【财商天下】港地产业规则变 北京“围城必阙”

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【新唐人北京时间2021年09月22日讯】9月17日,路透社报导说,在一个闭门会议上,中共官员对香港的地产大亨们提出了新任务,让他们将资源和影响力用来支持北京的利益,并帮助解决香港的住房短缺问题。据一位消息人士说,这些地产大亨们已经被告知,游戏规则已经改变,北京将不再愿意容忍“垄断行为”。

那么,这个规则到底是指什么?新的规则又是什么呢?另外,大陆一直在喊“房住不炒”、“共同富裕”,这两项政策,会不会同样施用到香港地产大亨们的身上呢?和房地产业深度捆绑的香港经济,前景又将如何?

今天我们就来谈谈这些话题。

路透社的报导中还提到,北京的新指令,是北京和香港地产大亨们权力博弈的转折点。长期以来,香港的地产大亨,不仅对香港的政治领导层有着影响力,并且从香港的土地拍卖制度中获得利益。而这个制度,让香港土地供应持续紧张,也让香港房地产的价格处于全球最高之列。

在闭门会议的信息出来后,20日,香港本地地产股全线大跌。有网民说,港股地产股过了一次“中秋之劫”。也有评论认为,这是习近平的“房住不炒”和“共同富裕”来到了香港。

那么,中共为什么要房地产大亨们来帮忙解决香港住房问题,这不只是单纯的经济话题,也是一个民生问题,所以,我们这里还是要把政治和经济结合起来看。

北京对香港经济和社会问题的认知

在2019年9月的时候,也就是香港反送中运动期间,中共新华社曾经发文说,香港的修例风波持续,反映了香港社会深层次矛盾,其中最突出的是住房问题。认为高企的房价是抗议活动的根源。之后,也有一些中共官员表达过类似的观点。

这反映出,中共当局对香港经济和社会发展的基本认知。并且之前也听到消息说,北京一旦全面掌控香港,做的第一件事就是解决年轻人住房问题。

我们也来看看,香港的房价究竟有多高。

在今年年初时,国际调查机构Demographia,公布了一份最新的“2020年国际房价负担能力报告”。报告中说,在全球92个调查城市中,香港连续11年位于全球最难负担楼价的榜首,一个香港家庭,要不吃不喝20.7年,才能买得起一个住宅单位。

我们再参考最近美联物业的数据,全港近期买卖物业的平均价格,是每呎16,957港元。

北京认为,香港的高楼价,让年轻人面临住房问题,而且影响到生活质量,是导致过去香港社会运动不断的基本原因之一。

房地产业的“铁三角”

那么楼价高企的原因是什么呢?就是路透社在报导中提到的土地供应问题。在新华社发文,把香港反送中的原因总结为高房价之后,曾一度传闻,港府将以《收回土地条例》来逼发展商们交出土地。之后,香港曾出现了一股“捐地”潮。从2019年的年底到2020年年初,几个香港发展商陆续“捐地”,包括恒地、新鸿基、新世界,还有会德丰。

开发商交地很迅速,但是港府迟迟没有行动,直到今年7月,地政署表示,政府将收回4.8公顷的私人土地,进行元朗朗边公营房屋的发展。

元朗这里是香港最大一块平整的土地,从元朗就可以看到深圳的高楼大厦,之前一直是保留的农地,政府不批准盖房子,其中大部分土地是由香港地产大亨囤积着,很多没有被用来耕种,而是用做仓库或者是闲置。

现在收回来,北京很可能将地平整好之后,让大陆的房地产公司,来建造公屋或者是廉租房,再低价租给香港的年轻人。这是北京解决香港住房问题可能采取的措施之一。现在,港府也正在加紧修补连结市区的铁路。

这听起来好像不错:共产党来了,民众可以“居者有其屋”了,“共同富裕”了?

但其实呢,中共所做的一切,都是为了能够管控香港。

要知道,“港版国安法”的出台已经摧毁了香港之前的政治制度,修改了选举制度,让选举成为了中共完全可以操控的选举。

不过中共也明白,虽然控制了选举结果,但是香港人未必买账,还是不得民心,怎么办?中共擅长的套路就是“有打有保”,所以,中共就要来帮助香港解决住房问题了。

那么,接下来会有什么影响呢?我们先从房地产商方面来看。

北京要掌控香港 打破铁三角

路透社的报导提到“游戏规则已经改变”,北京将不再容忍“垄断行为”,这个“垄断”和“游戏规则”到底指什么呢?

