美房價增速比收入快 差距擴大引泡沫擔憂

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【新唐人北京時間2022年05月12日訊】房地產經紀網站最新公布的數據顯示,美國正在經歷著有史以來最熱的房地產市場。

根據房地產經紀網站(Realtor.com)4月份的報告,上市房屋價格中位數同比增長14.2%,達到42.5萬美元。房地產專家預計,通常繁忙的春季購房季節,將會出現更激烈的競爭。

該房地產網站在一份聲明中說:「儘管需求有所緩和,但美國房屋的中位價在4月份又創下了歷史新高,並且比3月份的年化增長速度有所加快。」

最近的標準普爾/凱斯-希勒房價指數(S&P/Case-Shiller Home Prices Indices)數據也顯示了目前房地產市場的熱度。

2月份,全美範圍內的房價同比飆升了近20%,其中「陽光地帶」城市的漲幅最高。美國房地產市場上一次錄得如此耀眼的增長,還是在2008年的房地產危機期間。

同時,還有一個趨勢引起了經濟學家們的注意:房價中值與家庭收入中值的比率。這一數字在1月份攀升至7.72的歷史高位。之前的最高紀錄是2005年11月的7.03。

市場泡沫還是長期趨勢?

據CNBC報導,在過去的十年裡,美國的家庭收入中位數增長了約11%,而房屋價格中位數飆升了30%。自1965年以來,平均房價已經飆升了118%,而家庭收入中位數只上升了15%。

根據全國房地產經紀人協會(National Associations of Realtors)和Realtor網站的一份聯合報告:「一個年收入為7.5萬至10萬美元的家庭,目前可以買得起在售庫存中51%的住房。然而,同一個家庭在2019年,可以買得起58%的待售房屋。因此,在疫情期間,收入在7.5萬至10萬美元的家庭的負擔能力,下降了7個百分點。」

抵押貸款利率的上升,可能也開始在住房市場發揮重要作用。

根據抵押貸款銀行家協會(Mortgage Bankers Association, MBA)的數據,目前,30年期抵押貸款的平均利率為5%,高於一年前的大約3%。此外,據估計,為了支付抵押貸款,普通的美國家庭需要花費其月收入的近三分之一。

為購房者提供首付援助的「Home LLC」公司的首席執行官尼克‧沙阿(Nik Shah)就此評論說,抵押貸款利率的這種上升趨勢,正在將許多潛在的購房者擠出市場。

沙阿對《大紀元時報》(The Epoch Times)表示:「在2020年底,典型的美國居民可以買得起比中位價房屋高出48%的房屋;而在2022年,由於抵押貸款利率和房價的上升,這個比例降低到只有5%。」

摩根士丹利(Morgan Stanley)認為,儘管人們擔心的是,抵押貸款利率的上升會影響疫情時代的房地產熱潮,但利率上升只會影響那些新進入房地產市場的人。

銀行研究人員在最近一份研究報告中說:「抵押貸款市場大多是固定利率,因此,提高利率不會提高目前業主的月供,反而會不成比例地影響首次購房者。」

但問題是,如果更多的人被擠出房地產市場,住房銷售量和房價是否會開始對之做出下跌的回應?

獨立股票研究公司Kalkine Group的首席執行官庫納爾‧梭尼(Kunal Sawhney)認為:「實質性的轉變可能即將到來。」

梭尼對《大紀元時報》表示:「但這種轉變,可能不會像一些學者在過去幾個月裡所預測的那樣,對住房資產的價格造成損害。在近中期內,市場上既不會出現大規模的房價修正,也不會出現重大的崩盤。」

達拉斯聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank of Dallas)在3月份的一份題為「市場實時監測發現了美國住房泡沫正在形成的跡象」(Real-Time Market Monitoring Finds Signs of Brewing U.S. Housing Bubble)的報告中指出,「自2000年代初的繁榮以來,美國住房市場的行為首次出現了異常。」

然而,該地區央行的研究分析師認為,即使出現修正,也不會類似於十多年前的上一次房地產泡沫。理由是家庭財務狀況已獲得改善,買房的借貸水平適中。

摩根士丹利的分析師還補充說,展望未來,房屋價格的上漲應該會開始「減速」。

沙阿也同意這個觀點,並補充說:「它們(房價)幾乎沒有機會下降」,因為市場上的住房庫存量又創下了新低,而且「需求被壓抑的千禧一代,正等待著在第一個可能的機會,以便出手搶購房屋」。

房利美(Fannie Mae)預測稱,2022年的美國房價將增長10.8%。該數字比之前預測的11.2%略有下降。房利美是一家政府支持的企業(GSE),從小型銀行或信用社購買抵押貸款並提供擔保。它還預測說,2023年的房地產價格可能會攀升3.2%。

然而,穆迪分析公司(Moody’s Analytics)指出,97%的美國城市的房屋價值被高估了。它還預測稱,這些地區的房價可能在未來幾年內暴跌10%。

(轉自大紀元/責任編輯:蕭靜)

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