【財商天下】港地產業規則變 北京「圍城必闕」

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【新唐人北京時間2021年09月22日訊】9月17日,路透社報導說,在一個閉門會議上,中共官員對香港的地產大亨們提出了新任務,讓他們將資源和影響力用來支持北京的利益,並幫助解决香港的住房短缺問題。據一位消息人士說,這些地產大亨們已經被告知,遊戲規則已經改變,北京將不再願意容忍「壟斷行為」。

那麼,這個規則到底是指什麼?新的規則又是什麼呢?另外,大陸一直在喊「房住不炒」、「共同富裕」,這兩項政策,會不會同樣施用到香港地產大亨們的身上呢?和房地產業深度綑綁的香港經濟,前景又將如何?

今天我們就來談談這些話題。

路透社的報導中還提到,北京的新指令,是北京和香港地產大亨們權力博弈的轉折點。長期以來,香港的地產大亨,不僅對香港的政治領導層有著影響力,並且從香港的土地拍賣制度中獲得利益。而這個制度,讓香港土地供應持續緊張,也讓香港房地產的價格處於全球最高之列。

在閉門會議的信息出來後,20日,香港本地地產股全線大跌。有網民說,港股地產股過了一次「中秋之劫」。也有評論認為,這是習近平的「房住不炒」和「共同富裕」來到了香港。

那麼,中共為什麼要房地產大亨們來幫忙解決香港住房問題,這不只是單純的經濟話題,也是一個民生問題,所以,我們這裡還是要把政治和經濟結合起來看。

北京對香港經濟和社會問題的認知

在2019年9月的時候,也就是香港反送中運動期間,中共新華社曾經發文說,香港的修例風波持續,反映了香港社會深層次矛盾,其中最突出的是住房問題。認為高企的房價是抗議活動的根源。之後,也有一些中共官員表達過類似的觀點。

這反映出,中共當局對香港經濟和社會發展的基本認知。並且之前也聽到消息說,北京一旦全面掌控香港,做的第一件事就是解決年輕人住房問題。

我們也來看看,香港的房價究竟有多高。

在今年年初時,國際調查機構Demographia,公布了一份最新的「2020年國際房價負擔能力報告」。報告中說,在全球92個調查城市中,香港連續11年位於全球最難負擔樓價的榜首,一個香港家庭,要不吃不喝20.7年,才能買得起一個住宅單位。

我們再參考最近美聯物業的數據,全港近期買賣物業的平均價格,是每呎16,957港元。

北京認為,香港的高樓價,讓年輕人面臨住房問題,而且影響到生活質量,是導致過去香港社會運動不斷的基本原因之一。

房地產業的「鐵三角」

那麼樓價高企的原因是什麼呢?就是路透社在報導中提到的土地供應問題。在新華社發文,把香港反送中的原因總結為高房價之後,曾一度傳聞,港府將以《收回土地條例》來逼發展商們交出土地。之後,香港曾出現了一股「捐地」潮。從2019年的年底到2020年年初,幾個香港發展商陸續「捐地」,包括恒地、新鴻基、新世界,還有會德豐。

開發商交地很迅速,但是港府遲遲沒有行動,直到今年7月,地政署表示,政府將收回4.8公頃的私人土地,進行元朗朗邊公營房屋的發展。

元朗這裡是香港最大一塊平整的土地,從元朗就可以看到深圳的高樓大廈,之前一直是保留的農地,政府不批准蓋房子,其中大部分土地是由香港地產大亨囤積著,很多沒有被用來耕種,而是用做倉庫或者是閒置。

現在收回來,北京很可能將地平整好之後,讓大陸的房地產公司,來建造公屋或者是廉租房,再低價租給香港的年輕人。這是北京解決香港住房問題可能採取的措施之一。現在,港府也正在加緊修補連結市區的鐵路。

這聽起來好像不錯:共產黨來了,民眾可以「居者有其屋」了,「共同富裕」了?

但其實呢,中共所做的一切,都是為了能夠管控香港。

要知道,「港版國安法」的出台已經摧毀了香港之前的政治制度,修改了選舉制度,讓選舉成為了中共完全可以操控的選舉。

不過中共也明白,雖然控制了選舉結果,但是香港人未必買帳,還是不得民心,怎麼辦?中共擅長的套路就是「有打有保」,所以,中共就要來幫助香港解決住房問題了。

那麼,接下來會有什麼影響呢?我們先從房地產商方面來看。

北京要掌控香港 打破鐵三角

路透社的報導提到「遊戲規則已經改變」,北京將不再容忍「壟斷行為」,這個「壟斷」和「遊戲規則」到底指什麼呢?

