【財商天下】北京調控過猛 樓市有大危機

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【新唐人北京時間2021年09月05日訊】最近,關於大陸房地產業的壞消息實在是太多了,住宅成交量持續降溫,房企銷售額下降,地產業掀起離職大潮,而北京當局對房地產的調控力度卻絲毫不減,最近還波及到了北京的民宿和短租平台。

那麼,在中國經濟正在轉向衰退之際,北京調控房地產的決心為何還如此之大?而近期,學者和業界人士紛紛警告說,中國的房地產市場面臨極大的風險,這個風險又到底是什麼?我們今天就來談談這些問題。

政策持續打壓下 房地產前景黯淡

最近幾個月,北京當局持續整治房地產市場,各地調控措施仍在不斷升級。一線城市也紛紛出台相關政策打壓房價,比如上調按揭利率限制房屋贈與,對二手房上網交易進行價格核查,對學區房進行限制,推出離婚限購新規等等。

7月23日,中共住建部等8個部門還發出一個「持續整治規範房地產市場秩序的通知」,計劃用3年時間,對房地產業所有環節進行管控。

而來自中原地產研究中心的統計資料顯示,截至8月31日,平均每月有超過50次的房地產調控;2021年房地產調控累計突破400次,全面刷新歷史紀錄。

在政策強力調控下,8月份全中國房地產市場繼續降溫。據克而瑞統計,29個重點監測城市商品住宅成交面積同比、環比分別下降22%和10%,比2019年同期下降了8%,降幅和7月相比有所擴大。克而瑞的數據還顯示,百強房企8月份的整體業績,同比下降20.7%、環比下降10.7%,不及上半年和歷史同期;累計業績的增速,自二季度以來持續放緩。

與此同時,房地產企業也掀起了大規模的離職潮。第一財經報導,從財務報告數據來看,近三年,頭部房企的員工人數,都從超過13萬的高峰大幅下降。而最新的中報數據顯示,富力、泰禾等房企員工的人數,在一年中大降超過30%。

一位千億級房企的員工說,最近幾個月,他周圍的很多人跳槽去了互聯網、央企、國企,而一名剛剛轉行幾個月的前地產人甚至形容說,自己就像風口上掉下來的豬。

雖然房地產行業的薪酬仍然處於高位,但據機構統計,大部份上市房企薪酬總量增速連續收窄,2020年的人均薪酬首次出現下降,高管薪酬也同比下降5%。

北京民宿遭整肅成「下一個行業」?

而最近,大家看到,北京民宿行業又成了被整肅的「下一個行業」,當局突然發出通知,所有線上出租平台展示的房屋,即時全線下架。北京市住建委的通知說,全市範圍內的房源暫不得開放經營。估計受到影響的業主,會有十萬左右。

其實,早在去年底,北京市已經發布了一個「規範管理短租住房的通知」,並從今年2月份開始實施,目的據稱是要貫徹「房住不炒」等住房制度,還要解決帶來的治安、擾民等問題。裡面要求民宿必須有「六證」,而所謂「不合規」,就是指沒有「六證」。

但是,這「六證」中有幾個非常難以辦到,比如,經營者和所在地派出所簽訂的治安責任保證書,還有所在小區業主委員會、物業管理委員會、本棟樓內其他業主書面同意的證明等等。

這次,北京民宿被大面積下架,正趕在環球影城開業、北京即將進入冬奧會周期之時,讓經營者損失慘重,因為其中不少人,就是瞄準了環球影城和冬奧會的商機而來。這些民宿集中在延慶、昌平等地,有的是整個村子都改成了民宿。一位有30間房源的民宿經營者估算,不算裝修等前期投資成本,30間房意味著每月將虧損大約12萬元。

當然,這些監管措施,顯然不是單純為了防控疫情或者是解決治安、擾民等問題,主要還是為了加強對民眾的管控,就像一些評論所說的,民宿行業垮台之後,外省人在北京的住宿將支付更高的成本住酒店。如此一來,很多不被政府歡迎的人,比如低收入的訪民,維權人士,進京將會更加困難。

房地產調控不放鬆 北京到底擔心什麼?

從目前來看,北京當局對房地產的調控還將持續。8月31日,中共住建部副部長倪虹在新聞發布會上提到,下一步將繼續穩地價、穩房價、穩預期,重點堅持「房住不炒」,防範和化解市場風險,以及建立人、房、地、錢四位一體的聯動新機制等。

那麼,北京要繼續對房地產實施嚴格調控,到底是在擔心什麼呢?我們來看一下,東吳證券首席經濟學家任澤平的兩篇文章,似乎對此做出了回答。

任澤平曾在8月發表文章,認為中國房地產改革最重要的是要軟著陸,避免硬著陸,因為硬著陸的代價很大,比如2008年的美國次貸危機,還有80年代時,日本的房地產泡沫破裂,都對一國經濟發展造成了極大的衝擊。

任澤平說,目前在中國,房地產帶動的相關投資占固定資產投資1/3以上;居民財富裡,房市、股市、債市加起來,房地產大約占70%以上;此外,銀行對房地產領域的貸款,占整個銀行貸款比重超過1/3。也就是說,房地產對中國經濟的貢獻很大,但是,風險也大,所以讓它實現軟著陸非常重要。

那麼,怎麼實現軟著陸呢?任澤平認為有兩個辦法:

