金言:2022年中國房子會跌成白菜價嗎?

FacebookPrintFont Size簡體

「忽喇喇似大廈傾,昏慘慘似燈將盡。」大家知道,日前召開的中共經濟工作會議,因害怕經濟出現硬著陸,「穩字當頭,穩中求進」,以「穩」作為2022年經濟工作的總基調。尤其是在會後官方的新聞通稿中,「穩」字出現的頻率竟高達25次,比上年多出一倍。這說明,過去二十多年作為中共經濟最大支柱的房地產業,確實已經獨木難支,無力回天。

一、 杭州「第一孟母盤」,下調400萬無人問津

早在2017年,馬雲就說過那句令國人震驚的話:房子八年前天價,八年後「白菜價」!當時很多人嗤之以鼻,說他異想天開,痴人說夢。網上一有看空樓市的帖子,便遭群起而攻之。隨後幾年,房價也的確有如「芝麻開花節節高」,甚至一飛沖天。令人瞠目結舌,跌破眼鏡,懷疑馬雲是否真的一時馬失前蹄。

玻璃大王曹德旺也曾預言:以後的房子賣也賣不掉,租也租不掉,還要交管理費,有不少人認為幾套房子可以實現資產保值,抵抗通貨膨脹,對此我建議早點賣掉多餘的房子。但不少人卻不以為然、一時頭腦發熱、盲目跟風,不惜東拼西湊、砸鍋賣鐵、掏光「六個錢包」,才勉強湊足首付。然後,完全不考慮未來社會經濟惡化、個人收入下降、家庭承受能力等諸多因素。只有錯賣的,沒有錯買的,見到不少炒房者一夜之間變成百萬、千萬富翁,滿以為買到就是賺到、房子將永無止境地漲上去。於是,不自量力、打腫臉充胖子、走火入魔般瘋狂舉債買、買、買。甚至空手套白狼,就連首付款都是變相向銀行貸款所取得的。

誰知天有不測風雲。2021年7月,正當人們陶醉在「百年黨慶」的狂歡之中而不能自拔的時候,突然傳來冰山破碎的「咔嚓」聲。因資金鍊斷裂、債務危機而爆雷的恆大,終於成為中共房地產業倒下的第一塊多米諾骨牌。一時間,樂極生悲,物極必反。全社會房價下跌、銷售下滑、土地流拍,從而引發中南海的極大恐慌,不知所措。

據大陸時代財經披露,作為杭州最繁華的老城區,西湖積澱了深厚的教育「家底」,名校雲集,吸引了不少家長在此購房置業。其中,耀江文鼎苑對口杭州第一梯隊小學,與浙江大學分校僅一路之隔,學習氛圍濃厚,被坊間戲稱為杭州「第一孟母盤」。

然而,近半年該小區房源總價普遍下調100-300萬元。其中一套二手房,經過10次降價,目前總價已從1,100萬元回落至695萬元,單價從12.54萬元/平方米降至7.92萬元/平方米,共縮水400萬元,仍無人問津。隨著房屋價格大幅回落的同時,亦伴隨著成交量的大幅下降。10月份杭州二手房成交量不及高峰時的五分之一。

目前來看,過高的房價不僅嚴重脫離了大陸百姓的正常收入水平,超出了中等收入群體的極限承受力,也限制了一般居民其它消費能力,並對製造業、對創新構成了嚴重影響。有學者指出,即使不考慮房價調控的因素,房價上漲的動力也已經到了一個減弱的時期。也就是說,如果沒有疫情的衝擊,房地產風險的暴露也只是遲早的事。

國家統計局公布的數據顯示,2021年11月全國新房市場價格下跌城市超過84%,二手房價格下跌更是達到90%以上,平均房價持續回落,目前已經跌至2019年的水平。12月10日,易居研究院調查結果報告,當前百城商品房庫存規模為2016年8月份以來的最高值,即創下5年來的新高。其中,三四線城市淪為重災區。更可悲的是,居然不少城市樓盤開盤的去化率為零,真是活久見!

