低利率高通胀 投资者涌入房市 普通购房者难竞争

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【新唐人北京时间2022年02月13日讯】去年美国成屋销售创下过去15年来的最高数量。抢房热中不同的购屋者可能有不同的目标,而根据房地产市场数据公司 CoreLogic 的数据,2021 年前三个季度,美国独立屋的买方中有27%为投资者,远高于2019年底的 17%。

房地产是目前经济环境下的投资好选项

在宏观经济方面,促进投资人涌入房市的原因是,直到目前,美联储仍维持货币宽松政策,银行抵押贷款利率也一直徘徊在历史低点附近,还有加剧的通货膨胀——去年底直到今年初的通胀水平创下 40 年来最高。而投资房地产通常被认为是一种很好的规避通胀风险的对冲。

房地产投资人中规模各具,有旧屋翻新者、大大小小的房东、华尔街支持的机构,还有最近新型的投资人、“即刻买家”(iBuyers)。“即刻买家”是一类在线运作的购房公司,可以在短时间内购买、修理然后转售房产。 (Opendoor 和 Offerpad 就是其中的例子。Zillow也曾经是。)

由于这些投资者主要关注于中低端市场,让首次购房者更感到房市紧俏的压力。而一些投资者是华尔街公司拥有财力雄厚,在本已的库存紧缺的房市里,普通购房者的机会就更小了。

简单总结各方增加房地产投资的原因,乔治梅森大学房地产创业中心教授兼主任埃里克·马里伯贺(Eric Maribojoc)认为:“投资者一直在低利率环境下追求更高的收益率。近年来随着独立屋住宅租金和房屋价值的强劲增长,独立屋出租的回报颇具吸引力。”

根据美国全国房地产经纪人协会的数据,美国房屋的中位价在 2021 年上涨了 17%。这种快速的价格增长,正是以低买高卖方式获利的旧屋翻新者和“即刻买家”看好的机会。

根据CoreLogic 经济学家托马斯·马龙(Thomas Malone)的解释,“价格和租金都在飚升,这使得投资住房比其它资产更具吸引力。”

房租涨成商机 千禧代成家更推高住房需求

房价上涨还起到了另一个作用,人们租房的时间更长了。而这个过程中推高了租房的租金。根据 Realtor.com 的数据,在 2020 年 12 月至 2021 年 12 月期间,租金增长了 19%。

租金的上涨对机构投资者来说很有吸引力,他们去年占所有投资居家住房者的 26%,高于一年前的 14%。这些财力雄厚的竞争对手——它们代表对冲基金、养老基金或房地产投资信托基金 (REIT)——通常会把购买的自住房屋转化为出租房屋,旨在为股东创造稳定的回报。

而千禧代中的最大人群正在进入组建家庭的黄金年龄,他们对自住房和独立屋出租物业的需求,也让投资者看到商机。

但总体而言,小投资者、也就是拥有九处或更少房产的投资者仍占去年所有投资购房的43%。

卖家青睐现金出价 投资者占优势

房屋买卖交易中投资者只是其中一方,那卖方的因素又是如何发挥作用的呢?

通常投资者会以现金出价,在很多情况下现金购买对卖家更有诱惑力,他们将很快收到售房款,成交只需几天到几周;如果卖家需要快速得到现金或因工作搬迁或止赎等而需要匆忙出售,现金出价会让卖家看中;卖家无需担心银行批准、房屋检查或价值评估,从而消除了可能导致交易终止的三个担忧。

无论卖家选择投资者的理由是什么,有一点是肯定的:对于普通购房者,几年来已充满挑战的购房环境变得更加严峻。

(记者周成编译报道/责任编辑:林清)

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