【熱點互動】中國房價下跌何時休?

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【新唐人2014年10月28日訊】【熱點互動】(1228)中國房價下跌何時休:總體需求飽和,房價再難回升。

主持人:觀眾朋友大家好!歡迎收看《熱點互動》直播節目,近來中外的經濟學家都在關注中國經濟增長變緩的事情,按照中共的官方數據,第三季度的中國經濟增長率為5年以來最低,中國的房價又是連續5個月下跌。

中國經濟增長變緩對老百姓生活有什麼影響?房價下跌是否意味著現在是買房的好時機?我們今天就請來兩位嘉賓為我們做分析解讀。一位是在現場的時事評論員杰森博士,杰森好!

杰森:您好!

主持人:還有一位是在電話上的普林斯頓大學博士程曉農先生。程先生您好!我們非常高興今天二位做客《熱點互動》。照例我們還是先來看一段新聞,了解一下中國經濟的一些最新情況。

超過30萬億的中國地方債、即將浮現的50座中國鬼城,種種經濟問題現在反映到中國經濟成長率上,中國第三季度GDP增速降至7.3%創近6年內新低。

中國房地產投資放緩,煉鋼廠和水泥廠等中國企業也陷入困境,鋼鐵在中國甚至傳出已跌到了白菜價,出現產能過剩。商業研究機構世界大型企業聯合會(Conference Board)週一發佈報告表示,今後6年中國經濟將在「軟滑坡」過程中不斷減速,2020年中國的經濟增速可能下滑到4%。

其實,國際貨幣基金組織(IMF)已經預測,在2016年,中國經濟增長率會降至6.5%。世界銀行(World Bank)則預計,2016年中國經濟增速將下滑到7.1%。

過去中共當局提出「保8」,一直將維持經濟數字增長視作維穩重點,現在經濟持續下滑,接下來引發的社會穩定問題,將成為觀察指標。

主持人:剛才視頻中提到中國經濟的方方面面,但是我想先跟二位來談一個很多人都關心的一方面,那就是房地產。中國房價過去一直居高不下,很多人都抱怨說買不起房。這一次房價連續5個月下跌,我想先問二位,為什麼它會突然出現這麼一個下跌的走向?杰森,請您先談一下。

杰森:其實說它下跌,這個幅度還是蠻小的,但這個下跌,它只是一個長期積累的房地產產能過剩的展現。按中國自己官方的統計數據,大概是2012年報出來的數據,中國人均住房面積是36平方米。這是什麼概念呢?這個平均住房量是日本和韓國的2倍,甚至超過了法國,事實上是世界上很高的水平了。更可怕的是中國家庭住房擁有率大概將近90%,這是中共自己官方報導的數據。當然中國確實有結構性的缺房,比如說他有房子,但在北京上海那樣的地方工作,這種結構性的住房,這個欠缺是有的。但全國範圍中國是不缺房的。

整個來說,中國房地產,如果說一線城市有一定需求的話,二線城市是在「有」或者「沒有」兩者之間。三四線城市基本不存在需求的概念。過去一直因為有投資、投機這樣的概念在推動大家,在沒有投資方式的時候,用房子來做為投資的方式。但在連續累積10幾年的過程中,這個投資的理念逐漸被投資過程中泡沫化的危險性所取代了。在這個情況下,大家一旦對於房地產投資失去信心的話,很多地方房地產需求的70%都消失掉了,整個房地產就出現了「不漲」。

主持人:您覺得「供大於求」這東西已經顯現出來,已經表現在表面了?

杰森:是的。

主持人:我們來聽聽程先生的分析。程曉農先生,您認為為什麼中國房地產房價突然出現了連續幾個月的下跌?

程曉農:這個應該是預料已久,早就應該發生的事情。由於地方政府千方百計的想盡量的拉抬房市,所以最近這幾個月又出現了反彈,這是在一線城市。但是不能扭轉全國房地產的頹勢。房地產泡沫,剛才杰森已經提到了,實際上已經開始面臨破裂。

中國經濟的畸形就是表現在它依靠地方政府大規模的投資所謂的基礎設施,然後沿著興建的幾個基礎設施周圍再開發大量的房地產,用這種方式來維持經濟增長,同時也維持經濟本身一些對與建築有關的各種材料的需求。中國過去的30年,主要經濟的拉動力量就是投資,基礎設施投資和房地產投資。