二、 燕郊房價腰斬,淪為「斷供潮」重災區

大家知道,北京的房價很高,購房門檻更高。於是,距離北京最近的燕郊、廊坊、香河等環京地區便成為北漂一族最理想的落腳地。燕郊房價大致經歷過三次起伏,最近一次是2015年,從當時的均價七、八千一平米,暴漲至2017年4月的2.8萬,最高區域飆升至4萬。而現在的二手房被攔腰砍斷,只有1.8萬,折幅超過5成。而廊坊永清的房價,則從2017年高峰時的2.3萬降至目前的0.65萬。這何止是打骨折、腰斬、膝蓋斬,簡直就是砍頭剁腳。令人欲哭無淚,慘不忍睹。似乎真的應驗了馬雲所說的「白菜價」!

這幾天,網上瘋傳一位北漂族,自己在燕郊買房的親身經歷。他2017年高位接盤,按揭貸款298萬元在燕郊購買了一套面積140平米三居室,總價426萬。如今,這套房大概只能賣240萬元,已虧186萬。過去4年共支付本息80多萬,還剩餘218萬。今年由於大環境等原因,自己已經無力還貸,於是選擇了斷供。但在斷供7個月後,他收到了法院的判決書,還需承擔利息和罰息、案件受理費、保全費、起訴律師費合計19萬元。

自從2015年張家口拿到冬奧會的舉辦權,當地房價就像是坐上了直昇飛機,一路飆漲,開盤必日光。兩年後,張家口的房價達到了每平米1.3萬的歷史最高點,比申奧前翻了一番。疫情之後,張家口主城區房價每平米降至8千元。跑去維權的老業主比比皆是,有的甚至欲跳樓維權。

河南還有一對夫妻,由於這兩年疫情加上教育「雙減」,讓小倆口雙雙失業。屋漏偏遭連陰雨,今年的水災又令妻子打工的超市被迫關門。鄭州的房價腰折後,連他們的首付也跌沒了,最終不得不棄房斷供。

最近,國內棄房斷供的現象似乎比比皆是,並越來越多。最新數據顯示,去年大陸居民總負債金額達到200萬億人民幣,相當於每人背負著14.3萬元的債務。中國已從全球「儲蓄第一大國」變成「負債第一大國」。

目前全國4億多人身上都背負著房貸,一旦斷供,後果將不堪設想。這也是中共最擔心、最害怕的事情,並不得不緊急出台「限跌令」。

根據阿里法拍房數據,2021年截止目前全國法拍房已超過165萬套,但2017年僅0.9萬套,2018年為2萬套,2019年則爆增至50萬套,2020年再次翻倍至127萬套,4年時間成幾何級數增長。有媒體預測2022年將超過250萬套,其中有近4成是因為還不上房貸而被拍賣的。

三、 中共是如何一步步收割房奴的「韭菜」的?

2016年9月17日,有人以「中國樓市的13個必經之路」為題,對房地產的走勢大膽地進行了預測,並逐步得到了應驗。
1. 開閘放水(2015年多次降准、降息刺激房市)
2. 房價飆升(16年開始)
3. 高價賣地解地方政府債務危機(已完成)
4. 房地產金融化,驅趕居民存款進入樓市(樓市成超發貨幣蓄水池)
5. 外管局最大「對手」消失,外匯暫時安全
(為了保外匯、保房價,2017年各大房企停止海外投資併購)
6. 跟隨美帝收緊貨幣(美國多次加息,中國收緊房貸、限制開發商融資渠道和持續定向加息)
7. 銀行通過CDS(信用違約互換)轉移大部分風險(美國次貸危機引發原因)
8. 限購製造天花板,刺破泡沫,房價開始下跌(先限購後限跌,避免硬著陸)
9. 高位接盤或投資客無法套現,人民幣資金被成功鎖定
10. 土地財政轉型(地方賣地收入移交給稅收端口)
11. 開徵房產稅,徹底套死無害散戶
12. 驅趕剩餘資金重新進入實業,保住就業
13. 人民幣國際化(一帶一路國家放棄美元而改用人民幣結算)

中共央行大水漫灌,通過貨幣超發和信貸擴張吹大房地產泡沫;地方政府利用前所未有的城鎮化,出賣土地來給自己輸血;開發商空手套白狼,並帶動上下游幾十個產業的發展;房奴們的按揭貸款為銀行創造高額利潤,為開發商創造巨大收益,從而完成一輪又一輪的經濟循環和規模擴張。

過去20年,中共正是通過土地價值釋放,製造「地王」,抬高房價,空手套白狼,反覆收割韭菜的方式來拉動經濟,並一躍成為全球第二大經濟體,創造了一夜暴富的所謂經濟神話。因此房地產始終被視為拉動中國經濟的火車頭,成為中國經濟彎道超車的發動機。

但2017年之後,房地產成了強弩之末,對中國經濟的拉動邊際效應開始衰減。2018年的中美貿易戰,2019年的外資撤離,2020年的疫情爆發,2021年的新生人口下降,都成了中國房地產泡沫破滅的一道道催命符。韭菜割完了,中共這個吸血鬼自己也就完了。

四、 中國會重蹈日本房地產泡沫的覆轍嗎?