我们来看一组数据,根据香港政府公布的截止2020年11月6日的数据,政府2019~2020财政年度的地价收入是1,417亿港元,占政府总收入的24%,是继利得税之后,第二大政府收入来源。同时,买卖或转让物业,以及和物业租约相关的印花税收入有672亿港元,占政府总收入的11.4%。

其实,香港政府的财政收入渠道很少,而这个土地收入占了很大的比例,并且形成了“政府、银行和房地产商”的“铁三角”模式。这个模式大致是在80年代成型,在90年代就慢慢固定下来的。

这样的模式有两方面影响,一个结果是香港的房地产市场不会下跌。在政府控制地皮,银行提供资金的配合下,房地产商可以不停地往上加价卖房。所以在福布斯香港富豪排行榜上,最有钱的十大富豪,其中九个都涉及房地产业。

而另一方面的影响,则体现在政治上。地产商有了资本之后,反过来对香港政府形成了影响力和压力。因为房地产业不仅涉及开发商,还涉及很多领域,包括测量,工程,设计,律师,法律和金融服务等等。在此前香港的1,200位选委中,有不少选票,都和这些有影响力的地产商们有关联。

比如李嘉诚家族,李家有三个人都是选委会的。那么,如果更多的地产大亨加起来,影响力会什么样呢?特首是不是要看他们的脸色呢?

所以,以前北京并不想碰这个结构,但是,在发现这个结构威胁到北京对香港的管控后,北京就下定决心,要打破这个“铁三角”了。

我们看到,打破这个铁三角,在政治上,中共就获得香港管控权,修改了香港这里的游戏规则。但是,影响还不只是在政治方面,香港房地产业除了关系到财政收入的来源,也和香港的经济、金融高度融合。

我们来看一个数字。今年4月,中国银行香港金融研究院在一篇文章中提到,上世纪80年代和90年代,香港每年建屋量高达8到9万个单位,房地产业快速发展。在2000年初,房地产业对香港GDP的贡献曾高达28%,之后这个比例随着房屋供应量的减少而下降,目前占GDP的比重低于两成。

大家知道,目前大陆房地产市场,各种调控政策是一波又一波,“房住不炒”、“三道红线”,以及限跌令等等,房地产商们的日子也都不好过,很多知名房企都高喊着要活下去。那么,看看香港房地产占GDP的比重,可能很多人都会想,未来香港的房价走势和地产商发展会向大陆看齐吗?

围城必阙

香港的情况和大陆的确有些相似,一些有影响力的地产商,已经盘据香港多年,自邓小平时代,在香港和大陆都拿到了很多好处。现在习近平上任,社会很多资源早就在江泽民时代被瓜分走了,所以,习近平不能让那些既得利益者带着钱走,那么政策就要改变。

从目前的趋势看来,做法上有些像俄罗斯当年的情况,在现任总统普京上任之初,曾经让其前任叶利钦时代的受益者、俄罗斯的寡头们,放弃政治权力和一部分财富,来换取人身的安全和继续富裕。

北京现在说,香港地产业的游戏规则已变,虽然新的规则和政策尚不明朗,还要看北京的具体政策,但北京采取的方式,很可能是“围城必阙”。

“围城必阙”出自于《孙子兵法》,意思是说包围城里的敌军,要留缺口,要留活路,不要四面堵死、密不通风,以免敌人拚死抵抗。

而北京目前的做法,虽然一方面在香港市场挤压地产商人,另一方面也给他们指了一条路。前几天,我们看到中共出台的政策,已经在香港旁边划出了前海这个合作区,也在澳门旁边划出了横琴合作区,这些都是让这些既得利益者来支持、配合的。

而对于香港人来说,房价的走势也影响着个人资产的情况。如果房地产业开始收缩,个人资产也会随之缩水,所以,这个房地产的政策对香港人很重要。

今年3月30日,香港金管局于发布了一份“货币与金融稳定情况”半年度报告,报告提到,香港家庭负债占本地生产总值的比率,在2020年上半年是85.2%,到下半年,进一步上升到90.2%。而目前,香港家庭负债的最大组成部分,是住宅按揭贷款,占比达到了68%。

我们知道,在香港这里,中共在强推“国安法”之后,现在很想要做些什么来安抚民心,而房地产这块,不仅能强化北京对香港的控制,还关乎普通民众的生活,也就正好可以被用来做些恩威并施的文章。

不过,目前北京当局的整体经济政策并不清晰,中共会在12月召开一年一度的经济会议,在这个会议之后,整体的经济政策或许会明朗化。

财商经济研究所
策划:宇文铭
撰文:李沺欣
编辑:蔚然、宇文铭
剪辑:曲歌
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(责任编辑:李红)

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