【财商天下】房地产税试点 到底影响了谁

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【新唐人北京时间2021年10月29日讯】十多年来,大陆的房地产税一直是“只听楼梯响,不见人下来”,但现在,房地产税终于要“靴子落地”了。随即,一则“上海神秘房叔抛售93套房,套现4.5亿元”的消息,就引爆了网络,虽然消息后来被辟谣说“部分不实”,但是在一线城市,抛售房产的动作确实已经开始了,那么,它是否会引发房价继续下跌呢?

中共当局也一直强调,房地产税能够调节收入差距、促进“共同富裕”,但是,真是如此吗?此外,作为中共税制改革的一个重要环节,征收房地产税是否意味着土地财政就此终结了呢?今天,我们就来谈谈这些话题。

房地产税试点即将开启

10月23日,中共人大常委会决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作,授权期限为5年,具体实施启动时间由中共国务院确定。5年试点结束后,国务院还可以再继续授权,中共人大将在条件成熟时,及时制定征收房地产税的相关法律。

就在今年5月份,中共还在强调,房地产税改革要“立法先行、充分授权、分步推进”,但5个月过去,“立法先行”就被“试点先行”取代了,而最直接的原因,就是习近平10月15日在中共党刊《求是》杂志上,刊登了一篇文章《扎实推动共同富裕》,文中除了强调“要积极稳妥推进房地产税立法和改革”,还提出要“做好试点工作”,于是,房地产税试点就被正式提到日程上来了。

由于房地产税属于地方税种,所以具体的试点方案,要由各个试点地区提出,再由国务院批准,估计最早会在今年年底前推出,明年开始实行。

虽然早在10年前,也就是2011年,上海和重庆就已经开始房产税试点工作。不过,这一次的提法不是“房产税试点”,而是“房地产税试点”,虽然只是一字之差,但它意味着上海和重庆的“房产税试点”终结了。

同时,它也意味着纳税人不仅包括“房屋所有权人”,也包括“土地使用权人”。因为在中国,土地所有权归国家或集体所有,个人只能拥有“土地使用权”。

而且,此次房地产税试点的征税对象,是居住用和非居住用的各类房产,但不包括农村的宅基地以及宅基地上的住宅,所以,只是针对城镇居民征税。

房地产税开征 对民众有何影响?

那么,开征房地产税,对中国的城镇居民来说,到底会有怎样的影响呢?虽然在具体方案出台之前,这个影响大小还很难确定,但是综合媒体报导和多位专家的说法,可以看出这个房地产税的大致轮廓。

我们先来看看上海和重庆的房产税试点。外界普遍认为,过去十年来,上海和重庆的试点都是失败的:一方面,房地产税收入规模小,远不足以作为地方的主体税种;另一方面政策对房价影响并不显着。

在2020年,上海和重庆的房产税,分别是人民币199亿元和72亿元,占地方总税收的比重只有3.4%和5%,而且,这里面还包含相当大比例的经营性房屋的房产税收入。

所以,接下的房地产税试点,势必要比之前的试点措施更加严厉,具体来说,可能会涉及以下几个方面。

首先,征税对象会扩大,不会只针对个别群体或者个别房屋征税,不仅会对新购住房征税,也将对存量房屋征税。比如在上海,如果是在2011年以前买房的住户,即使拥有几十套住房,也是免税的,没有起到打击房屋囤积待涨的作用。

其次,虽然各国房产税形式多样,但是从计税基础来看,主要有两种:一是以虚拟租金为征税基础,比如香港和新加坡;二是以评估价值为征税基础,如美国、英国、日本等。预计中国的房地产税试点,将会比照美、英、日等国,以市场评估价值作为征税基础。

第三,考虑地方政府已经在土地出让环节,对房产征缴过费用,而且民用住宅土地有70年的使用年限,预计房地产税价值评估环节,将会设置一定的折扣比例。比如,像上海一样,按照市场评估价格的70%征收。