現在最終需求房地產本身已經進入平靜狀態,因為絕大部份的老百姓現在並不是缺房,而是買房投機。所以這種情況下,基本投資人買跌不買漲,如果大家繼續看跌的話,這個房地產市場就沒有辦法再回升了。剛才杰森已經分析過了,從總體需求來講,中國並沒有那麼大的需求,如果排除掉投機,那麼房地產需求就更少。

主持人:我是想問一下,其實你們二位都講到說中國沒有這麼大的需求,但是也有很多老百姓的反應,他是說房價一直很高,他買不起房。那麼現在這個房價下跌,也只是下跌很小的幅度,所以對於他們來說,他們還是買不起房。

程曉農:對,想投機的人看見房價下跌,現在不敢輕易買;而真正有需求的住戶,實際上房價遠遠超出中國家庭的平均收入水平,正常情況下,應該是房價相當於年收入的6倍左右,而中國現在達到10幾倍。所以多數情況下,缺房戶大概總是買不起房的。

主持人:這個問題想問一下杰森,就是說有相當一些經濟學家預言房價還會一直下跌,甚至跌個30%,或者更多,所以就像程曉農先生剛才說的,投機的人他是按住不買。可是確實10月份這個銷售額有明顯回升,特別是在一線城市北京、上海、深圳,那這怎麼解釋?

杰森:這個就是我說的概念,就是說會分化,中國房地產會明顯的分化。一線城市的硬需求是真實存在的,而確確實實有很多人在一線城市是處於觀望狀態,他是看,歷史上被蛇咬了很多次,一旦房地產稍微有點上漲的趨勢,他可能還會跳進去買。但是我是說三、四線城市幾乎是沒有任何的硬需求在那兒了。

因為基本上你可以看到中國很多二線城市人口都開始萎縮了,比如說瀋陽這樣的大城市,它人口已經開始萎縮了。在一個人口萎縮的一個地區,幾乎是沒有很火的房地產了,這是一定是,人口萎縮伴隨著房地產衰退。所以說你看具體這個數字的時候,當然中國的媒體有的時候是跟一些行業有合作關係的,他可能會炒作一些。

但是我想理性的看這個問題,你會看到一個越來越分化的一個中國房地產市場,不能以宏觀看。其實房地產就是一個local的概念,等於就是一個地方概念,那麼在中國更是這樣。所以說將來你會看到一線城市和其它的城市分化得非常厲害。

主持人:那麼程先生,剛才您也提到了說政府就是用投資基建的方式來拉動經濟。那麼很多人就說,他說房地產市場是中國經濟的最大的風險點。為什麼這麼說?能不能請您給解讀一下?

程曉農:就是當中國政府把整個經濟的支撐點放在基礎設施和房地產上面的時候……

主持人:他們現在就是現在這樣做的是嗎?

程曉農:對,它撐不住的時候,自然的房地產的下滑就意味著風險的迅速來臨。我想補充一點,就是迄今為止在一線城市,很大一部份的房地產需求,所謂的投機需求,來自於貪官的熱錢。我曾經在2012年寫過三篇文章專門分析過熱錢的動向。

我發現在2012年前後有大規模的熱錢流出,同時有大規模的熱錢流入。流出是貪官把錢洗出去了,洗到了像維京群島、巴哈馬群島這些地方,然後再以外資公司的名義重新回到中國來,通過私募基金等等形式。回來以後,多數的錢是扣在房地產上了,所以他們又撐了房地產一段。

但是這個情況今年發生很大的變化,這和中國的反腐敗有關係。反腐敗以後,熱錢的流動已經不那麼方便了,特別是很多貪官不敢再把錢從海外送回來了,因為送回來搞不好不但是肉包子打狗,還有一個大問題就是他可能在反腐過程當中就成為打貪官的一個突破口。

我們都知道現在中國政府正在做兩件事,一個是所謂的要全國建立統一的房地產信息平台,從今年6月份已經開始做了,預計2年內完成。完成以後,貪官們不管他是以親屬子弟的名義買房子,這些房地產的總數還是會曝光,雖然這個資訊對普通老百姓來講是保密的,但是對政府來講,他要想查清哪個貪官有多房子,那是輕而易舉的事。

另外一件事就是中國政府現在已經開始在籌劃準備徵收房產稅。這個房產稅一旦開徵,房地產就從頭期的一個產品、一個主要的對象,變成了一個負的。因為養一戶房子,現在很多人空在那裡,一旦開始徵房產稅,那麼每一年他要付出的房產稅數量就很大了,而且越是貧困的地方,地方政府,三、四線城市和財政有困難的地方,他們的房產稅將來的比例會越來越高。所以對貪官來講,現在再投房子,那就是傻瓜了。

