您一下,有关这个地势,就是它其实现在在抢夺中,可以说这个“地王”对房价是有直接的影响的,但是地方政府好像又出台一些限制措施,因为它认为这种“地王”的出现也是有风险的。那么在您看来风险在哪里?那么地方政府的限制措施是否能够起到限制“地王”的作用呢?

赵培:我首先非常赞同杰森博士说的这个心理暗示作用,其实这些限制措施网友说也是一个心理暗示,让你觉得房价还会涨,政府都急了还在压制。所以它会造成中国民众一个心理:喔!什么时候政府说要去库存,说鼓励大家买房子的时候,我再卖房,因为那个时候房市真的不行了。所以他说的这种限制措施其实是明显的暗示中国百姓,这里肯定会涨。

因为中国百姓在北京买房也好,现在在上海买房也好,在广州买房也好,在深圳买房也好,他有个投资心态,因为他手里的钱,他放在哪里在国内都贬值太快,所以他想能够养老,能够让这些钱保值的话,我就要进行一定的投资。

大家看到股市亏了,P2P跑了,那么现在就剩下一个房子了。所以中国百姓投资的时候,他要找热点地区,这个时候政府就把钱圈进来,他的这种措施指定了百姓就在这几个地方买,这是一个暗示作用。

另外,我想回应一下,地方政府到底从中得什么利益?这个逻辑在哪里?有个网友讲了这个逻辑,央企是上市的,它圈了股民的钱,然后把股民的钱作为资本,找银行低利息借款,然后它做了“地王”,然后这个钱是给了地方政府,地方政府有了钱它就能还地方政府的债,那么这是个正循环。

如果是这个“地王”不行,它卖不出价,其实中共的上市公司都是皮包的央企,它可以退市,或者倒闭,那么血本无归的是股民,银行形成坏债,那么买银行股票的中国股民当然就亏钱。那么政府债的问题在这其中就解决了。所以对地方政府来讲,只要有“地王”,他们本身最大的问题,政府债就能解决。至于限不限购,完全取决于他们能不能够控制住百姓的心理。

杰森:但是目前来看,就我来看的话,这种疯狂的“地王”的现象,其实我也不觉得对于中国中央来说是个好现象。因为我们毕竟看到了,“地王”的出现主要是在一线城市和一些二线城市,甚至不包括所有的二线城市,那么三线城市、四线城市的所谓“去库存”问题丝毫没有解决。

主持人:反而恶化了。

杰森:甚至恶化,因为有个“虹吸效应”,大量的资金都进入了这种很火的一线和很火的二线城市,那么这样的话,某种意义上讲是违背中央的去库存的意志的,而且整个运作方式几乎有点另外一种“高级黑”的方式,你不是让房地产火吗?你让房地产推动GDP吗?那我就让火。但是你已经火得过分,造成以前冷的地方更冷冰冰。

所以这个过程在我看来的话,有一点点你可以说是利益上的一个搏奕,就是地方、银行、央企,它们其实莫名其妙的三个利益结合成了一个结合体,它们造成了“地王”现象的话,事实上是和中央的意志是违背的。那么中央怎么样子处理这个现象?在我看来真是非常难。这还不是说好像是敌对派系的人,我抓起来,或者是给你安一个贪官的方式警示一下你,这是整个一个经济现象,中央政府面对这个经济现象它能做什么?

主持人:是否中央政府在某种程度上可能也想推动,它只是不愿意推动太快,但是也许在它的控制之外,就如同我们早些时候看到的中国股市,它不想让它涨得过热,想要它慢热,但是又没有办法去控制它的速度。

杰森:事实上,中国的房市在过去这么十几年过程中,它唯一的经济规律就是冷、暴涨,冷、暴涨,冷、暴涨,就是说它暴跌的可能性目前没有,这个规律事实上也是说中共必然得要承载的。因为我们知道中国地方政府2013年财政将近60%来自土地,2014年稍微跌了一点,也是超过55%,到目前为止,它还是超过一半财政收入是来自于土地的。

很多地方政府明著说,土地卖不下去,我们连有些人的工资都发不下来。所以说在这样的情况下,你可以看到中央对于土地问题,它是又爱又恨。地方政府你不能不让它发下工资,你得让它卖土地,同时又把整个中国经济搞得非常畸形。

主持人:好的,我们现在接一下一位线上观众电话,是加拿大的王先生,王先生您好!