第四,很可能设置40~60平方米的人均免征面积。中共住建部的数据显示,2019年,城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米。如果一个家庭的人口多,那么能获得的免征面积就大,也能起到鼓励生育的作用。

第五,基础税率,估计会在1%左右或者更少,同时实行累进税率,房屋越多,税率越高,加大对投机炒房的多套房和豪宅的征税力度。

那么,会在哪些城市展开房地产税试点呢?分析普遍认为,此次试点会以房价上涨压力较大的热点城市为主,也就是说,会以一、二线城市为主,三、四线城市不会在试点范围之内。

那么,到底需要缴纳多少房地产税呢?

有人算了一笔账:如果是住在北京的一家三口,拥有240平米的住宅,假设人均免征面积是60平米,市场价格是每平米8万元,按照市场价格的70%征收,税率为1%,那么,需要缴纳的房地产税就是33,600元。但这些还只是猜测,因为真正的试点方案还没有出台。不过,大致会在这个范围。

所以,有人就总结说了:如果是在一、二线城市,而且有2套以上住宅,就需要做好缴纳房地产税的准备了,因为试点随时可能到来,预计税率在1%以下。

房地产税开征 是否会打压房价?

我们知道,在严厉的楼市调控政策下,中国的住宅价格终于开始下跌了。9月份,中国70个城市,新建商品住宅的价格指数,平均环比跌幅是0.1%,这是自2015年5月份以来,70城房价月度环比首次下降。

但是,让房价下跌,绝不是中共管控楼市的原因。在以前的节目中,我们已经多次讲过,中共严控楼市,是担心楼市泡沫过高会导致房地产崩盘,所以选择主动挤泡沫,避免引发系统性金融风险这只“灰犀牛”,但是其目的绝不是要打压房价。

就像中共当局多次强调的,其目的是在坚持“房住不炒”的同时,要“稳地价、稳房价、稳预期”。因为一旦房价全面下跌,就是房地产崩盘的前兆,所以绝对不能让房价持续下跌。所以,这也就是为什么,在房价下跌之后,十多个城市都出台了房价“限跌令”。

不过,北京当局想的很好,却未必能够如愿,因为现在的房价不稳,地价不稳,预期更加不稳。

从地价来看,第二批土地拍卖的情况很糟糕。截至10月17日,实施土地集中供应的挂牌地块822宗,流拍地块266宗,流拍率高达32.4%,其中北京、广州、杭州、沈阳流拍率超过50%。而且,成交地块的溢价率只有大约5%,并且大多是以底价成交。

而从预期来看,一批敏感的市场投资和投机者,已经开始付诸行动,逐步抛售多余的房源。

据“第一财经”报导,上海一些原本把房子放在房屋租赁机构出租的业主,近期宁愿赔付违约金也要提前解约,因为急着要把房子卖掉。此外,上海已有多套房持有者操作“换仓”,将手中持有的房产进行优化配置,比如:把10套房卖掉,换成2套上海最核心的资产;或者把资金投入不同城市的房产中。

报导还说,在一线城市中,北京近三个多月的二手房挂牌量,增加了1万多套;广州近一个多月增加了8,000多套。

中原地产的分析师甚至警告说,到年底前,这一轮如果不快速救市,平均价格下跌起码15~20%,三四线城市的项目还可能会出现腰斩的情况。

房地产税真能促进“共同富裕”?

我们知道,中共目前把调节过高收入、消除分配不公,作为开征房地产税的其中一个目的。但是,它真能促进“共同富裕”吗?

不可否认,房地产税作为财产税,确实有助于调节收入分配、缩减贫富差距。因为目前,中国居民主要缴纳收入税,财产税基本为零。但是,近些年来房价和金融股权价格的上涨,导致拥有房产越多、投资金融市场越多的高收入群体,这些群体的财产性收入大幅增加,并且远远超过了工资收入。

所以,中国收入分配研究院执行院长李实,也在去年表示,如果房地产税是一个累进税种,肯定会有助于缩小收入差距。但他也认为,中国的总体税负偏高,如果开征房地产税,就必须减少其它的税种,使居民的整体税负保持相对稳定,甚至下降,不然,很多人是吃不消的。

但是,房地产税喊了十多年,为什么一直没有实行?上海和重庆试点了十年,也是失败的,既没有抑制房价上涨,也无助于地方财政,这到底是为什么呢?