中共御用經濟學家李稻葵前不久透露,中國經濟在未來五年將面臨改革開放以來「最困難的時期」。有一張圖生動地演繹了地產行業奄奄一息的現狀,按其危險程度依次為:
1)已下病危通知書的有:華夏幸福、恆大、泰禾、藍光、三盛、新華聯;
2)正在搶救室搶救的有:恆泰、鴻坤、奧園、富力、佳兆業、當代置業、花樣年、新力、中南建設;
3)進入重症監護室的有:德信、陽光城、雅居樂、實地、寶能集團、建業、協信、綠地、新城;
4)進入住院部的有:金地、融創、碧桂園、榮盛等等。

「歷史不會完全重複,但卻總是驚人相似。」戰後的日本,走過了一個靠房地產拉動經濟的怪圈。當時的日本人相信,房價只漲不跌,並不惜舉全家、全國之力,把所有的錢都投入到房產。日本當時房產的市值是美國的5倍,僅賣掉東京的地皮就可買下整個美國。凡是有房一族個個都成為「中產」。但是,泡沫終究不可能永無止境地膨脹下去。當一枝獨秀的房地產業把所有產業的血都吸乾之後,一旦接盤的人越來越少,必然引來房價瘋狂下跌。加上人們喜歡跟風,買漲不買跌,這個時候,房地產便陷入越跌越沒人買的惡性循環之中。

在中國海南也曾發生過房產泡沫破裂的情景。在1991年到1993年上半年間,海南住房均價從1,400元上漲到了7,500元,幾萬元買房的普通人,轉眼之間就成了身價上百萬的富人。只可惜好景不長,僅在1993年下半年就跌去了47%,在1994年和1995年又下跌了23%,紙上的財富一夜清零。原本認為銀行不會破產的想法,也變成了很殘酷的現實。房產原本作為銀行最好的資產,很快變為一文不值的「爛帳」,海南發展銀行也破天荒成為中國第一家破產的銀行。

在2019博鰲房地產論壇上,東方證券首席經濟學家邵宇稱:十六年來,北上廣深的房價漲了20倍,但全國的GDP上漲了只有不到7倍。中國現在的房地產總市值65萬億美金,相當於450萬億人民幣,已超過美國+歐盟+日本的總和,是GDP的5倍(房地產占GDP總量,中國是411%,而全球平均是260%),是廣義貨幣供應量M2的2.5倍,是儲備貨幣的15倍,是貨幣發行的45倍。

第四次全國經濟普查公報顯示,2018年末,全國房地產業從業人員為1,263.5萬人,建築業從業人員5,808.9萬人。這還不包括與之相關的建材、家電、家具、電梯等行業。房地產行業直接影響的總人口可能在2.5到3億人。到2020年,全國土地使用權出讓收入已占到財政收入的46%。其中,對土地財政依賴度最高的十大城市分別為:溫州179%、昆明163%、福州153%、杭州、太原、合肥、武漢、南京。

據相關統計數據,目前國內有近2億家庭是通過貸款購房,房貸在家庭負債的占比達到75.9%。2021年三季度末,人民幣房地產貸款達到51.4萬億元,其中個人住房貸款餘額37.37萬億元,房地產開發貸款餘額12.16萬億元。與此同時,房企債券也到了償還的高峰期。

因此,融創老闆孫宏斌說,房價一旦下跌超過30%,那他們都死了。相當於說,過去行業黑天鵝的時候,都是一兩家行業龍頭倒下的時候就見底了。而對當前的地產行業而言,顯然是要等只有一兩家行業龍頭活著的時候,才能見底。遠比當年日本房地產泡沫嚴重許多倍。

五、 房地產這頭「灰犀牛」會不會引發金融危機?

