程晓农:房地产税如何改变中国中产家庭未来

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房产是中国人家庭资产的主要组成部分,就平均状况而言,城镇家庭的家庭财产中,约七成是房产的价值。最近中共宣布,即将开始征收房地产税的多地试点。房地产税无疑是对城镇中产家庭的一个重大冲击,事关各家各户的家庭财产是否缩水、今后生活水平是否变动。我在新唐人电视台的《方菲访谈》栏目中即将播出的一期节目里,分析了中共征收房产税,其实本无法理可言;与城市房产相关的私有土地直到1982年才首次被中共突然没收。本文不重复那些内容,主要分析可能的试点城市名单,房地产税征税范围和房地产税税率,从而让读者们对这些问题有一个初步的了解。

一、房地产税试点从哪里开始?

10月23日全国人大常委会宣布,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作,试点周期为5年;根据试点实施情况,5年后全国人大或制定全国性房地产税法并在全国铺开。

试点城市的名单将在今年年底公布,明年开始试点城市就会启动房地产税征收。来自中国的人都会关心,自家住宅所在地或家人居住地是否属于试点城市。目前还不知道准确答案,10月下旬国内网上出现不少赚眼球的各种关于试点城市的猜测,不少消息上网后又被删除,说明这些猜测本身并不靠谱。

但也有一些消息提供了线索。据《华尔街日报》报导,中南海全面推行房地产税的意向遭到很大阻力,最初提出在30个城市试点,然后缩减到10个城市。

“经济观察网”10月23日的报导提到,今年相关部门向深圳、杭州、苏州、济南这4个城市征询,问它们“是否支持在当地试点征收房地产税”;而5月财政部、国家税务总局、住建部在北京召开房地产税座谈会时,这4个城市的负责人都参加了,此外,已就房产税试点10年的上海和重庆也参加了这次座谈会。“经济观察网”就此分析,这6个城市有几个特点,一是经济发达,试点对经济基本面影响不大;二,其中一些城市房价上涨较快;三,这些城市过去的卖地收入比较高,可以观察房地产税在多大程度上能替代卖地收入。

而10月25日公布的中信证券的研究报告则认为,这次房产税试点的范围又进一步缩小到4个地方,即上海、重庆、深圳、海南。据笔者看,海南如果实行试点,主要会在海口和三亚征收房产税。海南若愿意试点,可能有一个重要原因,即海口和三亚的很多房主是“候鸟”族,每年只在秋冬季从北方南下居住,向这些外地房主收房产税,无疑会扩充海南省的腰包。如果最后确定的试点地区确实像中信证券估计的那样,实际上这4个试点地区当中,上海和重庆只是扩大过去征收房产税的范围并提高税率,新增加的试点城市只有两个,即深圳和海南。

二、谁的房子要收税?

上面提到的那些城市一旦被宣布为房地产税试点城市,人们最关心的自然是,谁的房子要征税。

如果从上海和重庆自2011年到现在一直实行的旧版房地产税试点来看,其征税范围很小。上海是针对本市居民新购的第二套或多套住房以及非本市居民新购住房;重庆则针对个人拥有的独栋住宅、新购的高档住房以及在重庆无户籍、无企业、无工作的个人新购住房。这两地的旧版试点之不同在于,上海是对拥有多套房的人收房地产税,而重庆主要是对高端豪宅征收房地产税。

这次新版房地产税试点仍然可能选择上海和重庆,这说明,不会再简单地延续这两个地方过去的征税范围。如果中共当局只考虑按这两个城市原来的征税范围收税,那这两个地方已经按旧版征税方法征收十年了,何需再试点?既然这两个城市又被纳入新版税收试点,就说明,新版房地产税的征收范围一定比旧版的征收范围更大。

那征收范围可能如何扩大呢?其实,结合上海和重庆旧版征税的范围,多少可以看出一些端倪。在上海,第二套以上的住房过去就要收房地产税,这是对必要住宅以外的房产收税;而在重庆,豪宅要征税。所谓豪宅,无非是住房面积大;不管是独栋住宅,还是高档公寓,都比居民楼里的一套普通公寓的面积要大得多。所以,重庆过去的收税方法,其实是收面积税。

