王赫:中國房地產拐點已到?

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10月20日,中共副總理劉鶴給「2021金融街論壇年會」的書面致辭中說,目前房地產市場出現了個別問題,但風險總體可控,合理的資金需求正在得到滿足,房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

這是中共官場套話,一貫的「假、大、空」,實際情況恰恰相反

首先,今年第三季度,房地產增加值同比負增長,變成GDP增長的負面因素

根據國家統計局數據,今年上半年房地產行業增加值約為39,742億元,比上年同期增長13.6%,增速高於GDP整體水平(12.7%),表明房地產依然是推動經濟增長的主要貢獻者之一。但三季度,卻迎來大轉折,僅18,775億元,比上年同期增長-1.6%;因此,1-3季度房地產增速被下拉至8.2%,低於GDP整體水平(9.8%)。

問題還不僅限於此。房地產行業增加值,2000年為4,141億元,在當年GDP中占比4.1%;二十年後,2020年躍升至74,553億元,GDP占比為7.3%。而2021年前三個季度是58,517億元,GDP占比僅為7.1%,下滑了0.2個百分點,一舉結束了20年GDP的房地產比重上漲的歷史。

當然,房地產對中國經濟的影響,遠遠超過了其GDP占比。2003年,中共就把房地產界定為中國經濟的支柱性行業。房地產業影響著上下游數十個產業。有研究表明,2016年房地產業對GDP增速的貢獻度達到了35%。當前,房地產對中國經濟直接影響多大?瑞銀亞洲經濟研究主管、首席中國經濟學家汪濤估算,房地產行業通過直接和間接渠道合計拉動中國GDP增長25%左右(包括多輪傳導效應),即如果房地產活動整體下跌10%,那麼對GDP增速的直接和間接拖累合計可達2.5個百分點左右。

其次,房企生存艱難

房地產市場自2016年就開始深層演變。進入2020年後,當局不斷推行強力調控政策,如「三道紅線」——即剔除預收款後的資產負債率不得大於70%;淨負債率不得大於100%;現金短債比不得小於1倍——並要求:從2021年1月1日起,房企正式進入降槓桿測試期,到2023年6月底,12家試點房企的「三道紅線」指標必須全部達標;2023年底,所有房企達標。

這極大地加劇了房企的生存壓力,標誌性事件是恆大違約。恆大爆雷,這不是個別性事件,而是一種趨向——越來越多的房企正在消失(有統計顯示一天倒閉一家),哪怕像恆大這種頭部企業都可能出事(興業證券根據2020年中期報告對70家房企的統計顯示,踩中「三條紅線」的紅檔房企占比為24%,包括恆大、融創中國、綠地控股和陽光城等大型房企都位列其中)。

房企生存艱難的一個重要因素,是融資困難。且看幾個數據。其一,根據各家房企截至今年6月17日收盤的股價以及相關數據,A股市場,申萬房地產指數2020年跌幅接近10.85%(相對比的是,滬深300指數全年累計上漲27.21%),今年再跌近4%;在統計的17家A股上市房企中,有14家股價跌破每股淨資產,這其中甚至不乏大盤藍籌股的身影;A股房地產行業滾動市盈率平均約7.47倍,相較於滬深全市場平均市盈率低約336%!

其二,據植信投資研究院統計,2020年9月以來連續4個季度新增開發貸規模為3,300億元,是2015年以來最低水平。此外,央行數據顯示,截至2021年6月末,個人住房貸款餘額為36.58萬億元,同比增長13%,為過去5年最低水平。

其三,據植信投資研究院統計,截至2021年9月末,房企內地信用債年內累計發行5,290億元,同比減少4.8%,增速較8月進一步下降;其中,8月當月發行362億元,同比下降26.9%,比過去5年平均水平低37.6%。2021年以來,通過IPO、定增或者可交換債等形式的股權融資行為基本消失,年內僅發行1.5億元。

如此看來,房地產市場出現的是個別問題嗎?

第三,房地產泡沫空前

中國房地產泡沫荒唐到什麼程度呢?東方證券首席經濟學家邵宇2019年在博鰲房地產論壇演講中稱,中國房地產總市值65萬億美金,相當於美國+歐盟+日本總和,相當於中國2018年GDP的5倍。

普遍認為,中國房地產泡沫已經超過80年代日本、90年代香港和2008年美國。

今年9月27日,日經中文網刊登分析文章說,中國民間債務餘額與GDP之比達到220%,超過日本在泡沫破裂之後創出頂峰的218%。從整體貸款餘額中房地產貸款所占的比例來看,中國目前接近三成,也高於約為21%~22%日本的泡沫期。再從住宅價格與人均年收入比來看,1990年(日本泡沫化時期)東京為18倍,而據如是金融研究院統計,深圳約為57倍、北京約為55倍、上海46倍、廣州40倍,顯示中國大城市房價普通老百姓已經買不起了。

此前,《華爾街日報》2020年7月20日刊文,題目就是「中國面臨史詩級樓市泡沫難題:規模達52萬億美元」。該文指出,在美國房地產熱的頂峰時期,每年約有9,000億美元投資於住宅房地產。在截至2020年6月份的12個月裡,有約1.4萬億美元投資於中國樓市;根據高盛數據,2019年中國住宅和開發商庫存總額達到52萬億美元,是美國住宅市場規模的兩倍,甚至超過了整個美國債券市場。在美國,房產在家庭財富中的占比為35%,更多的人是投資於股票和退休基金,而中國城鎮居民現有財富中近78%拴在住宅地產上。因此中國居民負債劇增。國際清算銀行數據顯示,在截至2019年的10年間增加的11.6萬億美元家庭貸款中,中國占了57%左右,美國約占19%。

顯然,中國房地產泡沫到了史無前例的地步,無以為繼了。

結語

中國房地產業的演變也是中共「漸進式改革」的組成部分,從一開始就不健康,「房地產市場健康發展的整體態勢不會改變」從何談起?這充分暴露了中共「改革」的邪惡本質和致命缺陷。房地產泡沫空前,房企生存艱難,表明了房地產市場的整體危機,中國經濟出了大問題,風險總體已不可控。危機爆發,恐怕只是個時間問題了。中共一味地掩飾、曲解、否認和盲動、掙扎,只會使危機爆發得更加猛烈。

本文只代表作者的觀點和陳述。

(轉自大紀元/責任編輯:劉明湘)

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