我們來看一組數據,根據香港政府公布的截止2020年11月6日的數據,政府2019~2020財政年度的地價收入是1,417億港元,占政府總收入的24%,是繼利得稅之後,第二大政府收入來源。同時,買賣或轉讓物業,以及和物業租約相關的印花稅收入有672億港元,占政府總收入的11.4%。

其實,香港政府的財政收入渠道很少,而這個土地收入占了很大的比例,並且形成了「政府、銀行和房地產商」的「鐵三角」模式。這個模式大致是在80年代成型,在90年代就慢慢固定下來的。

這樣的模式有兩方面影響,一個結果是香港的房地產市場不會下跌。在政府控制地皮,銀行提供資金的配合下,房地產商可以不停地往上加價賣房。所以在福布斯香港富豪排行榜上,最有錢的十大富豪,其中九個都涉及房地產業。

而另一方面的影響,則體現在政治上。地產商有了資本之後,反過來對香港政府形成了影響力和壓力。因為房地產業不僅涉及開發商,還涉及很多領域,包括測量,工程,設計,律師,法律和金融服務等等。在此前香港的1,200位選委中,有不少選票,都和這些有影響力的地產商們有關聯。

比如李嘉誠家族,李家有三個人都是選委會的。那麼,如果更多的地產大亨加起來,影響力會什麼樣呢?特首是不是要看他們的臉色呢?

所以,以前北京並不想碰這個結構,但是,在發現這個結構威脅到北京對香港的管控後,北京就下定決心,要打破這個「鐵三角」了。

我們看到,打破這個鐵三角,在政治上,中共就獲得香港管控權,修改了香港這裡的遊戲規則。但是,影響還不只是在政治方面,香港房地產業除了關係到財政收入的來源,也和香港的經濟、金融高度融合。

我們來看一個數字。今年4月,中國銀行香港金融研究院在一篇文章中提到,上世紀80年代和90年代,香港每年建屋量高達8到9萬個單位,房地產業快速發展。在2000年初,房地產業對香港GDP的貢獻曾高達28%,之後這個比例隨著房屋供應量的減少而下降,目前占GDP的比重低於兩成。

大家知道,目前大陸房地產市場,各種調控政策是一波又一波,「房住不炒」、「三道紅線」,以及限跌令等等,房地產商們的日子也都不好過,很多知名房企都高喊著要活下去。那麼,看看香港房地產占GDP的比重,可能很多人都會想,未來香港的房價走勢和地產商發展會向大陸看齊嗎?

圍城必闕

香港的情況和大陸的確有些相似,一些有影響力的地產商,已經盤據香港多年,自鄧小平時代,在香港和大陸都拿到了很多好處。現在習近平上任,社會很多資源早就在江澤民時代被瓜分走了,所以,習近平不能讓那些既得利益者帶著錢走,那麼政策就要改變。

從目前的趨勢看來,做法上有些像俄羅斯當年的情況,在現任總統普京上任之初,曾經讓其前任葉利欽時代的受益者、俄羅斯的寡頭們,放棄政治權力和一部分財富,來換取人身的安全和繼續富裕。

北京現在說,香港地產業的遊戲規則已變,雖然新的規則和政策尚不明朗,還要看北京的具體政策,但北京採取的方式,很可能是「圍城必闕」。

「圍城必闕」出自於《孫子兵法》,意思是說包圍城裡的敵軍,要留缺口,要留活路,不要四面堵死、密不通風,以免敵人拚死抵抗。

而北京目前的做法,雖然一方面在香港市場擠壓地產商人,另一方面也給他們指了一條路。前幾天,我們看到中共出台的政策,已經在香港旁邊劃出了前海這個合作區,也在澳門旁邊劃出了橫琴合作區,這些都是讓這些既得利益者來支持、配合的。

而對於香港人來說,房價的走勢也影響著個人資產的情況。如果房地產業開始收縮,個人資產也會隨之縮水,所以,這個房地產的政策對香港人很重要。

今年3月30日,香港金管局於發布了一份「貨幣與金融穩定情況」半年度報告,報告提到,香港家庭負債占本地生產總值的比率,在2020年上半年是85.2%,到下半年,進一步上升到90.2%。而目前,香港家庭負債的最大組成部分,是住宅按揭貸款,占比達到了68%。

我們知道,在香港這裡,中共在強推「國安法」之後,現在很想要做些什麼來安撫民心,而房地產這塊,不僅能強化北京對香港的控制,還關乎普通民眾的生活,也就正好可以被用來做些恩威並施的文章。

不過,目前北京當局的整體經濟政策並不清晰,中共會在12月召開一年一度的經濟會議,在這個會議之後,整體的經濟政策或許會明朗化。

財商經濟研究所
策劃:宇文銘
撰文:李沺欣
編輯:蔚然、宇文銘
剪輯:曲歌
監製:文靜
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(責任編輯:李紅)

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