還有一點,就是今年的9月份,中央銀行又再掩蓋資本外逃的情況。我根據剛剛公布的外匯儲備,以及金融機構的信貸收支平衡表分析一下,我發現今年的9月份,1個月內,外匯的帳款大概減少了6千多億人民幣。換句話講,相當於1千億美金,也就是說1個月內逃掉了大概1千億美金。這個趨勢,如果中央政府不採取進一步的措施堵截,那麼今年的四季度速度還會加快。這些錢跑出去以後,一般來講恐怕不會再回來了。另一方面,跑出去一筆資金就意味著要拋掉若干套房子,所以現在賣的比買的人多的多,房價就這麼下跌了。

主持人:好,謝謝程先生。杰森,剛剛程先生談到了反腐對經濟的影響,就您來看的話,除了這個因素之外,還有什麼因素導致中國經濟的增長變緩?

杰森:其實我們從最近公布的數據來看的話,主要下降的是投資,房地產投資下降的比例比較大一些。大家都知道是因為庫存、因為銷售等等原因,不能使房地產的開發商極力投入更多,銀行也控制貸款。另外一個下跌比較厲害的,事實上是一些工業、企業,就剛剛電視節目中談到了,鋼鐵業產能過剩。

主持人:那都是跟建築業相關的。

杰森:相關的,就是說它也會投資下降。有一個他還談到事實上是基礎建設,投資雖微幅下降,但還保持非常高的速度,增長22%。所以說這個部份,某種意義上講是地方政府的投入。

主持人:您所謂的基礎建設就是說比如橋樑、鐵路這些東西。

杰森:某種意義上講就是政府投資,目前這個部份的話,還是增長比例很高的。但是隨著中央反腐力度越來越大的話,未來這部份會下跌得更厲害,原因是啥呢?就是說歷史上各個官員都特別喜歡搞建設。

主持人:大興土木。

杰森:因為只要有建設工程就有攬錢的機會。那麼現在抓得很緊,抓得很緊的話,地方政府、各地官員就是保命為主,所以說基本上都無心幹活。這個現象其實有人反應到王岐山那兒了,就是說你現在抓我們嚇得我們都不敢幹活了,都不敢起項目了。王岐山說中國其實很多官員啥事不幹對老百姓貢獻最大。就是說這是一個可笑的現象。

但是我可以預測20%這個投資數字可能未來會跌得更多。換句話說,現在領跌的是房地產,可能未來領跌的是通過反腐,震懾官員貪污的狀態,可能未來基礎建設下跌的因素可能更大。當然這是兩面起的,因為基礎建設可以是中央,它可以下指令逼著你再接著搞。所以整個來說,在我來看的話,投資總體來說在下跌,主要是因為中國缺乏經濟動力,然後官員缺乏幹活動力。

主持人:其實按照官方數據,中國第三季度的GDP比同期增長7.3%,很多經濟學家在說,這是5年還是6年來最低。可是這個數字比許多國家同樣的增長率要高很多,日本也好、美國也好,所以為什麼這樣的增長率會引起這麼多人的關心、擔心呢?

杰森:其實國際上把中國的數據從不看成絕對值,只看它相對值。

主持人:是這樣嗎?

杰森:當然7.3%,你放在任何國家,大家樂瘋了!但是這個數字太蹊蹺了,為什麼中央訂7.5的GDP計劃,每年每個季度報出來都是7.5%左右呢?就是說這個數字根本就不可信!但是大家也沒辦法,沒有別的數據可以看。

主持人:您說到這裡,我突然想請程先生評論一下。因為我記得程先生您以前寫的文章中,說您原來在中國國內參與過這方面的,按照數字,按需來制訂政策,是這樣嗎?

