【热点互动】让炒房者知难而退? 2017楼市前瞻

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【新唐人2017年01月03日讯】【热点互动】(1556)让炒房者知难而退? 2017楼市前瞻:转眼到了2017年,那么我们回首刚刚过去的2016年,中国的房地产市场应该说是极端不平静的一年,大规模的资金流进了房地产市场,有许多人说,买房就象买菜一样。中国也曾几次进行政府调控,试图控制中国的房价走势,可是收效甚微,到了2016年年底,中央经济工作会议上,习近平提出要抑制房地产泡沫,那么这个政策出台以后,对中国的楼市会产生什么样的影响?以后的楼市会是什么样的一种走势?中国百姓会遇到什么样的风险?又该如何规避这些风险呢?

主持人:观众朋友新年好,欢迎收看《热点互动》热线直播节目。转眼到了2017年,那么我们回首过去的2016年,中国的房地产市场应该说是极端的不平静,有大规模的资金流进了房地产市场。有人说,买房就像买菜一样。

中国也曾几次进行政府调控来控制中国的房价走势,可是都没有什么效果。到了2016年年底,中央经济工作会议上,习近平提出要抑制房地产泡沫。那么这个政策出台以后,对中国的楼市会产生什么样的影响?以后的楼市会是什么样的一种走势?中国百姓会遇到什么样的风险?又该如何规避这些风险呢?就这些相关的话题,我们今天请到了二位时事评论员来做一些分析和解读,一位是在现场的时事评论员杰森博士,杰森您好。

杰森:您好,观众朋友好。

主持人:另外一位是通过Skype和我们连线的赵培先生,赵培您好。

赵培:您好,大家好。

主持人:好的。观众朋友,我们今天的话题和中国的房地产市场有关,欢迎您在我们的节目当中拨打我们的热线电话来参与讨论,也可以向我们二位评论员提出您心中的疑问。好的,节目一开始我们请杰森来回顾一下,中国大陆的房地产市场2016年是一种什么情况?有地产商把2016年成为是“地王年”,您怎么看待这个现象?

杰森:实际上2015年年底给2016年中国经济订了一个方针,其中之一叫做“去库存”,就是针对中国的房地产,因为当时中国特别是三四线城市库存非常大。然后整个2016年,中国实体经济又出现一些疲软的现象。从政策上,从2000年初的时候,从贷款、从其它各方面的政策上,都出现加大房地产开发的因素在里头。

2016年在强大的银行贷款、便宜的贷款的支持下,先是各个地方“地王”频现,就是刚才您谈到的,先是土地,地方政府在垄断土地的情况下,用输出土地把土地的价格不断地提升,特别是一线城市,从深圳开始;还有个别二线城市,包括南京、杭州、合肥等等这样的城市地价频现,整个2016年总地价出现340宗地王。这是什么概念呢?就是刚才您谈到的“地王年”。

很多地方的地价,就是它的楼板,从土地的价格算到你将来盖的房子楼面的价格超过了周边的房价。所以这个地方在普遍的出现,这种出现的情况大家叫做“面粉超过面包价”。这个楼价的地价引发了周边房价的上涨,房价的上涨,个别城市房价的上涨,包括深圳、南京、一线热点、二线城市这样的上涨延伸到下面,比如个别的三线城市也在上涨,那么深圳、广州、上海、北京接着都在上涨。

去年一年可以看到,包括南京涨了超过40%,北京在一线城市涨得比较少,也涨了20%多。很多时候,在热的时候,有人说了,一个新楼盘出来,一日被抢空。就刚才你说的二手房,买二手房像买白菜一样,你只要出来,我立刻不讨价,或者加10万、20万就立刻买下来。

所以整个2016年你可以看到初期的政府刺激,初期由大的开发商把地价烘起,随后中期的房价疯涨,到年末的时候又进入市场调控,这不是市场调控,是政府政策调控,从9月份开始,政府出了一系列的调控政策。然后此时此刻各地因为调控的原因,这种调控都是强制式的,比如说限购、贷款、限贷,还包括一些其它的舆论风声,使得整体现在全国你可以看到,基本上房地产的交易量都在下降,那么此时此刻就进入一种胶质的状态。一方面,前期上冲的房价和后期下压的政策,进入一个胶质状态,此时此刻就是我们面临的2017年房市到底该怎么走的问题,因为这种胶质的状态就会出现一方会取胜的问题。

主持人:好。赵培我想请教一下,在中央经济工作会议上,习近平有这样一种说法,他说房是用来住的,不是用来炒的。那就有网友调侃说,这是2016年的十大发现之一。那我想了解一下,习近平说这句话,他到底有什么意味?

