疫情过后中国房价会不会有一波上涨?

作者: 齐俊杰

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【新唐人北京时间2020年04月08日讯】当前很多朋友都在争论的一个话题,就是在疫情过后,刺激经济大宽松的过程当中,房价会不会再涨一波?说什么的都有,主要就是因为大家所在的地方不同,所以感受就完全不同,现在数据出来了,大家可以分城市来看一下。

根据数据宝的整理,3月中国多城市房价出现分化,我们先说上涨的城市,从城市规模来说,杭州的涨幅最引人关注,环比上涨了11.53%,南京涨幅8.16%,郑州涨5.89%,苏州涨2.28%,此外还有,石家庄,扬州,成都,重庆,沈阳,长沙,三亚,合肥,南昌这几个城市微微上涨,比较奇怪的是,襄阳涨幅26.44%,要知道这是环比数据,也就是说3月相比2月的涨幅,所以襄阳这个数据有点让人难以置信,3月份的湖北还都在紧张的抗疫当中,襄阳房价竟然大涨26%,如果有当地的朋友,可以来解释一下,这确实不太合理。

目前想到的是一种数据巧合,也就是因为成交很少,所以发生了偶然。比如扔硬币,得到正反面的概率都是50%,但是你就扔了3次,结果都是正面,所以数据显示扔正面的概率是100%,反面是0%。襄阳的房价大涨,应该有这个因素。

至于杭州,南京,郑州房价环比上涨,这个还比较正常,因为这3个都是人口流入的重点城市,我们之前也说了,中国房价都已经较高了,人口持续流入将成为最大的变数。如果一个城市,人口每年都流入1%以上,那么积累一段时间房价就会上涨。这就好比有人说,房子就是城市的股票一样,人口持续流入,就相当于公司基本面,净利润持续增长。即便高估值,也能够在持续的增长中逐渐被化解。

那么做过股票的人都知道,股票市场最怕什么呢?最怕的就是高估,然后盈利增速不及预期,甚至突然亏损,这时候就造成了戴维斯双杀,也就是业绩和估值双杀,股价大幅回落,楼市也是如此。一旦人口流入不及预期,或者出现人口的反向流出,再叠加高估值,那么房价就必然出现较大回落。我们看下面这些城市。

在3月均价下跌榜单中,城市就更多也更有名了,上海环比跌了5.85%,北京环比跌2.85%,广州跌3.63%,深圳跌1.21%,福州跌7.19%,济南跌2.22%,此外下跌的知名城市还有,天津,青岛,西安,海口,太原,兰州。这些城市中不得不提北上广深,四个典型的一线城市全线下跌,这其中可能还要再划分,认为应该把北上和广深分开,北京上海两个超一线大都市,其实方向很明确,就是我们刚才说的,人口已经被限制了,不会再大幅增长,所以当一个公司业绩被贴上天花板之后,它的估值就肯定会掉下来。这个已经是非常确定的事情,所以现在很多人一说就是一二线可以投资,三四线不行了,但其实这也是典型的从众行为,其实并非如此,一线之中也已经分化严重。

人口不增长,房价极高,落户艰难的北京和上海,已经不再具备上涨的潜质,未来一段时间都会是明显的稳中有落,相比2017年其实北京上海,已经跌了10-20%,如果着急卖房,很多高端房产的价格甚至已经回到了2015年甚至以前。只是入门级的老破小还坚挺,因为这些房子代表了一个城市的门槛。未来几年依旧是这个趋势,直到大部分房价回到2015年。

至于广州和深圳,人口还在流入,但是现在情况也不一样,广州是遇到了巨大的经济困难,他是外贸为主的城市,而今年最艰难的恐怕就是外贸生意,所以广州今年估计会有很多人破产,那么对这个城市的房价和估值来说,会造成非常大的杀伤,所以今年广州是很不看好的。而深圳不一样,他是四大一线城市中,最有机会继续上涨的,本身就人口增长,网际网路金融双轮驱动,这两个行业受到疫情的影响不大,而且还可能是个利好,所以深圳的房价弄不好还得涨。这两天也出现了太子湾的秒光碟。

至于其它的二线龙头城市,外贸为主的今年肯定受影响,而且影响很大,制造业为主的城市,今年也不太好过,能源为主的城市肯定会收缩,而网际网路经济为主的像杭州,今年反而可能迎来大发展,人口大省的省会,如果没有其它竞争城市,也会比较强势,比如南京,郑州,西安,如果有多个城市竞争,那就说不好涨不涨了,比如山东的济南和青岛,辽宁的沈阳和大连,四川的成都,和直辖市重庆,一个区域内多中心竞争,会稀释人口流入的力度,自然房价涨幅也就没那么大,基本上看平。

所以总结一下,人口大幅流入,网际网路产业驱动,地域优势明显,落户条件优厚的城市,房价短期内还降不下来,甚至还会上涨。主要代表城市就是深圳,杭州,南京,苏州可能也还行,而人口不再增长的北京上海和三四线城市,基本肯定会回落。

外贸为主的城市,广州,武汉,青岛,天津今年楼市也会十分困难。进而传导到工业城市,比如整个东北,郑州,东莞,佛山,合肥。其它的二线龙头城市具备随机性,比如西安,成都,重庆,看他们今年的产业结构调整了,如果找到新的方向,继续吸引人口流入,房价还有机会,但如果没找到机会,人口还会反向流出。那么这些地方的房价就危险了。

另外,多说一句,即使房价继续涨的地方,未来可能收益也不会太高了,所以我们应该把格局打开,不要总盯着房地产,其实未来最大的机会在资本市场,房子涨了20年,有强烈的均值回归动力,越涨风险越大,机会也就越小,风险收益率很显然不划算了,而且你还得面临流动性非常差的情况。

(转自看中国/责任编辑:叶萍)

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