明年如果在上海扩大征收范围,那就意味着,房主的独套住宅也可能被纳入征税范围,因为本来已经收了第二套以上房产的税;进一步扩大范围,就只能面向独套住房了。而在重庆扩大征收范围,豪宅早已收税,今后进一步扩大范围,必然会面向普通档次的住房。

由此来看,新版房产税的征收范围很可能是按套数加面积来计算。所谓套数,指本人居住的住宅之外所拥有的住房都要收税;所谓面积,即使房主只有一套房,但面积很大,也可能会按照家庭成员的人数扣除一定的免征面积,剩下的面积开征房地产税。中信证券的研究报告披露,试点城市可能设置40~60平方米的人均免征面积。所以,独套小房的屋主不用担心收税,而独套大房的房主却可能进入收税范围。

三、离婚能避税?

中国人最擅长的是“上有政策,下有对策”,房地产税的风声传出来以后,已经有一些人开始动脑筋,看怎样才能通过调整居住人口,达到避税的目的。在这方面,通常会有两种思考。其一是针对两套房,其二是针对大面积住宅。

首先需要说明的是,有些不了解中共征收房地产税准备工作的人,可能抱有不切实际的想法,以为自己在户口所在地之外的地方拥有的房产,户口所在城市的政府没法掌握情况,或许可以滑过去。其实,中共当局对异地房产资料的联网检索,已经建立起来了。过去几年来,住建部一直在设法建立全国统一的不动产登记系统,采集房屋登记和交易数据,进而实现全国联网、实时查询。2018年6月全国统一的不动产登记信息管理基础平台全国联网已完成,各地的不动产登记系统已统一并网;而最近在一些城市还开始了购房售房的网签服务。这样,随着各地的不动产登记最后完成,全国住房信息的“一张网”便掌握了异地住宅拥有者的信息。如果有人在异地拥有住宅,而该地未列入试点城市,那他还有5年时间处理这些房产;如果异地住宅所在地开始试点收税,房主哪怕住在另一个尚未试点的城市,仍然会收到税单。

谈到设法避税,拥有两套房的夫妻或许会想到,办理离婚之后,把这两套房子分别改成已离婚配偶双方各自拥有,就免除了房地产税。据说,已经有一些人开始着手操作了。但这次房地产税征收可能还有免征面积问题,这样的话,用离婚这种避税办法,就需要具体盘算了。如果这两套房都在80平米上下,而免征面积是40平米,那么,不离婚是一套免征、一套全征;离婚后每套房只有一个屋主,每套都有40平米的征税面积,合起来和不离婚的情况下缴税数量一样,还是相当于“一套免征、一套全征”。

对拥有大面积住宅的屋主来说,如何降低征税面积,就要靠增加免征面积了;而增加免征面积,则需要增加常住人口。过去这些年,一线城市里不少家庭为了让孩子进入好学区,买了低质量小面积的学区房;除了买学区房之外,还有一个办法是,把小孩户口转移到学区所在地家中长辈的住址名下。不过,不同城市对一个地址名下常驻人口的规定各不相同。

现在,这种玩“学区户口”的经验,在房地产避税问题上起作用了。如果老人自有住宅的面积较大,一些老人可能会想到,像转移孙辈户口到好学区地址那样,把孙辈的户口转过来,可以增加常住人口数量,从而提高免征面积。但是,其居住城市关于有效户口迁移的规定是必须住满几年,是否得在房产登记上列有孙辈的名字,这都需要事先了解。即便这些问题都能解决,转移孙辈户口的同时,就会改变儿女住宅的常住人口;换句话说,最后可能变成亲族家庭之间的税务负担搬家,长辈减税,儿女却加税了。

四、房地产税率有多高?