赵培:其实我们看到习近平说这句话,我们仔细研究这句话发现他说了一个事实,就是中国的房子现在是用来炒的,当然它有居住功能,但是大部分在今年很多人是在炒这个房子,已经炒得房价超过一般城市工薪阶层的承受力。

这句话的事实,我们可以通过“胡润全球富豪排行榜”,它给了一个总结性的数字,就是中国现在亿万富翁的人群构成了三种成分:一是企业主,二是炒房者,三是职业股民。炒房者占了中国亿万富豪的15%,就可见中国一些城市居民他很多的身家资产全在房子上。很多人在这种情况下,他可能……比如说我下岗了,我每个月拿了很低的钱,但是他一说我在市区有套房子,突然觉得他好像是个千万富翁,他的所有一切都来自于炒房,他的富贵全部来自于炒房。那么这是中国的一个现实。

习近平讲出来这句话就意味着什么呢?意味着在房子上可能开始去杠杆了,而且实际上也是这么做的,包括周小川也出来说过这个话。12月21日我们可以看一个例子,郑州市下放的调控房价的政策,它其实很多都是在首付方面进一步限制你的贷款,限制你的住房公积金,购买首套住房严格执行金额不得超过相应最高贷款额,月供不得超过家庭收入的60%。

那么这些进一步的限制政策,其实说白了就是房地产房贷的批放可能会更严,那么武汉的政策大概是部分区域的限购会更严,所以从这一方面来看,到下一波开放限购令之前,我们可以预计中国的房贷是比较难批一点的,最近这段日子。

主持人:好的,谢谢赵培。杰森,我想了解一下,中国大陆房地产的市场价格相当的高,已经成了一个不争的事实,刚才您也提到,中国的房地产城市,比如说南京它的涨幅达到42.9%。房地产咨询研究机构它公布了一组数据显示,说2016年第三季度全球的房价涨幅,最大的10个城市有8个是来自中国大陆。那我们想了解一下,到底是谁把房价炒得这么高呢?如果是普通的百姓,我想花他一生的积蓄来购买这个房子恐怕都是够呛的,他还有能力去炒房吗?

杰森:某种意义上讲的话,它还真是个复杂的人群,当然了,这是个投资的趋向,我们可以看到并不是此时此刻还有钱去炒房的人。比如北京的房价也不是一天涨到现在这个价位的,它也是慢慢涨起来的,在涨的过程中,初期是有一些老百姓进入这个过程中买第二套、第三套房子。

但是此时此刻,如果谁还在买房子的话,他如果不是卖掉自己以前的房子,真的是把首付,就是按要求50%,因为他只要超过第二套,很多地方都要求50%的首付,能拿出北京现在房价50%首付的这个人群,北京房现在基本上平均价格大概在600万、700万,50%就是300万、400万,能拿出300万、400百万现金的北京家庭,应该说已经不是普通的工薪家庭了,他应该已经是一个相对来说比较特殊的人群。我们也不能绝对说这些人都是贪官,也不可能是这么一个情况,但是我们至少可以看到北京、上海这些一线城市它有它的特殊性。

因为中国它有一个最大的问题,它不像美国,整个生活水平各地都是平均的,我是随着工作决定我住在哪里,这个地方有工作,哪怕在新墨西哥、哪怕在亚利桑那这样偏远的州,我去工作我也可以在那过到非常舒适的生活,就是人随着工作走。

在中国,基本上是人选地方,比如说北京、上海,北京的孩子他上清华的平均概率就是河南上清华的概率的20倍。北京就有最好的医疗、最好的教育,同时有最好的文化享受。在这样的情况下,很多人就是先到北京,到了以后我再定,这样的人口大量的往一线城市聚集;而富裕的人投资也大量投资这里。在这样的情况下,你就不能看到底是不是北京人在炒,事实上是全中国人在炒。

这就是为什么北京的房价、上海的房价、深圳的房价这些一线城市,其实你不能用工资水平在衡量,因为它是全国人在那个地方炒。类似的概念你也可以看到比如像南京或者合肥,它整个全省的人去炒那个地方。

