程曉農:房地產稅如何改變中國中產家庭未來

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房產是中國人家庭資產的主要組成部分,就平均狀況而言,城鎮家庭的家庭財產中,約七成是房產的價值。最近中共宣布,即將開始徵收房地產稅的多地試點。房地產稅無疑是對城鎮中產家庭的一個重大衝擊,事關各家各戶的家庭財產是否縮水、今後生活水平是否變動。我在新唐人電視台的《方菲訪談》欄目中即將播出的一期節目裡,分析了中共徵收房產稅,其實本無法理可言;與城市房產相關的私有土地直到1982年才首次被中共突然沒收。本文不重複那些內容,主要分析可能的試點城市名單,房地產稅徵稅範圍和房地產稅稅率,從而讓讀者們對這些問題有一個初步的了解。

一、房地產稅試點從哪裡開始?

10月23日全國人大常委會宣布,授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作,試點周期為5年;根據試點實施情況,5年後全國人大或制定全國性房地產稅法並在全國鋪開。

試點城市的名單將在今年年底公布,明年開始試點城市就會啟動房地產稅徵收。來自中國的人都會關心,自家住宅所在地或家人居住地是否屬於試點城市。目前還不知道準確答案,10月下旬國內網上出現不少賺眼球的各種關於試點城市的猜測,不少消息上網後又被刪除,說明這些猜測本身並不靠譜。

但也有一些消息提供了線索。據《華爾街日報》報導,中南海全面推行房地產稅的意向遭到很大阻力,最初提出在30個城市試點,然後縮減到10個城市。

「經濟觀察網」10月23日的報導提到,今年相關部門向深圳、杭州、蘇州、濟南這4個城市徵詢,問它們「是否支持在當地試點徵收房地產稅」;而5月財政部、國家稅務總局、住建部在北京召開房地產稅座談會時,這4個城市的負責人都參加了,此外,已就房產稅試點10年的上海和重慶也參加了這次座談會。「經濟觀察網」就此分析,這6個城市有幾個特點,一是經濟發達,試點對經濟基本面影響不大;二,其中一些城市房價上漲較快;三,這些城市過去的賣地收入比較高,可以觀察房地產稅在多大程度上能替代賣地收入。

而10月25日公布的中信證券的研究報告則認為,這次房產稅試點的範圍又進一步縮小到4個地方,即上海、重慶、深圳、海南。據筆者看,海南如果實行試點,主要會在海口和三亞徵收房產稅。海南若願意試點,可能有一個重要原因,即海口和三亞的很多房主是「候鳥」族,每年只在秋冬季從北方南下居住,向這些外地房主收房產稅,無疑會擴充海南省的腰包。如果最後確定的試點地區確實像中信證券估計的那樣,實際上這4個試點地區當中,上海和重慶只是擴大過去徵收房產稅的範圍並提高稅率,新增加的試點城市只有兩個,即深圳和海南。

二、誰的房子要收稅?

上面提到的那些城市一旦被宣布為房地產稅試點城市,人們最關心的自然是,誰的房子要徵稅。

如果從上海和重慶自2011年到現在一直實行的舊版房地產稅試點來看,其徵稅範圍很小。上海是針對本市居民新購的第二套或多套住房以及非本市居民新購住房;重慶則針對個人擁有的獨棟住宅、新購的高檔住房以及在重慶無戶籍、無企業、無工作的個人新購住房。這兩地的舊版試點之不同在於,上海是對擁有多套房的人收房地產稅,而重慶主要是對高端豪宅徵收房地產稅。

這次新版房地產稅試點仍然可能選擇上海和重慶,這說明,不會再簡單地延續這兩個地方過去的徵稅範圍。如果中共當局只考慮按這兩個城市原來的徵稅範圍收稅,那這兩個地方已經按舊版徵稅方法徵收十年了,何需再試點?既然這兩個城市又被納入新版稅收試點,就說明,新版房地產稅的徵收範圍一定比舊版的徵收範圍更大。

那徵收範圍可能如何擴大呢?其實,結合上海和重慶舊版徵稅的範圍,多少可以看出一些端倪。在上海,第二套以上的住房過去就要收房地產稅,這是對必要住宅以外的房產收稅;而在重慶,豪宅要徵稅。所謂豪宅,無非是住房面積大;不管是獨棟住宅,還是高檔公寓,都比居民樓裡的一套普通公寓的面積要大得多。所以,重慶過去的收稅方法,其實是收面積稅。