这次试点征收房产税,试点城市里人人都会关心税率问题,到底要收多少税?这一方面取决于征税面积,一方面取决于税率。而税率可以有两方面的参考信息。

过去十年来,上海和重庆作为局部试点房地产税的城市,上海的房地产税是固定税率,按房产估值的0.6%每年征收,全年收税2百多亿;而重庆的房地产税是累进税率,分为0.5%、1%和1.2%这样三档。从中共这次选择多个试点城市施行新的房地产税、准备向全国推开的筹划来看,新版房地产税试点地区的税率可能不会定得太高,否则难以在其它地方推广;但有可能采取累进税率,对少数坚持保有多套住房或持有豪宅的家庭来说,会采用较高的税率。

中信证券的研究报告认为,各试点城市会自行确定当地的房地产税税率,预计整体税率会在0.2%到1%之间。假如这种看法被证明属实,对只有1套房的屋主,在免征面积之外的征税面积,可能会采取最低税率,比如百分之零点几;而对第二套房或豪宅的税率,则可能平均会达到1%或者更高的累进税率。

征税的房地产计算价值,应该不是购进价,也不会是随时浮动的市价,而是参考国际经验,以市价的五折或七折对房产价值评估,以此计算房产税。据中信证券的研究报告介绍,这样做有两个考虑。其一,城市政府在土地出让时已经按地产价值征缴过费用,这些费用被房地产公司转移到了房价里,不宜再度列入税基;其二,房产主没有住宅土地的所有权,只有这土地的70年使用年限,所以有必要打折来估算税基。

其实,即便是按房价的五折或七折来计算房地产税的税基,这也是“恶税”。之所以不说它属于“非法税收”,是因为中共治下从无法治,宪法和法律不过是玩弄于中共股掌之中的“橡皮泥”。此“恶税”之恶就在于,住房本身远远不值其市价的五成或七成,按这个比例征收房地产税,已经是恶意收税了。

据任泽平在其《房地产周期》一书中的分析,2015年,北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉、重庆、成都、苏州这11个城市的房价构成是,建筑安装开支只占房价的11%,而土地成本高达房价的40%,税收成本则占16.7%,土地加税收开支占房价约六成左右。也就是说,房主买房时,已经通过房地产公司,向政府支付了土地价值及住宅开发所必须的基础设施建设费用,这些支出占房价的四成;现在当局又再次按房价的五成到七成收房产税,无疑是每年重复征税。

五、开征房地产税的微观和宏观后果

中共如今已经进入了从中产阶层身上“刮油”度日的阶段。举一个例子,如果有一位房主住在上海,其第二套房的面积是100平米,此刻上海全市商品房成交价是每平米39,631元。按这个平均房价计算,他的征税房产市价接近4百万元;按七折计算征税的房地产估值为280万。若按每年1%的房产税率缴纳房地产税,他一年得交2万8000元;而上海市去年城镇单位就业人员年平均工资是12万元,扣除个人所得税、社保缴费之后,人均年可支配收入大约8万元;这2万8000的房地产税额,相当于每年从他的税后荷包里掏走三分之一。

过去,持有多套房的人往往把房子出租,用租金付按揭,以房养房,然后坐等房地产价格上涨带来增值。但房地产税开征后,房主除了按揭照付以外,又多了一大笔房地产税;这房地产税很难转嫁给没钱买房的租客,因为租客并不会因房地产税开征就增加个人收入。养房亏本后,会有很多人抛售二手房;而二手房市场上卖主大增,买主却越来越少,房价必定下跌。今后,持有房地产可能再也不是捧着“聚宝盆”,而是抱着一个家庭财产不断流失的“无底罐”。城市中产家庭的财产组成中,房产价值的比例将逐渐降低,这既与房价下跌、家庭财产缩水有关,也与房主降价出脱多套房产变现有关。

开征房地产税的宏观经济效果必然是负面的。中产家庭的金融资产每年被房地产税掏走一块,加上房地产价值缩水,必然会影响到许多家庭的开支用度,它们不可能再像以前那样有房地产价值撑腰时那么大手大脚。整体经济的消费将因此减少,从而导致服务业和制造业更加萧条。房地产税全国铺开之时,就是中国的中产家庭以往那种十分满足的生活跌落之时。

本文只代表作者的观点和陈述。

(转自大纪元/责任编辑:刘明湘)

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