全省就有一些净资产比较高的人,能拿得出几百万现金的人,他因为其它的房市有一些投资,或者是有一些其它的收入,这个时候你可以看到确确实实有一批人他奔著房子来了,他目的是为了投资而不是持续的居住。

在这个过程中,他不一定是贪官,但是确确实实他买房子的目的是为了使他的资产进一步增值,因为他看准一点,中共绝不会让中国的核心房地产下跌,这是它一个非常清楚的概念。这个概念你可以说是绑架了中共的弱点也行,你可以说是中共做了一件非常让人一眼就看得见的一种蠢事,这也是可以的,它就是这个概念。

主持人:好。赵培先生,我想听听您的看法,您觉得中国大陆的房价是谁在炒?

赵培:刚才杰森博士讲了一个问题,就是整个中国的有钱人要到中国的核心城市买房是为了医疗资源、教育资源和各种资源,杰森博士讲得非常好,这根本的原因其实是共产制度造成的,它里面有户口制度,人被户口分成了三六九等的阶层关系。

具体到2016年的房市是怎么被炒起来的,其实是三者共同炒的,一个是央行,周小川在2月26日的G20财长和中央银行行长的峰会上就说,中国的房市可以继续加杠杆,让房贷加杠杆,这样中国的贷款在今年就大规模的流向房地产。

第二是共产党的央企和国企,这些人在地王,今年土地最高价的地王当中是占了多数的。中国的地王当中,国企占多数。剩下的还有一个愿意放高价卖地,靠着卖地来过活的就是中共的地方政府,因为大家都知道中共的地方政府如果不去搞债务之患,它债务今年就还不上,很多地方政府就关门,所以他们愿意炒房价,把土地价格给炒起来。这三者在宏观上让房价一发不可收拾,直到限购令在9月底频繁出台之后,才把房价暂时稳定到我们现在看到的水准。

主持人:好的,我们现在有观众朋友在线上,我们先接听一下观众的电话,首先是洛杉矶的丁先生,丁先生您好!

洛杉矶丁先生:主播好!赵培博士好!杰森博士好!大家新年快乐,开开心心的。炒房者为何知难而退?因为他们这回头脑很冷静,自己也慢慢恢复了理性。我个人认为是他们发现了十之八九非常可能是贪官污吏在背后操纵,他们不愿意同贪官同流合污,这是很好的现象。谢谢!

主持人:杰森,我想了解一下,就是说中共对房市的救市措施已经不是一次了,仅仅在2016年就已经有三次救市这样的情况,再加上年底习近平这次讲话,他提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,而且是要抑制房地产的泡沫。那您觉得以前的措施跟这次有什么不同?习近平作为一种政治任务来推行,您觉得这次会有效果吗?

杰森:从中国过去10几年的房地产国八条、国七条、国十几条,出得简直就没完没了。最近这几年搞地方,每个城市根据自己的情况,因为房地产已经不像前面10年全国普涨,现在基本上就是一线、二线一些热点城市在涨,所以变成地方政策,也是这个条那个条的不停的出。

但是,万变不离其宗,所有的政策几乎全都是不着边际的一些边缘政策。它基本上比如说限购,限购什么呢?你可以买第二套,不能再买第三套、第四套了。但是限购在我看来就是限卖,就我知道的,北京一出限购政策,那些北京有三套、四套房子的人坚决不卖,他说我卖了我就买不了了,所以说限购其实变成限卖了。而且已有的房产,限购绝对不可能让市场供给增加,因为房地产是一个供需关系决定价格的,如果你限购本身,你让原来拥有四套、五套、十套房子的人限卖、惜售,最后的结果就是你让市场房子更短缺。

另外,再就是让你的首付增加,原来首付要付20%到30%,原来第二套房子付30%到50%,这唯一的好处是银行,银行降低了将来房地产下跌以后的风险。但事实上它真正控制的是钱不多的“刚需人群”。真正有钱的人他拿得起那个现金,你要我30%的首付我拿得起,你要我50%的首付我拿得起,我的几口钱在家里都快发霉了。这种事情它限制的其实是真正有硬需求的、没有钱的人,而且把已经有房子的人让他不售,使得市场更缺房子。

真正的核心问题,刚刚赵培也谈到了,是土地的问题。任志强反复说,所有这些政策最终都解决不了问题,为什么任志强预测房地产要上涨,预测十几年次次都对?因为他看准一点,中国的核心问题是土地供给的问题。