明年如果在上海擴大徵收範圍,那就意味著,房主的獨套住宅也可能被納入徵稅範圍,因為本來已經收了第二套以上房產的稅;進一步擴大範圍,就只能面向獨套住房了。而在重慶擴大徵收範圍,豪宅早已收稅,今後進一步擴大範圍,必然會面向普通檔次的住房。

由此來看,新版房產稅的徵收範圍很可能是按套數加面積來計算。所謂套數,指本人居住的住宅之外所擁有的住房都要收稅;所謂面積,即使房主只有一套房,但面積很大,也可能會按照家庭成員的人數扣除一定的免徵面積,剩下的面積開徵房地產稅。中信證券的研究報告披露,試點城市可能設置40~60平方米的人均免徵面積。所以,獨套小房的屋主不用擔心收稅,而獨套大房的房主卻可能進入收稅範圍。

三、離婚能避稅?

中國人最擅長的是「上有政策,下有對策」,房地產稅的風聲傳出來以後,已經有一些人開始動腦筋,看怎樣才能通過調整居住人口,達到避稅的目的。在這方面,通常會有兩種思考。其一是針對兩套房,其二是針對大面積住宅。

首先需要說明的是,有些不了解中共徵收房地產稅準備工作的人,可能抱有不切實際的想法,以為自己在戶口所在地之外的地方擁有的房產,戶口所在城市的政府沒法掌握情況,或許可以滑過去。其實,中共當局對異地房產資料的聯網檢索,已經建立起來了。過去幾年來,住建部一直在設法建立全國統一的不動產登記系統,採集房屋登記和交易數據,進而實現全國聯網、實時查詢。2018年6月全國統一的不動產登記信息管理基礎平台全國聯網已完成,各地的不動產登記系統已統一併網;而最近在一些城市還開始了購房售房的網簽服務。這樣,隨著各地的不動產登記最後完成,全國住房信息的「一張網」便掌握了異地住宅擁有者的信息。如果有人在異地擁有住宅,而該地未列入試點城市,那他還有5年時間處理這些房產;如果異地住宅所在地開始試點收稅,房主哪怕住在另一個尚未試點的城市,仍然會收到稅單。

談到設法避稅,擁有兩套房的夫妻或許會想到,辦理離婚之後,把這兩套房子分別改成已離婚配偶雙方各自擁有,就免除了房地產稅。據說,已經有一些人開始著手操作了。但這次房地產稅徵收可能還有免徵面積問題,這樣的話,用離婚這種避稅辦法,就需要具體盤算了。如果這兩套房都在80平米上下,而免徵面積是40平米,那麼,不離婚是一套免徵、一套全征;離婚後每套房只有一個屋主,每套都有40平米的徵稅面積,合起來和不離婚的情況下繳稅數量一樣,還是相當於「一套免徵、一套全征」。

對擁有大面積住宅的屋主來說,如何降低徵稅面積,就要靠增加免徵面積了;而增加免徵面積,則需要增加常住人口。過去這些年,一線城市裡不少家庭為了讓孩子進入好學區,買了低質量小面積的學區房;除了買學區房之外,還有一個辦法是,把小孩戶口轉移到學區所在地家中長輩的住址名下。不過,不同城市對一個地址名下常駐人口的規定各不相同。

現在,這種玩「學區戶口」的經驗,在房地產避稅問題上起作用了。如果老人自有住宅的面積較大,一些老人可能會想到,像轉移孫輩戶口到好學區地址那樣,把孫輩的戶口轉過來,可以增加常住人口數量,從而提高免徵面積。但是,其居住城市關於有效戶口遷移的規定是必須住滿幾年,是否得在房產登記上列有孫輩的名字,這都需要事先了解。即便這些問題都能解決,轉移孫輩戶口的同時,就會改變兒女住宅的常住人口;換句話說,最後可能變成親族家庭之間的稅務負擔搬家,長輩減稅,兒女卻加稅了。

四、房地產稅率有多高?