最关键的原因,就在于中共自身。10月19日,《华尔街日报》引述知情人士的说法,称今年早些时候,习近平指派中共副总理韩正推广征收房地产税,却遭到中共党内的强烈反对 ,这些人威胁说,开征全国性房地产税可能会打击房价,导致消费者支出骤降,并严重损害整体经济,将成为一个“潜在的社会稳定问题”。而一些已经退休的官员也反对,理由是自己负担不起任何额外的税金。

报导说,因为遭遇强烈的反对,开征房地产税的试点城市,已经从最初计划的30个减为10个左右,而中共官员们仍在为试点方案的具体细则争论不休。

那么,中共官员反对,真是为了担心损害经济吗?这可能只是表面上的原因,真实的原因还是担心自己的利益受到损失。

看看近年来落马的中共官员,可以说,“房产多”已经成为贪腐官员的“标配”之一了。比如,巨贪赖小民通过华融置业等子公司,在广东珠海开发了某地产项目,120套房中的100套都通过假摇号,分给了他的前妻和情妇;刘志军、谷俊山等高官,也是动辄数百套的房产。

最出奇的,是2019年落马的,辽宁省大连市原副市级干部徐长元,被查封的房产量竟然高达2,714套。

如果认真实行房地产税,确实,首先受不了的就是这些中共官员,所以他们才会威胁说,房地产税会造成“潜在的社会稳定问题”。所以,要让中共官员和民众“共同富裕”,那可真是妄想了。

征收房地产税 土地财政就此终结?

1994年,中共实行分税制改革后,地方财政收入被大幅削弱,财权被更多地收归中央。1998年,中共开始全面推行住房市场化改革之后,为地方政府开拓了一条通过卖地获得收入的财源,而备受诟病的土地财政也由此而生。

2009年,中共的土地出让收入规模为1.4万亿,相当于GDP的4.1%;2020年达到8.4万亿元,相当于GDP的8.3%,占GDP的比重,比十年前翻了1倍多。

据广发证券测算,土地出让金占地方广义财政收入的30~40%,对各地的财政收入、基建、地产都具有重要深远的影响。数据还显示,2019年,中国最主要的50个城市卖地收入高达4.16万亿元,是税收收入的120%。直到2021年,高溢价土地仍然是不少城市地产市场的“强心针”。而高地价,又推动了高房价。

所以,土地财政就是中国房价上涨的最大推手;同时又间接推动了地方融资平台和地方政府的债务;在土地财政快速发展过程中,还出现了破坏耕地、强制拆迁和补偿不公等等社会问题;更不用说,还养肥了众多的贪腐官员。

但是,这些都不是中共实行房地产改革的目的。开征房地产税的真正目的,还是要为地方政府寻找替代的收入来源,因为土地出让收入已经难以为继。

那么,随着房地产税开征,土地财政会就此终结吗?

答案是不会。麦格理集团(Macquarie Group)首席中国经济学家胡伟俊(Larry Hu)估计,中国城市住房的总价值大约相当于55万亿美元。因此,在全国范围内征收1%的房地产税,将为政府带来大约5,500亿美元的年收入,只占到卖地收入的40%。而其它研究机构的估算,比这个比例还低。

所以,开征房地产税,并不能替代土地出让收入。但是,中共也不可能大幅度提高房地产税率和征收范围,因为它既不想引发房地产市场崩盘,也不想冒着引发社会动荡的风险。

财商经济研究所
策划:宇文铭
撰文:李松筠
编辑:蔚然、宇文铭
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(责任编辑:李红)

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