【财商天下】法拍屋数量激增 中国楼市类崩盘

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【新唐人北京时间2021年12月26日讯】为了稳定楼市和经济,中共央行在最近下调了存款准备金率,以及国内银行的主要贷款基准利率,同时也放松了房地产信贷等等,但是,仍然没能阻止房地产价格的继续下跌。目前,不仅是恒大的债务危机正在向上下游扩散,一场史无前例的房地产断供潮,也正在中国各地蔓延,各地法拍屋剧增。那么,中国的房地产市场会发生崩盘吗?房地产市场的前景如何呢?我们今天就来谈谈这个话题。

房地产市场持续降温

自去年下半年以来,中共当局一直严密调控房地产市场,根据中原地产研究中心的统计,今年的累计调控次数,已经高达586次。因为监管政策的影响,中国房地产市场也在大幅降温,新房和二手房的房价都在持续下跌,成交量明显下滑,房企的投资力度也在进一步下降。

中共统计局发布的数据显示,11月,70个大中城市新建商品住宅价格指数,同比增长3.0%,增幅是2016年1月以来的最低值,而且是连续第六个月缩窄;当月环比下跌0.3%,也是2015年2月以来最弱。其中,59个城市的新建住宅价格环比下跌,占比达到84%;63个城市的二手住宅价格环比下跌,占比为90%。专家表示,这是最近七年来,统计局房价数据最差的一次。

克而瑞数据显示,百强房企共实现销售操盘金额7,507.8亿元,环比下降3.4%,同比下降37.6%,降幅进一步扩大;超过八成的企业单月业绩同比下降,其中超半数房企同比降幅大于30%;同时,有将近九成的房企,单月业绩不及上半年的月平均水平。

中共统计局的数据显示,1月至11月,全中国房地产的开发投资额,同比增速为6%,也创下了一年多来的新低。另外,上海易居房地产研究院的数据显示,所监测的全国百城的库存数据,已经连续36个月同比正增长,创下了5年来的新高,其中,三四线城市的去库存压力最大,而且在短期内很难化解。

开发商打折促销 多地出台救市措施

在房市持续降温的大环境下,12月6日,中共中央政治局召开了会议,提到支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,要促进房地产业健康发展和良性循环。随后,不少地方政府,纷纷出台了鼓励性的购房政策,希望提振房地产市场的表现,包括发送消费券、祭出购房补贴、减税等等。

还有一些城市,为了鼓励生育,为二孩、三孩家庭提供买房支持。比如:江苏南通海安市不久前宣布,常住居民中子女未满18周岁的二孩、三孩家庭,政府分别给予每平方米200元、400元的购房支持。

不过,这些措施可能在短期也无法看到成效,所以在目前,降价销售就成为房企解决资金问题的常规办法。

《南方都市报》在12月20日报导,近半个月来,深圳市有多个区域的新入市项目,都出现了不同程度的折扣,促销方式也是五花八门,有的送奔驰、特斯拉汽车,有的送“五粮液”、还有的直接推出“买一送一”的活动。不但首付可以分期,贷款也能快速获得审批。

业内人士认为,开发商降价的最主要原因,就是市场下行,因为购房者开始观望,开发商不得不让利吸引购房者,但是降价,再次导致了购房者的观望情绪,形成了一个恶性循环。而且,还不只是深圳楼市有这种“追涨杀跌”,全国的情况都不相上下。

不仅如此,业内人士普遍认为,房价贬值还将延续到明年。

首先,“房住不炒”的基调没有改变,未来房市的调控力度仍然不变。其次,受“三道红线”融资政策的影响,明年仍然是很关键的一年。据统计,明年房企海外到期债务,合计大约是3,560亿元人民币,其中前两个季度,分别都达到了980多亿元。第三、商品房销售单价已经进入“下行轨道”,楼市的赚钱模式已经变化,在投资者资金周转不过来的情况下,抛售就是最直接的选择。

楼市涌现断供潮 法拍屋交易火热

不过,房价下跌还不是最惨的,我们在以前的节目中就提到过,专家早就警告说,中国应该警惕房价下跌及其可能带来的潜在风险,防止出现“负资产”。如果有一天,房子的价格低于了现有负债,卖了都还不了款,那么,市场真正的危机就到来了。而现在,这种情况正在发生。

这一段,网上就在热传,河北张家口环京一带有很多买房人已经断供了。而且,有业主提到,张家口现在的房价,下跌的幅度高达50%,业主花了每平米1.2万的高价买入,但是现在,每平米6,000元都卖不出去。

比如,一位河北燕郊的购房者,他在2017年,花了426万买了一个三居室,首付128万,贷款298万元,月供1.68万。结果,因为经济不景气,这位购房者最后还是断供了,被银行起诉后,四年还了银行80多万,结果其中只有16万是本金,64万都是利息,所以还欠银行282万元贷款。但是,更惨的是,这套房现在的价格只有240万左右,如果被法拍的话,价格可能还会更低,所以即使拍卖之后,还要欠银行至少40万。再加上被法院判决败诉,这名业主还需要负责偿还这段时间产生的利息、罚息、案件受理费和律师费等等,共计19万多,其中仅律师费就高达12万。

也就是说,这位购房者在4年中损失了230万现款,还背上了40万的债务,却什么都没有得到,更严重的是,他还会被列入到失信黑名单里,严重影响个人信用。尤其是,中国现在还搞了一个社会信用评价体系,如果被列入失信名单,很可能会影响到这个人的日常生活,不但坐高铁、住酒店都难,可能连子女都不能读重点学校等等。如果不是迫不得已,谁愿意承担这样的后果呢?