這次試點徵收房產稅,試點城市裡人人都會關心稅率問題,到底要收多少稅?這一方面取決於徵稅面積,一方面取決於稅率。而稅率可以有兩方面的參考信息。

過去十年來,上海和重慶作為局部試點房地產稅的城市,上海的房地產稅是固定稅率,按房產估值的0.6%每年徵收,全年收稅2百多億;而重慶的房地產稅是累進稅率,分為0.5%、1%和1.2%這樣三檔。從中共這次選擇多個試點城市施行新的房地產稅、準備向全國推開的籌劃來看,新版房地產稅試點地區的稅率可能不會定得太高,否則難以在其它地方推廣;但有可能採取累進稅率,對少數堅持保有多套住房或持有豪宅的家庭來說,會採用較高的稅率。

中信證券的研究報告認為,各試點城市會自行確定當地的房地產稅稅率,預計整體稅率會在0.2%到1%之間。假如這種看法被證明屬實,對只有1套房的屋主,在免徵面積之外的徵稅面積,可能會採取最低稅率,比如百分之零點幾;而對第二套房或豪宅的稅率,則可能平均會達到1%或者更高的累進稅率。

徵稅的房地產計算價值,應該不是購進價,也不會是隨時浮動的市價,而是參考國際經驗,以市價的五折或七折對房產價值評估,以此計算房產稅。據中信證券的研究報告介紹,這樣做有兩個考慮。其一,城市政府在土地出讓時已經按地產價值征繳過費用,這些費用被房地產公司轉移到了房價裡,不宜再度列入稅基;其二,房產主沒有住宅土地的所有權,只有這土地的70年使用年限,所以有必要打折來估算稅基。

其實,即便是按房價的五折或七折來計算房地產稅的稅基,這也是「惡稅」。之所以不說它屬於「非法稅收」,是因為中共治下從無法治,憲法和法律不過是玩弄於中共股掌之中的「橡皮泥」。此「惡稅」之惡就在於,住房本身遠遠不值其市價的五成或七成,按這個比例徵收房地產稅,已經是惡意收稅了。

據任澤平在其《房地產周期》一書中的分析,2015年,北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、武漢、重慶、成都、蘇州這11個城市的房價構成是,建築安裝開支只占房價的11%,而土地成本高達房價的40%,稅收成本則占16.7%,土地加稅收開支占房價約六成左右。也就是說,房主買房時,已經通過房地產公司,向政府支付了土地價值及住宅開發所必須的基礎設施建設費用,這些支出占房價的四成;現在當局又再次按房價的五成到七成收房產稅,無疑是每年重複徵稅。

五、開徵房地產稅的微觀和宏觀後果

中共如今已經進入了從中產階層身上「刮油」度日的階段。舉一個例子,如果有一位房主住在上海,其第二套房的面積是100平米,此刻上海全市商品房成交價是每平米39,631元。按這個平均房價計算,他的徵稅房產市價接近4百萬元;按七折計算徵稅的房地產估值為280萬。若按每年1%的房產稅率繳納房地產稅,他一年得交2萬8000元;而上海市去年城鎮單位就業人員年平均工資是12萬元,扣除個人所得稅、社保繳費之後,人均年可支配收入大約8萬元;這2萬8000的房地產稅額,相當於每年從他的稅後荷包裡掏走三分之一。

過去,持有多套房的人往往把房子出租,用租金付按揭,以房養房,然後坐等房地產價格上漲帶來增值。但房地產稅開徵後,房主除了按揭照付以外,又多了一大筆房地產稅;這房地產稅很難轉嫁給沒錢買房的租客,因為租客並不會因房地產稅開徵就增加個人收入。養房虧本後,會有很多人拋售二手房;而二手房市場上賣主大增,買主卻越來越少,房價必定下跌。今後,持有房地產可能再也不是捧著「聚寶盆」,而是抱著一個家庭財產不斷流失的「無底罐」。城市中產家庭的財產組成中,房產價值的比例將逐漸降低,這既與房價下跌、家庭財產縮水有關,也與房主降價出脫多套房產變現有關。

開徵房地產稅的宏觀經濟效果必然是負面的。中產家庭的金融資產每年被房地產稅掏走一塊,加上房地產價值縮水,必然會影響到許多家庭的開支用度,它們不可能再像以前那樣有房地產價值撐腰時那麼大手大腳。整體經濟的消費將因此減少,從而導致服務業和製造業更加蕭條。房地產稅全國鋪開之時,就是中國的中產家庭以往那種十分滿足的生活跌落之時。

本文只代表作者的觀點和陳述。

(轉自大紀元/責任編輯:劉明湘)

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