王赫:中国房地产拐点已到?

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10月20日,中共副总理刘鹤给“2021金融街论坛年会”的书面致辞中说,目前房地产市场出现了个别问题,但风险总体可控,合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

这是中共官场套话,一贯的“假、大、空”,实际情况恰恰相反

首先,今年第三季度,房地产增加值同比负增长,变成GDP增长的负面因素

根据国家统计局数据,今年上半年房地产行业增加值约为39,742亿元,比上年同期增长13.6%,增速高于GDP整体水平(12.7%),表明房地产依然是推动经济增长的主要贡献者之一。但三季度,却迎来大转折,仅18,775亿元,比上年同期增长-1.6%;因此,1-3季度房地产增速被下拉至8.2%,低于GDP整体水平(9.8%)。

问题还不仅限于此。房地产行业增加值,2000年为4,141亿元,在当年GDP中占比4.1%;二十年后,2020年跃升至74,553亿元,GDP占比为7.3%。而2021年前三个季度是58,517亿元,GDP占比仅为7.1%,下滑了0.2个百分点,一举结束了20年GDP的房地产比重上涨的历史。

当然,房地产对中国经济的影响,远远超过了其GDP占比。2003年,中共就把房地产界定为中国经济的支柱性行业。房地产业影响着上下游数十个产业。有研究表明,2016年房地产业对GDP增速的贡献度达到了35%。当前,房地产对中国经济直接影响多大?瑞银亚洲经济研究主管、首席中国经济学家汪涛估算,房地产行业通过直接和间接渠道合计拉动中国GDP增长25%左右(包括多轮传导效应),即如果房地产活动整体下跌10%,那么对GDP增速的直接和间接拖累合计可达2.5个百分点左右。

其次,房企生存艰难

房地产市场自2016年就开始深层演变。进入2020年后,当局不断推行强力调控政策,如“三道红线”——即剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比不得小于1倍——并要求:从2021年1月1日起,房企正式进入降杠杆测试期,到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标;2023年底,所有房企达标。

这极大地加剧了房企的生存压力,标志性事件是恒大违约。恒大爆雷,这不是个别性事件,而是一种趋向——越来越多的房企正在消失(有统计显示一天倒闭一家),哪怕像恒大这种头部企业都可能出事(兴业证券根据2020年中期报告对70家房企的统计显示,踩中“三条红线”的红档房企占比为24%,包括恒大、融创中国、绿地控股和阳光城等大型房企都位列其中)。

房企生存艰难的一个重要因素,是融资困难。且看几个数据。其一,根据各家房企截至今年6月17日收盘的股价以及相关数据,A股市场,申万房地产指数2020年跌幅接近10.85%(相对比的是,沪深300指数全年累计上涨27.21%),今年再跌近4%;在统计的17家A股上市房企中,有14家股价跌破每股净资产,这其中甚至不乏大盘蓝筹股的身影;A股房地产行业滚动市盈率平均约7.47倍,相较于沪深全市场平均市盈率低约336%!

其二,据植信投资研究院统计,2020年9月以来连续4个季度新增开发贷规模为3,300亿元,是2015年以来最低水平。此外,央行数据显示,截至2021年6月末,个人住房贷款余额为36.58万亿元,同比增长13%,为过去5年最低水平。

其三,据植信投资研究院统计,截至2021年9月末,房企内地信用债年内累计发行5,290亿元,同比减少4.8%,增速较8月进一步下降;其中,8月当月发行362亿元,同比下降26.9%,比过去5年平均水平低37.6%。2021年以来,通过IPO、定增或者可交换债等形式的股权融资行为基本消失,年内仅发行1.5亿元。

如此看来,房地产市场出现的是个别问题吗?

第三,房地产泡沫空前

中国房地产泡沫荒唐到什么程度呢?东方证券首席经济学家邵宇2019年在博鳌房地产论坛演讲中称,中国房地产总市值65万亿美金,相当于美国+欧盟+日本总和,相当于中国2018年GDP的5倍。

普遍认为,中国房地产泡沫已经超过80年代日本、90年代香港和2008年美国。

今年9月27日,日经中文网刊登分析文章说,中国民间债务余额与GDP之比达到220%,超过日本在泡沫破裂之后创出顶峰的218%。从整体贷款余额中房地产贷款所占的比例来看,中国目前接近三成,也高于约为21%~22%日本的泡沫期。再从住宅价格与人均年收入比来看,1990年(日本泡沫化时期)东京为18倍,而据如是金融研究院统计,深圳约为57倍、北京约为55倍、上海46倍、广州40倍,显示中国大城市房价普通老百姓已经买不起了。

此前,《华尔街日报》2020年7月20日刊文,题目就是“中国面临史诗级楼市泡沫难题:规模达52万亿美元”。该文指出,在美国房地产热的顶峰时期,每年约有9,000亿美元投资于住宅房地产。在截至2020年6月份的12个月里,有约1.4万亿美元投资于中国楼市;根据高盛数据,2019年中国住宅和开发商库存总额达到52万亿美元,是美国住宅市场规模的两倍,甚至超过了整个美国债券市场。在美国,房产在家庭财富中的占比为35%,更多的人是投资于股票和退休基金,而中国城镇居民现有财富中近78%拴在住宅地产上。因此中国居民负债剧增。国际清算银行数据显示,在截至2019年的10年间增加的11.6万亿美元家庭贷款中,中国占了57%左右,美国约占19%。

显然,中国房地产泡沫到了史无前例的地步,无以为继了。

结语

中国房地产业的演变也是中共“渐进式改革”的组成部分,从一开始就不健康,“房地产市场健康发展的整体态势不会改变”从何谈起?这充分暴露了中共“改革”的邪恶本质和致命缺陷。房地产泡沫空前,房企生存艰难,表明了房地产市场的整体危机,中国经济出了大问题,风险总体已不可控。危机爆发,恐怕只是个时间问题了。中共一味地掩饰、曲解、否认和盲动、挣扎,只会使危机爆发得更加猛烈。

本文只代表作者的观点和陈述。

(转自大纪元/责任编辑:刘明湘)

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