加拿大王先生:大家好。我说这个是江泽民搞的闷声发大财,大家你骗我,我骗你,GDP是硬东西。

主持人:好,谢谢王先生,您那边因为电视开着,所以声音不太清楚,但知道您的意思,谢谢!那我想问一下赵培先生,对于房价的影响,我想再探讨一下。刚才杰森说有个正反馈的效果,但是两年、三年以后,比如说这些投的央企,它的楼板价这么高,那么是不是两三年以后,它真的房价能高到这种程度,能够让它把这个高成本给收回来吗?

赵培:根据历史上的例子,“地王”也经常有亏的情况,比如说2009年被称为“地王专业户”的华润,它曾经拿下上海蛇山的一个地王,那么它当时预估它要售价是每平方米5万2千这个价它才能够有很大的利润可赚,但最后它实际售价只有2万2千8百。那么这样的话它其实是亏得很惨重的。

所以说“地王”现在的问题是因为中共它什么经济手段在它这个制度和腐败治国之下都不好使了,它只能去印钱。那么我们看到这次“地王”,或者是2009年央企充当地王,都有一个前提就是中共疯狂印钱。那么去年第四季度和今年第一季度,中共总共印了9万多亿的人民币。这些钱在市场上,或者是到百姓手里,或者到央企手里,它只能是找他们认为可以投资的情况。

那么现在在我们说的中国内需,在房市、教育,还有看病、养老这种压制之下它起不来,大家只能还回到房市去投资,那么这也是这个现象的出现。

那么往后的发展其实在于两点,第一点就是人民币到底对内贬值能贬值到什么程度,也就是通货膨胀到什么程度?如果继续这么贬值下去,我觉得“地王”它还真可能拿回它的投资;如果人民币不再这么贬下去,那么“地王”亏本的概率就比较高。

主持人:杰森有什么补充?

杰森:其实刚才那个王先生谈到一个很有趣的观点,他说江泽民有个闷声发大财的说法。是,江派有这样的概念。事实上我们知道整个中国经济被房地产绑架,其实就大概是从江泽民那个时代开始的。整个把地方政府的财政和土地完全偶合起来,这也是那个时候开始的。

从这个角度来说的话,你可以看到事实上现在所做的一切事情其实是承担当时那个后果。为什么中国的房地产土地只能升,不能降?这个概念就是为什么中央明明看到了土地是在毒害整个中国的实体经济,它也手足无措,完全原因就是这样。因为地方政府、银行全部被房地产和土地捆绑起来了。

那么当时这个政策决定了未来这几十年的走向。某种意义上讲的话,现在的政府你要改这么大的一个巨大量的经济火车,事实上真的有点手足无措。所以从这一点来说的话,江泽民多少年前的闷声发大财造成了现在的这种现象。

主持人:所以就是说对于地方政府来讲的话,房地产收入可能是它的一个最大的收入。

杰森:对,刚才我们谈到了地方政府官员自己承认,如果有些地方它卖不了土地,它工资都发不出来,所以这就是一个客观现实。所以从这点上来看的话,你说房地产该怎么办?为什么中国的房地产突破了一切逻辑,历史上我预测的几乎所有的速度都破掉了,所以现在我也不预测风险在哪里了。

主持人:它可能成为一个唯一的能够成长,或者能够投入的一个地方。

杰森:但是我自己总感觉,没有一个不崩的链条,没有一个不崩的皮筋,这个皮筋不可能永远拉下去吧!

主持人:是,所以中国有很多违背经济规律的现象,中国这个市场真得是很独特的。好,非常感谢!那我们也非常感谢赵培先生跟我们连线,感谢观众朋友的收看,下次节目再见!

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