土地供给中国是垄断性的,是所谓的国家拥有,其实也就是党有。党一家拥有的时候,它一看土地卖不出好价钱,它立刻就惜售。这就是为什么今年地王频现,因为第一年的土地供给量降低了30%,土地惜售的时候当然价钱就涨起来了。

国际原油为什么价格一直下跌呢?因为大家拼命地产原油;为什么上不来呢?因为不能达到一个共识把把原油产量降下来,一旦他们达到一个把原油产量降下来的标准,原油就上来了。所以一样的,中国房地产它根本就是土地政策的延伸。

我们可以看到在三线城市、四线城市,它的建筑成本几乎跟北京一样,北京也是外地的劳工去建的,建筑成本是一样的。为什么三线城市它一个房子一平方米是3,000多块钱,而北京是4万、5万呢?超十几倍呢?其实就是地价,完全就是这个地价的因素。你可以看到整个房地产暴涨的原因就是土地。

土地政策不改变,不真正的加大、扩大在真正需要的地方,北京、上海这些地方增加供给,你根本不可能解决中国房地产的问题。所以说,我可以看到说把房子回归它居住的功能,这个想法是好的,挤压房地产泡沫的想法是好的,但是所有的政策都不是针对解决这个问题的政策出台的。

主持人:好,就这个问题我也想听听赵培先生的看法,您怎么来看待习近平说这个政治任务必须要落实,必须要执行,效果会怎么样?

赵培:说效果,大家有个潜台词,就是中国的供薪阶层,还没有买房的希望房价稍微降一降。大家有没有想过有房人的想法呢?他们的想法是这个房子不能降价,因为一降价,我的贷款怎么办?这等于我很多年可能就白干了,所以中国我们要正反两方面来看。

这就造成一个问题,房地产如果出台了各种管控措施,会对有房人造成一种心理的压力,他心理的压力认为就是说房子还会涨,一旦调控措施一拿掉之后,房子还会接着涨,我要不要现在卖房子?我肯定不要,我肯定等著继续涨的时候再卖房子,这是心理暗示的作用。

第二个,中国人他也会觉得房子可能会有一个顶,但是我卖早了我就亏了,所以我要等到顶的时候再卖。调控措施给大家这种心理就是顶还没有到,我还在调控,代表房子不会降,所以这个时候房价可能只是平稳一下,让想要进入这个市场的普通人很难进入,会起到这么一个效果。我们现在看到也是这样。

包括周小川在内的也好,中国的央行策略,也没说完全掐死房贷,他只是说房贷的杠杆不要那么大。刚才说首付贷、有钱人的问题,其实这个首付,中国人在炒房的时候其实挺疯狂的,包括大家一块去联合买房、大家一块付首付,和付2年的房贷,然后大家一块投资一栋房,另外是首付贷各种东西,其实这个杠杆已经十分大了。

这个背后涉及到钱的问题,人民币,共产党这么多年来其实它不断通过贷款也好、不断地通过大项目也好,为了满足这些贪官,它就不断地要通过这个把钱不断地滚出来。那么人民币既然供给量是这么大的话,那么中国的房价能跌吗?如果按照人民币来计算。可以说中国现在的房价之所以这么高,是因为通过杠杆把老百姓的钱都投在房子里,这样房价就成了一个蓄水池,把老百姓的钱都蓄在这里,所以我们看起来中国的通货膨胀还没有完全起来。

那么大家试想一下,如果房子不涨,这个蓄水池的水向外流,那么导致大米涨价、大蒜涨价,那么这个时候中国人生存艰难,也未必是一件好事。所以在这种情况下,政府可能是让房价在这个时候,过年前后稳一稳,明年可能2月份、3月份如果是共产制度不倒台的话,那么这个人民币的供给量还是这么大,那么房市还得像任志强他们预测的,还得涨,那么货币供给量我认为也是一个大家值得考虑的因素。

主持人:不知道两位注意到没有,两位刚才都表示了这个房价可能会稳定在一定的水平。但是我今天看到一条消息,任志强和潘石屹这两个中国地产界的大亨,他们两个人同时在一个餐会上就一些问题做出了答复,他们两位都预测中国大陆的走势,2016年的房价是涨,但是2017年房价肯定会跌。

我想问的是,有很多人把中国的房地产市场比做是中国的股市一样,我们知道中国的股市在去年的时候,开始是一路飞涨,到后来突然间出现了断崖似的这样一个跌落,那中国的房地产市场如果像他们两位预测的这样,会跌的话……

