【名家专栏】29年间 美国房价数据分析

Tim Shaler 撰文/秋生编译

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在这里我们与大家分享我们对联邦住房金融局30年来每月房价数据(请看下面的图表和表格)的独家分析,包括太平洋地区以及整个美国房价的季节性变化。

我们观察了房价的变化,从8月初传统的购房季节的峰值到12月初典型的一年购房活动的低谷。

根据联邦住房金融局的房价数据,《谢勒经济学》Shaler Economics对太平洋地区对照美国所有地区每年8月1日至12月1日的房价变化数据进行了分析。(英文大纪元)

正如你所看到的,在太平洋地区,在过去的29年里,有12年(41%的时间)房价在8月(市场活动通常在8月达到顶峰)到感恩节和12月假期之间(一般接近最低点)之间出现下跌。

平均来看,这29年从活动高峰到活动低谷的季节变化基本没有变化。但这一平均水平掩盖了某些年份的大幅价格下跌,以及其它年份的一些相当强劲的价格上涨。

太平洋地区8月1日至12月1日期间价格变化的“标准差”为3%。这意味着68%的时间内,价格变化在–3%到+3%的范围内。

在其余的时间里,价格下降或上升超过3%。

考虑到当前的2020年,在利率处于非常低水平的情况下,人们可以以2002年和2004年为参考。当时经济正从“互联网泡沫破灭”和911恐怖袭击中复苏。但是也要同时看到,当时的利率非常、非常低,就像现在一样。

但是,另一方面,人们也可以把1992年到1996年作为一个指南。当时,加州的经济总体上从一场严重的地区性衰退中出现了“转机”,而衰退的原因则是冷战结束后国防开支大幅削减,在加州和西雅图,军事基地和军事承包商的比例高得不成比例。因此,那些年可以被看作是“正常”情况的一个向导,人们可以预期温和的季节性价格下跌。

今年,极低的利率环境以及寻找大房子的购房者可能会特别提振奥兰治县和内陆帝国的房价。

与此同时,学校最终会重新开学,家长们也不愿意让孩子离开学校,这是在劳动节之后,房地产市场的活跃度会大大降低的正常原因。

这可能导致今年的买家活动比往年下降很多的原因。

然而,完全不同的是,人们可能从这些数据中注意到2007年和2008年的房价急剧下跌,并合理地推测,类似的事情可能会在2020年发生。抵押贷款银行家协会表示,约有7%的房主目前处于某种形式的抵押贷款延期,因此我们可以看到某种风险,有绝望的卖家会在假期期间出售房屋。如果出现了这种情况,房价可能会出现明显的季节性下跌,这可能对购房者有利。在2007年和2008年发生过一场严重的全球衰退。

因此,我们可以假设,那些年在假期出售房屋的卖家,可能比那些原本可以等上4个月在每年的传统购房季节(通常在复活节和春假前后开始)期间出售房屋的人更急于出售房屋。

当然,一个人是无法预测未来的。目前的极低利率可能不会永远持续下去。而且,尽管抵押贷款市场内部的混乱似乎已经得到解决,但是如果全球投资者相信疫情可能会很快结束,那么10年期国债的利率可能会回升到此前存在的2.5%的水平。

在其它条件相同的情况下,人们应该预期所有基于市场的利率(包括抵押贷款)都会上升180个基点,即1.80个百分点。这将非常不利于提振当前的购房活动。不过,美联储可能会选择继续购买更多抵押贷款(自3月以来购买值已经超过了1万亿美元),并且将隔夜利率维持在接近于零的水平。在这种情况下,抵押贷款利率可能不会有大幅上升。

所有这些因素都在变化,都在影响着房地产市场

我们鼓励购房者和卖房者充分了解当地市场(所有房地产都是地方性的),不要轻信过去两个月的真实情况一定会在学校重新开学,面对面授课,传统的寒假临近之际继续存在。

原文29 Years of Seasonal Housing Data刊登于英文《大纪元时报》。

作者简介:

蒂姆‧谢勒是南加州的专业投资者和经济师,是《大纪元时报》的定期专栏作家,独家提供他的一些原创性的经济分析。

本文所表达的是作者的观点,并不一定反映《大纪元时报》的观点。

(转自大纪元/责任编辑:李敏)

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