房客蓄意不交租 律师解析合法驱逐程序

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【新唐人北京时间2020年06月26日讯】加州当局近日宣布,将疫情期间禁止驱逐房客的命令,延长至7月28日。该法令让许多房东对趁机不缴房租的租客感到束手无策,对此,律师蔡玟慧指出,房东依然可以通过法院启动“非法占有”程序,保护自己的财产。

律师蔡玟慧指出,即使加州禁止驱逐不缴房租房客,但房东仍可以到法院启动“非法占有”申请程序,保护自己财产。

律师 蔡玟慧:“我们在美国,你的权利包括你自己资产的权利,你的房产权利是一个权利,政府不能完全控制,说因为你把你的物业拿去租,你都是照法律规定,政府可以跟你说,现在你的房客都不欠你钱了。他(房客)不是不欠,只是延迟交付,迟交他(房东)不会赶你,所以房客也要思考这点。”

当前,除了有来自州长纽森的命令,禁止在7月28日前驱赶房客外,加州州众议员邱信福也提出的AB1436提案,将允许租客延迟最长15个月不用缴交房租。

蔡玟慧表示,加州政府这种过度规范,不但可能侵犯宪法保障的个人财产权利,而且会伤害经济。

律师 蔡玟慧:“目前的法律来讲,在加州,尤其是比较倾向保护房客的做法,那有些当然是有基本的疑虑,是因为中共肺炎的关系,可我觉得,虽然在疫情期间,我们现在听到的提案,都让我蛮担心,觉得这个会导致失衡,房东不知道怎么支撑下去。”

关于如何在当前形势下驱离不缴房租的问题房客。蔡律师表示,房东首先应对租客发出一个三天通知。

如果房客没有回应,根据加州法院行政办公室,房东就可以申请合法驱赶令。

具体步骤包括,必须填写好传票、起诉状和民事案件首页,携带原稿和备份到法院提交给法院助理,随后带回盖有印章的备份,将其中一份交给租客提供答辩。

律师 蔡玟慧:“要确定你有一个合法有效的契约,不确定的话就要和律师咨询,你有没有给他宽限期?哪一天你可以给他加逾期罚款等等,那你有没有照时间给他发票,他几天之内没回,你有没有跟进?用什么方式?地址、联络方式有没有写?比如说有的合约会写只能用邮寄,要给普通邮件。”“你不管告什么案件,我们一般都不建议当事人自己去送。为了一个诉讼的案件,两个人打起来得不偿失,而且危险。一般就是请法院人员或者是专门传票送达员去送达。送达之后,一般UD的案子他有五天可以答辩,那就看他怎么答辩。”

此外,她也提醒房东,在出租时一定要签订有法律规范的书面租约,避免口头约定,不仅如此,房东还要熟悉当地的租赁法规,避免权益受损。

新唐人记者王姿懿洛杉矶采访报导

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