杰森:任志强预测会跌吗?我读了另一篇文章中,任志强还是认为会涨。就我来看的话,中国的房地产你得分化来看,此时此刻中国的房地产其实已经是冰火两重天了,就我知道真正的一线城市、二线城市,个别火的二线城市,它的房价应该是还会持续的,至少是平稳的;但是很多三、四线城市它会非常糟糕,包括个别二线城市,人口萎缩的二线城市,包括沈阳,东北的一些城市,它可能会接着往下跌,而且甚至是无可救药的在往下走,这是可能的。

当然了,这些地方也不会出台调控政策,这就是为什么最近这几年调控政策已经从中央国务院发布变成了地方政府发布,因为中国的房地产已经分化了,城市的状态已经分化了,就是刚才说的,已经是冰火两重天了,火的已经是一直火得灭不了,冰的真的就是一动不动的,像沈阳或者其它一些地方。所以说在我看来的话,其实整个房地产这个问题是中国经济的一个核心问题,一个很重要的问题,这就是为什么习近平反复提这个问题,最近的经济工作会议提这个问题。

但是中国的经济工作会议提了两次房地产,一次还是强调2015年强调的去库存,为什么呢?六百多个城市,其实只有十几个城市在涨,真正的大量的城市还是在持续下跌,甚至是不涨,这是他们需要去库存的一个因素。第二个就是谈到房地产泡沫的因素的时候,他也强调了又要防止暴涨暴跌,所以说中共一旦出现有狂跌的因素的话,它会相对的扶植一下。

但是整体来看的话,在我看来的话,整个一线、二线城市绑架所有中国的资金,实体经济缺少资金来源,这个很可能是会对中国经济未来出现一个非常大的伤害的因素。

主持人:我们现在都知道人民币是一路狂跌,破7恐怕是很多人心知肚明的事,只不过是一个时间的问题。

杰森:对。

主持人:但是现在这个房地产市场又是这样的一个不确定因素,那作为中国的百姓来说,赵培先生我想了解一下,中国的百姓在这个政策出台以后,应该如何去规避风险?

赵培:其实房子就在那的话,你要是自住的话你也没有办法,因为你总不成把房子给卖了嘛。其实中国现在最大的问题就是如果房地产不涨了,或者出现断崖式的下跌的话,那么代表在别的地方经济会出现大问题,这个时候大家注意,第一为的就是粮食问题,我们知道中国人现在他为什么有一个恐慌心理?是因为大家经历过大饥荒的年代,所以在这个时候大家能够存点外币,到时候能买粮食,这恐怕是中国人第一想法,这也是很多人现在一定要到银行去换一点美元的想法,因为大家对共产党的人民币不信任,可以说人民币的信誉度在百姓中不高,那么现在是一个问题。

另外就是说人民币既然被共产党发得这么多,对国内的贬值,对百姓的影响会非常大,所以不管怎么样,中国人第一,他们自己的想法就是中国现在普遍流行大妈们到银行去换点美元,而且中共在收紧这个政策。第二,中国的这些百姓很多会采取购买黄金的政策来规避一下这个风险,但这些风险都是我们一个小动作的风险。

真正要解决中国的问题,我们自己虽然说在社会上是一个很微小的粒子,但是我们也可以推动中国走向一个真正的法治自由的国家。比如说我们可以退党,让共产党的制度在中国消失,这才是解决中国问题的根本方法。所以大家在金钱上规避风险的同时,也应该拿出良知去挽救整个社会,这个我想是双方面的因素会相互促进,让中国经济能够走过共产党破产而中国经济不崩,甚至在未来共产党破产之后会有一个繁荣景象的一个很好的办法。

主持人:好的。那么我们现在很快的接听加州的黄先生,黄先生您好。

加州黄先生:主持人好,嘉宾你们好,新年好。这个中共的土地就是财政的收入,它印货币,人家买房子有钱就怕贬值,它对土地、对黄金的控制,就用财政、土地奴役国民,我说的就是这个问题。

主持人:好的,谢谢黄先生。时间到了,我们非常感谢两位嘉宾能够为我们做一些点评分析,也感谢观众朋友的热情参与,欢迎您在下次节目中继续参与我们的节目。好的,观众朋友,我们的节目到这里就结束了,感谢您的收看。

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