程曉農:我先補充一點,剛才談到的地方政府投資的問題。今天我們一開始的時候,新聞介紹了中國有30萬億地方債。這個地方債本身就是地方政府欠了30萬億。而中國地方政府本身是不允許借債,因為地方政府沒有還債能力,所以中央政府一直禁止地方政府擅自借債。但是過去的幾年,地方政府通過各種地方融資平台,大量的借了各種債。現在的問題是這些債務最近幾年將陸續到期,要償還了。

此時此刻,中央政府和中央銀行出臺了一個新政策叫做「930房貸新政」。所謂的房貸新政的意思就是說要學習美國次貸危機的方法,把這個房地產貸款證券化,就是把房地產貸款在打包以後作為證券賣出去,再來套一次錢。然後再用這個錢去發展房地產,或者是基礎設施,同時也緩解這個地方政府還債的危機。

現在這個新政提出來以後,各家銀行反應非常遲鈍,因為銀行很擔心這裡面的風險。我們都知道美國的次貸危機就是這樣,這個泡泡越吹越大。中國政府現在居然想用次貸的辦法去救經濟,這本身就說明一個問題,就地方政府的債務已經難以為繼。在這個情況下,地方政府還要想進一步擴大債務,就算他們想幹活,恐怕也越來越難了。所以從這個角度來看的話,中國很難再維持前些年那樣的所謂的發展模式。

那麼回過頭來講中國這個統計數據。我過去在國內的時候我就知道這個國家統計局本身它在彙總統計數據的時候是有一個滿足中央政府政績需要的這麼一個宣傳目標,就是說它會不斷的調整計算方法和計算口徑,用一些技術手段,設法把這個數據抬高到中央政府規定的增長目標。就是杰森講的,訂了多少,增長8%,那麼它最後基本上就是這樣子。

我記得在90年代朱鎔基當副總理的時候曾經有過這樣一種情況,就是當時訂的是8%,然後長江一次大水災,新華社報全國損失多少多千億。在這種情況下,朱鎔基就說那麼國家統計局你就不能再統計出個8%來了,說那樣不好看!說明好像我們造假了,那麼大災害我們還是8%!那麼統計局就修改了一下,改成7.9%。所以這個四捨五入仍然是8%,但是好像顯得真實。這個事情本身就說明這個數據是被玩弄的。

主持人:是,謝謝程先生。杰森,我想問您一下,就是說我們不管它的數據由來是怎麼樣,那麼當然就像您說的,現在很多人都看中國經濟的相對值,上升還是下降。那麼如果經濟持續變緩,增長變緩,它對中國這個社會的影響會是什麼樣?

杰森:其實就是中共它最近拼命的反腐,它實際上是看到了可能潛在的這個影響。因為經濟增長速度很快的時候,就像一個大水龍頭往這個池子裡頭灌水的時候,池子千瘡百孔,這池子水面還能往上漲。這水面就是代表勞苦百姓整體的生活水平,千瘡百孔就是貪官拼命的往前撈錢。但是如果灌水這個水柱越來越小的時候,漏的速度它不會減少的,貪官他已經習慣了。

中國的財政收入每年都是以GDP,就是2倍的速度在往上漲的。那麼貪官每年就習慣工資要漲那麼多了,那麼在這樣的情況下的話呢,漏的水面就可能造成這個水位下降。一旦老百姓現在就是說,不管中國人生活水平跟美國比差多遠,但他總覺得往上走,感覺樂顛顛的。一旦他的生活水平開始往下走了,民憤就起來了。

所以說這時候,它看到經濟不可能再這麼往裡頭灌水了,因為中國經濟規模也很大了,這麼大的底盤也不可能再長這麼快了。在這樣的情況下,它只能是拚命讓貪官堵漏洞。所以中共現在反腐也是迫不得已,但是反腐的效果到底能持續多久?這是個巨大的問號。

因為中共用「運動」治國,運動治國不可長久的,你可以「運動」讓貪官收斂一年、兩年,但是轉過臉來,貪官回去還幹他要幹的事,因為沒有任何監控他的渠道。所以在這樣的情況下,可能隨著經濟的惡化、隨著反腐的勁兒過去,最後老百姓和官員爭利的現象會暴然出現,未來的經濟和政治問題還會造成波動。

主持人:所以您覺得會對民生,對老百姓的生活產生影響,那麼它對市場的就業會不會有影響?

杰森:它當然會了!大概幾年前,瀋陽市出現財政收入突然吃緊,當時它想個辦法,讓瀋陽市所有的政府官員,想盡各種辦法到各個攤位去罰款,嚇得所有的攤販全部把門關了。照片上出現的是整個瀋陽市「滿城盡現捲簾門」。這就是當時非常明確的展現,當經濟一旦放緩的時候,官民爭鬥就到一定程度了。你想,那麼多人不上班了,他們沒有收入,就是失業狀態。某種意義上講,中共每年以GDP定目標,就是怕出現這個問題。

主持人:我想請問程曉農先生,中國經濟增長變緩,如果持續下去,對中國老百姓的生活會有什麼影響?