古代《扁鵲見蔡桓公》一文,講述了齊國國君蔡桓公因諱疾忌醫,直至病入膏肓,最終不治身亡的寓言故事。旨在告誡世人特別是為政者,應該勇於正視現實,直面個人災難、社會危機,防微杜漸,未雨綢繆,及早採取救治措施,才能避免不必要的損失。當今紅朝的官員極其類似當年的蔡桓公。

扁鵲見到蔡桓公,提醒他說:「您的肌膚間有些小毛病,不醫治恐怕病情會加重。」蔡桓公卻反駁說:「我沒有病。」等扁鵲離開後,蔡桓公還私下對人講:「有的醫生喜歡給沒病的人治病,以此來顯示自己的醫術高超。」十天後扁鵲第二次進見蔡桓公,並嚴肅地指出:「您的病已經深入到肌肉裡,不及時治療將會更加嚴重。」蔡桓公視若罔聞。又過了十天,扁鵲再一次告誡蔡桓公:「您的病已滲透進腸胃裡,不立即採取措施治療,恐怕再也來不及了。」蔡桓公聽後又十分不高興。再過了十天,扁鵲遠遠地望見蔡桓公掉頭就跑。

於是,蔡桓公派人問其緣故。扁鵲說:「當疾病在表面肌膚時,只需用膏藥便可敷治;而當疾病深入進肌肉之中時,也可用針灸來治癒;即使疾病潛伏在腸胃裡,依然還可用湯劑來治療;而當疾病滲透進骨髓之後,那就是掌管人壽命之神的事情了。就是再高明的醫生,也無起死回生之法。」過了五天,蔡桓公疼痛難忍,派人尋找扁鵲,扁鵲已逃到秦國。蔡桓公不久便痛苦地死去。

其實,中國房地產泡沫在2020年就已經開始大面積破滅。但中共當局害怕因房地產硬著陸,從而引發系統性金融風險。這樣,出於維護「一黨獨裁」政權穩定的需要,中共除了變著各種花樣,將早就已經千瘡百孔的「膿包」捂著、蓋著之外。還利用「一言堂」的謊言媒體,自欺欺人地宣稱,「中國經濟長期向好的趨勢始終沒有改變。」「市場已經見底,房價即將上漲,各地銷售開始回暖。」

繼續誘騙那些頭腦簡單、貪得無厭的「韭菜」們前赴後繼地朝火坑裡跳,充當最後一波「接盤俠」。直到今天,在無數房地產公司債台高築,貸款逾期,官司不斷,股價暴跌,工地停工,員工失業,天雷滾滾,哀鴻遍野;以及各大中城市土地財政枯竭,賣地收入陡降,大量寫字樓、商鋪空置,開發區、產業園普遍爛尾,就連經濟最發達地區的公務員都開始降薪的情況下。中共御用專家仍在掩耳盜鈴,至死不休地忽悠大陸百姓,「中國的房地產沒有泡沫。」「中國不會出現房貸危機。」從而引發網絡一片嘲笑和罵聲。

眾所周知,日本經濟的轉折點恰好是在房地產泡沫破滅之後。現在,日本正在進入第四個失去的十年。但是,日本房地產泡沫破滅時,日本已經進入發達國家的行列,不致於讓國民陷入貧困,可謂「瘦死的駱駝比馬大」。更何況日本是完全開放的市場經濟,土地房屋均屬個人所有的私有財產,一切都靠經濟周期的自我調節。而中國目前正處在從低等收入向中等收入過度之中,中共這個世界上最大的地主壟斷著全部土地的所有權,中國百姓依然是無產階級,只有70年的土地使用權。房地產泡沫一旦破滅,等待中共國的將是難以想像的風險和危機。更多、更大的雷可能被拖到明年或今後幾年,直到實在掩蓋不住了才會被全面引爆,其殺傷力也就更大。

總之,「繁華落盡一場空,曲終人散皆是夢。」中國的高房價不僅綁架了中國經濟,還導致不婚不育,致使中國生育率創43年的新低,結婚率創17年新低,中共房地產賺的就是斷子絕孫的錢。對中共來講,房地產的穩定,還關乎其政權的穩定。房產興,則經濟興,經濟興,則中共存;房產衰,則經濟衰,經濟衰,則中共亡。

本文只代表作者的觀點和陳述。

(轉自大紀元/責任編輯:劉明湘)

相關文章
評論