一是用時間換空間。比如,如果全國的房價10年內都比較穩定,但居民收入、經濟都在增長,慢慢的發展就可以把上漲的房價消化。

二是用市場的方式。首先確立城市群發展戰略;其次,人地掛鉤,人來了就供地,實現土地與人口相匹配。比如某個人從東北流動到了深圳,那麼用地指標就要劃到深圳,建立全國用地指標的拍賣市場,以此實現資源優化配置和供求平衡。

在另一篇5月份時的文章中,任澤平認為,在全球歷史上大的經濟危機中,十次危機九次地產,房地產是周期之母,對經濟增長和財富效應有巨大的影響。

雖然時代和國別不同,但歷次房地產泡沫崩潰,都和貨幣收緊和加息有關,所以過度金融化是風險之源。如果缺乏人口、城鎮化等基本面支持,房地產泡沫破裂後調整恢復時間會更長。要警惕並採取措施控制房地產泡沫,以人地掛鉤和金融穩定為核心,加快構建長效機制。

任澤平還提到,中國的情況並不樂觀。因為「房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融」。從長期看,中國20至50歲主力置業人群比例在2013年達到峰值;從中期看,區域分化明顯,人口繼續往大都市圈遷移,人地分離、供需錯配問題仍嚴重。

所以,為避免房價上漲脫離基本面的泡沫化趨勢,任澤平建議,以常住人口增量為核心,改革「人地掛鉤」,優化土地供應;推進房地產稅改革、土地財政轉型;實行長期穩定的住房信貸金融政策,穩定市場預期等等。

可以看到,這些建議,和目前中共的房地產調控措施非常吻合。也就是說,中共最擔心的就是房地產泡沫。而目前,中國的房地產泡沫非常明顯:它不僅增加社會投機氣氛,抑制企業創新的積極性;還對實體經濟產生擠出效應;同時,房價過高也會增加社會生產生活成本等,具有十分明顯的負作用。

專家學者接連警告 中國樓市有大危機

不過,任澤平認為,中國房地產要實現軟著陸,針對房地產的調控一定不能操之過急。如果政策操之過急,這個風險就會非常大,處理不好可能會爆發中國版的「次貸危機」。

不止是任澤平,對中國房地產市場面臨的風險,其他一些專家學者近期也在紛紛發出警告。

比如,8月31日,融創中國的董事會主席孫宏斌表示,整個信貸市場資金比較緊張,今年下半年的銷售壓力很大,而壓力大主要來源於兩個方面,一是有些企業壓力比較大就會開始降價,另一個就是國家的政策比較堅決。孫宏斌還用「比較慘烈」來形容下半年的房地產市場。

另外,8月29日,國家金融與發展實驗室理事長李揚,也在一個論壇上說,中國應該警惕房價下跌及其可能帶來的潛在風險,防止出現「負資產」。李揚認為,如果有一天房子價格低於現有負債,賣了都還不了款,市場真正的危機就到來了。

那麼,這些專家學者說的風險到底是什麼呢?其實他們說的都是一個意思,就是如果房地產調控操之過急,造成房價下跌,就會引發金融風險,這將成為房地產市場真正的危機。

而根據中國指數研究院發布的百城價格指數顯示,8月份全國100個城市新建住宅的平均價格為16,152元/平方米,環比上漲0.20%,同比上漲3.51%,漲幅都較上月收窄。其中,68個城市的新房價格環比上漲,30個城市環比下跌,下跌個數比7月增加了7個。

8月18日,黨媒《經濟日報》發文稱,「防止房價過快下跌,也將成為房地產調控政策的方向之一。」8月22日,《北京青年報》發文,強調「房價大起大落,不利於財政統籌和國家金融安全」。

於是,可以看到,一些三、四線的城市,在曝出房價下跌後,都受到了政府的干預。比如,瀋陽萬達每平方售價11,000元的樓盤推出8,000元的特價後,被政府約談;山東荷澤市恆大地產的兩個樓盤,因為降價遠遠低於市場價格,被當地政府以「不正當競爭」為由予以處罰;湖南岳陽市政府則發布了全國首個房價「限跌令」,要求商品房售價不能高於備案價,同時也不能低於備案價的85%。

9月2日,評級機構穆迪,將中國房地產行業的展望,由穩定下調為負面,認為未來6到12個月,房地產開發商的國內銀行和信託貸款融資,以及境內外債券市場融資管道依然緊張。而評級機構中誠信,也在7月下旬,首次將中國房地產展望,由穩定下調為負面。

一週前,野村證券的首席經濟學家陸挺在最新報告中表示,因為中共當局已將遏制房地產泡沫上升到國家戰略的層面,直接出手干預房地產信貸供給,且幾乎沒有撤回相關高壓舉措的迴旋空間,市場應當準備好迎接比預期嚴重得多的經濟放緩、更多貸款和債券違約、以及潛在的股市動盪。

陸挺還警告說,從某種意義上說,這可能成為中國的「沃爾克時刻」。

什麼是「沃爾克時刻」呢?在上世紀70年代晚期,時任美聯儲主席保羅.沃爾克(Paul Volcker)採取了激進舉措來遏制通脹,導致美國經濟80年代初經歷了大幅的經濟衰退。

雖然沃爾克的舉措,為美國之後20年的長期擴張奠定了基礎。但是,陸挺認為,中國這些高壓遏制舉措,可能無法完全達到中共最高層的預期,因為中共政府沒有制定全面的長期發展計劃,中國房地產行業的長期前景也依然不明朗。

策劃:財商經濟研究所
撰文:財商經濟研究所
剪輯:曲歌
監製:文靜
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(責任編輯:李紅)

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