程曉農:首先,中國現在已經就業、找到工作機會的人的工資越壓越低,不僅僅是企業員工的工資越壓越低,而且年輕公務員的工資也壓得很低。

最近,國內調查關於應屆大學畢業生的就業率問題,數字看了以後讓人觸目驚心。根據調查結果,從2012年到現在將近3年,三屆大學畢業生加在一塊將近2千萬人,調查顯示,就業率合在一起是12%,差不多是80%多的人3年內都沒找到工作,今年的最新數據是4%。

這兩天還有新的調查,很多年輕人因為大學畢業找不到工作,很多人現在開始成為「自僱業者」,說得好聽是自己創業,說得難聽一點,就是在家待著,靠爹、媽養著,哪兒掙一點小錢就掙吧,掙不著拉倒。

實際上反映了一個基本問題,經濟增長還有7%的時候,大學生就已經找不到工作。如果經濟增長進一步下滑,我想就業率可能從一年4%降到2%、1%,剩下的那些就業的人全是爹、媽的功勞,就是靠開後門安排。

主持人:您說到這我倒想問一個問題。有相當一部份人認為,中國經濟會持續下滑,很可能以後的經濟增長率會達到3%,也就是所謂的「硬著陸」;但是也有一些人比較樂觀,比如英國《金融時報》,澳銀銀行的一位經濟學家說,中國經濟增長不會持續下滑,因為中國政府有很多政策工具來提升經濟。我想先請問杰森,您是否贊同這種說法?

杰森:中共對中國的經濟數據有無數種辦法,絕不會讓它下跌到很難看的狀態,因為國家統計局是它的,所以整個中國經濟數據幾乎不會看到很難看的數據。中國共產黨統治期間,餓死幾千萬人它也說「形勢大好」,所以不能看它的數據。西方社會對於中國的數據認真解讀的過程讓人很可笑。

主持人:但是它說,中共政府有很多政策工具。

杰森:與此同時,我也同意這一點。中共控制中國的政策、銀行、各個大型企業,同時控制媒體,所以它可以煽動人去做各種各樣愚蠢的事情,這肯定很可能,它對經濟是有控制能力的。但是經濟本身有它自身的規律,本身這個規律就決定了經濟可能有它自己的走向。

比如說,整個就業狀況慘到這份上,是不可逆轉的現實,但是數字上絕對不會難看,這一點是可以肯定的。當然,從投資上它會想一些辦法,它可以用燒錢的辦法保持經濟很廉價的上漲。但是這過程中最根本的體現事實上是老百姓,你問中國老百姓,中國經濟到底怎麼樣?你問年輕人,中國經濟到底怎麼樣?他們可能給出一個比中國統計數據更加讓人幸福的感覺。

主持人:也就是說,您認為經濟可能會持續下滑,但是數字上未必能表現出來?

杰森:對,是這樣子。

主持人:我請問程先生,請您談一談對這兩種不同觀點的看法?

程曉農:首先,我認為金融界特別是跟投資相關的行業,它們對中國經濟的預測是靠不住的,原因是它們有既得利益在,有太多的金額機構是靠做中國金融生意過日子,所以它們不希望中國經濟下滑,在這種情況下它們會盡可能撿好聽的唱,但是它們的話基本上靠不住。

我們前面談到「中國政府還能幹什麼?」30萬億債在那裡,如果它還不了的話,只剩下一個辦法就是通貨膨脹,再印票子。

主持人:印錢。

程曉農:如果印了錢以後,人民幣就會進一步貶值,人民幣貶值的結果是逼著更多的外資和中國的貪官進一步賣房子,把資金轉出去。所以,印票子的結果是短期內表面上可能拉動了一些地方投資,但是緊跟著會帶來拉動經濟進一步下滑的動力。中國政府其實已經沒有多少方法使了,不然它也不至於去走次貸的道路,那是一條死路,我們都看得見。

主持人:也就是說,您認為它所謂「政策的工具」也是非常有限。

程曉農:不光有限,而且會選用最危機的工具。

主持人:謝謝程先生。我們今天非常感謝二位精采的評論。經濟這方面如果真的去了解會很有意思的,就像杰森說的,它有自身的規律。我們看看中國的經濟下一步會如何走向?!感謝各位觀眾收看,很抱歉今天沒有時間接聽您的電話,希望下次節目再見!

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