尤其是今年,除了洪灾、疫情之外,中共又整肃了多个行业,导致科技、教培和房地产行业大规模裁员、破产,很多家庭的生活变得非常艰难,哪里有钱还房贷呢?

据时代财经报导,中国的法拍屋在2017年只有9千多套;2019年猛增到50万套;2020年时,数量翻倍到127万套;截至到今年10月,中国法拍屋的挂拍数量已经达到168万套,是2017年的将近190倍,而且这个数字还在持续增长中。

由于法拍屋的成交价,往往只有市场价的7至8折,而且大部分城市对法拍屋并没有实施限购政策,所以中共最高法院在12月19日发布规定,明确法院组织的司法拍卖房产活动,受到房产所在地限购政策约束的竞买人,不准参与竞拍。

虽然法拍屋市场的交易火热,但是每一个法拍屋背后,都有着一个家庭的心酸故事。

标普在12月15日发布的研究报告显示,中国有大约三分之一的房地产开发商,已经陷入了财务困境,这将使2021年的整体不良贷款率,提高大约20个基点,并削弱银行的盈利能力。今年下半年,中国银行业的房地产不良贷款率,可能会翻上一番,从今年年中的2.5%,上升到年底的5.5%。

恒大债务危机还在扩散

另外,恒大债务危机还在蔓延。继惠誉率先宣布恒大违约后,标普也把恒大评级下调至“选择性违约”,这一举动,可能引发恒大192亿美元的债务交叉违约。标普还应恒大的要求,撤销了对恒大集团的评级。

12月13日,恒大地产集团位于海南海口市的8宗地块,已经被当地政府无偿收回,原因是超过期限后仍然没有动工开发建设。17日,四川成都市政府,也将恒大旗下两块开发用地收回,按照《闲置土地处置办法》的有关规定进行处理。

此外,在19日,嘉寓股份发布了一个关于商业承兑汇票的风险提示公告,合计商票敞口金额超过13亿元人民币。媒体报导称,嘉寓股份是恒大集团的战略合作伙伴,为恒大集团提供建筑门窗、幕墙产品及安装服务。

实际上,恒大债务危机已经波及到了上游供应链,此前,已经有山水比德、世联行、三棵树等多家相关公司披露涉及恒大的应收账款余额,其中相当一部分是以商票形式逾期。

除了供应商,恒大的债务压力,还来自恒大财富理财客户、购房者、金融机构等多方面,总负债金额,高达2万亿元。

随着流动性危机加剧,就连世茂之类评级更高的房地产公司也已经被波及。另外,佳兆业集团也在近期表示,因为没能按期支付几笔美元票据相关款项,目前正在和债券持有人,就一项全面债务重组计划进行商讨,很可能会步恒大后尘。

中国房地产市场是否会崩盘?

那么,可能一些人会问:中国的房地产市场会崩盘吗?我们的答案是否定的。

中国的楼市,不会在突然间全面垮掉,除非出现无法预知的风险。因为中国的体量很大,而且,中共政权有各种办法来慢慢化解目前已知的这些风险。

就像BBC在报导中所说的,恒大危机没有变成“雷曼时刻”,是因为中共政府在行动上有更多的选择。比如,北京通过国有银行来调控房地产市场,所以它知道哪些开发商可能违约。另外,美国政府需要采取行动时,它必须通过立法才能有权进行干预,但中共政府不需要担忧这个问题。

恒大暂时还没有引发金融危机,是因为它的债券,大多是被富有的海外投资者所持有。虽然恒大的重组可能要耗时几年,但是,中共会竭力避免雷曼兄弟破产后,对全球金融体系带来的那种冲击。

但是,中国楼市这种“类崩盘”的情况,可能会延续很久,而且范围会越来越广,就像是“钝刀子割肉”一样。当然,也可能有人会说,这是改革必须付出的代价,说这话的人,可能还没被割到“韭菜”,不然就会问,为什么我要付出这个代价?

在过去几十年中,由于中共实行土地财政,导致地方政府、开发商和银行在利益的诱惑下,不断地炒高房价,割了一茬又一茬的“韭菜”。如今,面对巨大的房地产泡沫,中共又要强行挤泡沫,以维持经济和政权的稳定,但是,却让底层的老百姓来承担所有的后果。

就算是现在,中共出台了一些宽松的政策,但是根本的目的,还是为了稳定市场,保证房地产不会崩盘,不会出现系统性风险。至于底层的“韭菜”们会如何痛苦,那根本不是中共官员们所关心的。

目前,中国的房地产市场已经来到了一个拐点,长期来说不会看好,不是因为目前的调控政策,而是因为人口危机。中国的劳动力总量已经在减少,人口负增长即将到来,社会老龄化正在加剧,在这种情况下,对房子的总体需求也将会逐渐减少。面对这种情况,谁还想当中国楼市最后的接盘侠呢?

财商经济研究所
策划:宇文铭
撰文:李松筠
编辑:蔚然、宇文铭
剪辑:曲歌
监制:文静
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(责任编辑:李红)

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