悉尼房市仍有上升空间吗?

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【新唐人2014年10月12日讯】悉尼房市在过去12个月里达到了两位数的增长水平,悉尼的房价是否仍有增长空间?也许已到达市场周期的顶部?

据澳洲房产观察网报导,悉尼包括8月份在内的三个月里房价增长为5.0%,在截止至8月份的12个月内增长16.2%,收益率有所下降。RP Data研究主管劳利斯(Tim Lawless)称,现在更好的投资机会可能在小城市。

他说:“可能较小的省会城市会有更好的投资回报率,那里的增长趋势还未成熟,收益率更好。”

“房产观察”咨询了以下五位著名的房地产专家,他们就悉尼房地产市场是否仍然有增长空间谈了各自的看法。

一、命运财务解决方案公司(DESTINY FINANCIAL SOLUTIONS)创建人洛马斯(Margaret Lomas)

悉尼房产市场已经上升,现在已远远超过一般家庭的负担能力,悉尼独立房中位价已经高出一般家庭负担能力13万澳元。当发生这种情况时,除了为数有限的一些低价区域之外,其它地区的房价都将稳定下来。在房产市场火爆之际购房者蜂拥而至的地区,有的会出现短期的价值损失。

对于投资者而言,这个过热的市场伴随着非常低迷的租金收益,大部分在4%以下,很多为3%左右。房价稳定与低租金收益的综合影响,减弱了许多悉尼市郊对投资者的吸引力。

如果,此时希望能从悉尼房产市场中盈利,购房者应该将目光投向房产中位价低于可负担能力水平以下的远郊区,那里的租金收益率维持在高水平。这些地区往往能买到大面积独立房,以后可通过分契或加建房屋来提高收益。

现在也可考虑到涟漪效应。卧龙岗和中海岸的房产市场上仍然有非常便宜的房产,租金收益很好,目前已引起越来越多的关注,房产价值在增加。

二、澳洲房产监察高级经济师威尔逊(ANDREW WILSON)

就利率的增长而言,我认为已经看到了周期的顶部,那是在去年第四季度。

这并不奇怪,低利率时期,被压抑的需求最大化显露出来,达到了高峰。现在的增长肯定不会与去年的速度相同。经验法则是,高峰期后增长速度每年将减少一半。去年年度增长大约为15%至16%,今年减半,明年大约会是4%至5%。

受经济变化的影响,房价增长将会保持与通货膨胀率一致的水平,而房产交易量将下降一点。

毫无疑问,房价的增长正在放缓,今年各地将大约为8%至9%,也许10%,但悉尼仍然将是所有省会城市中房产市场最强劲者。

悉尼两年多来房价增长约为20%,这对房主是个相当不错的结果,但这一增长水平不可持续,收入增长几乎没有跟上房价增长的程度。

投资者是悉尼房产市场的重要因素,使房价一直保持着高于人们的收入水平。投资者被较高的价格所吸引,一旦出现房价增长变缓的明确迹象,他们就会离开市场。

远郊区房产的价格增长重新上升,很多是受投资活动的影响。

悉尼的房产拍卖成交率连续五周达80%以上,8月房产市场上出售的房产数量创下记录,9月可能会打破这一记录。因此,房产市场活动仍很活跃。

但不会达到一年前的价格增长水平。

三、SQM调查机构总经理克里斯托弗(Louis Christopher)

克里斯托弗认为悉尼房产市场仍有上升空间。悉尼目前市场强劲,吸引了较多的关注,相较于过去30年的历史平均水平,其价值属正常水平。

同现在相比,房价在最近的2009年和2003年被远远高估。现在的房价看起来很高,但从历史上看不是最坏的情况。

另外,考虑到目前人口的增长趋势,悉尼每年增加6万人,这些人去哪里了呢?至少他们需要住房,通过租房或买房推动房产的需求,可以预见未来需求将会继续上升。至少下一年度新建房还无法满足需求。2016年的供需状况尚未可知,但2015年不太可能出现供过于求的局面。

经济状况也有了改善,纽省的失业率在全国最低,预算也还不错。一些大型基础设施项目已经启动,包括西北铁路线、第二机场等。

目前的房价确实昂贵,但远非历史上最差的状况。

最近的迹象,如股票市场、拍卖成交率与房产开价都显示出,房产市场在持续著目前的势头。
这就好像股市、房产市场价格从来不会高得无法再高,从来也不会低得不能再低。

四、网站Hotspotting.com.au创建人莱德(Terry Ryder)

毫无疑问,悉尼买房最佳时机早已过去了。房产市场仍然会有增长,但购房者需要注意挑选房子所在的位置。

整个大都市地区的销售方式表明,悉尼的势头已经从百万富翁区转向市郊和远郊。

拥有最大上升空间的市郊有黑镇(Blacktown)、帕拉马塔(Parramatta)、利物浦(Liverpool)、彭里斯(Penrith)和坎贝尔镇(Campbelltown)等大区,均位于西区或西南区的市郊。唯一的例外是博克姆岭(Baulkham Hills)地方政府区,地处西北区。

网站hotspotting.com.au公布的价格指数预测显示,许多房产中位价超过100万澳元的所谓的黄金市场已经降级,因为销售平平。例如,克拉拉(Killara)在过去四个季度中,房产销售数量从111下降到106,再次降至81,最后降至65。

与此相反,坎贝尔镇地方政府管辖区不起眼的明托(Minto)的房产销售在最近几个季度里,从35上升到45,继而50,然后66,房产销售量的上升可能促进价格的增长。

从长远来看,投资者在悉尼应将目光转向受益于新基础设施的地区,尤其是交通基础设施,因为这是房地产发展的一个最大的推动因素。

劳斯岭(Rouse Hill)地区将从新修建的西北铁路线中受益;利物浦和黑镇最有可能从巴吉里斯溪(Badgerys Creek)机场发展项目中获利。

五、AMP资本投资(AMP CAPITAL)首席经济学家奥利弗(Shane Oliver)

我认为悉尼的房产市场很接近顶峰了。购房者一定要警惕,因为利率可能到明年都会保持低水平。因此,9个月左右房价会有不错的收益。然而一旦利率开始往上走时,房产市场的热度会减退,即使在此前也会因为负担能力的问题而减缓。

随着目前收入增长率与利率增长的前景,可以理解房价的增长将回落到较慢的步伐中,预计会在接下来的6个月中开始出现。

但房产市场会突然奋起。悉尼几年前房产市场滞后,而且持续了很长一段时间。2003年后曾落后于其它地区。纽省经济正在上升,全省的命运随之发生转变。那么不难理解,在落后于全澳房价涨幅10年之久后,如今再次出现了增长

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