金言:2022年中国房子会跌成白菜价吗?

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“忽喇喇似大厦倾,昏惨惨似灯将尽。”大家知道,日前召开的中共经济工作会议,因害怕经济出现硬着陆,“稳字当头,稳中求进”,以“稳”作为2022年经济工作的总基调。尤其是在会后官方的新闻通稿中,“稳”字出现的频率竟高达25次,比上年多出一倍。这说明,过去二十多年作为中共经济最大支柱的房地产业,确实已经独木难支,无力回天。

一、 杭州“第一孟母盘”,下调400万无人问津

早在2017年,马云就说过那句令国人震惊的话:房子八年前天价,八年后“白菜价”!当时很多人嗤之以鼻,说他异想天开,痴人说梦。网上一有看空楼市的帖子,便遭群起而攻之。随后几年,房价也的确有如“芝麻开花节节高”,甚至一飞冲天。令人瞠目结舌,跌破眼镜,怀疑马云是否真的一时马失前蹄。

玻璃大王曹德旺也曾预言:以后的房子卖也卖不掉,租也租不掉,还要交管理费,有不少人认为几套房子可以实现资产保值,抵抗通货膨胀,对此我建议早点卖掉多余的房子。但不少人却不以为然、一时头脑发热、盲目跟风,不惜东拼西凑、砸锅卖铁、掏光“六个钱包”,才勉强凑足首付。然后,完全不考虑未来社会经济恶化、个人收入下降、家庭承受能力等诸多因素。只有错卖的,没有错买的,见到不少炒房者一夜之间变成百万、千万富翁,满以为买到就是赚到、房子将永无止境地涨上去。于是,不自量力、打肿脸充胖子、走火入魔般疯狂举债买、买、买。甚至空手套白狼,就连首付款都是变相向银行贷款所取得的。

谁知天有不测风云。2021年7月,正当人们陶醉在“百年党庆”的狂欢之中而不能自拔的时候,突然传来冰山破碎的“咔嚓”声。因资金链断裂、债务危机而爆雷的恒大,终于成为中共房地产业倒下的第一块多米诺骨牌。一时间,乐极生悲,物极必反。全社会房价下跌、销售下滑、土地流拍,从而引发中南海的极大恐慌,不知所措。

据大陆时代财经披露,作为杭州最繁华的老城区,西湖积淀了深厚的教育“家底”,名校云集,吸引了不少家长在此购房置业。其中,耀江文鼎苑对口杭州第一梯队小学,与浙江大学分校仅一路之隔,学习氛围浓厚,被坊间戏称为杭州“第一孟母盘”。

然而,近半年该小区房源总价普遍下调100-300万元。其中一套二手房,经过10次降价,目前总价已从1,100万元回落至695万元,单价从12.54万元/平方米降至7.92万元/平方米,共缩水400万元,仍无人问津。随着房屋价格大幅回落的同时,亦伴随着成交量的大幅下降。10月份杭州二手房成交量不及高峰时的五分之一。

目前来看,过高的房价不仅严重脱离了大陆百姓的正常收入水平,超出了中等收入群体的极限承受力,也限制了一般居民其它消费能力,并对制造业、对创新构成了严重影响。有学者指出,即使不考虑房价调控的因素,房价上涨的动力也已经到了一个减弱的时期。也就是说,如果没有疫情的冲击,房地产风险的暴露也只是迟早的事。

国家统计局公布的数据显示,2021年11月全国新房市场价格下跌城市超过84%,二手房价格下跌更是达到90%以上,平均房价持续回落,目前已经跌至2019年的水平。12月10日,易居研究院调查结果报告,当前百城商品房库存规模为2016年8月份以来的最高值,即创下5年来的新高。其中,三四线城市沦为重灾区。更可悲的是,居然不少城市楼盘开盘的去化率为零,真是活久见!

二、 燕郊房价腰斩,沦为“断供潮”重灾区

大家知道,北京的房价很高,购房门槛更高。于是,距离北京最近的燕郊、廊坊、香河等环京地区便成为北漂一族最理想的落脚地。燕郊房价大致经历过三次起伏,最近一次是2015年,从当时的均价七、八千一平米,暴涨至2017年4月的2.8万,最高区域飙升至4万。而现在的二手房被拦腰砍断,只有1.8万,折幅超过5成。而廊坊永清的房价,则从2017年高峰时的2.3万降至目前的0.65万。这何止是打骨折、腰斩、膝盖斩,简直就是砍头剁脚。令人欲哭无泪,惨不忍睹。似乎真的应验了马云所说的“白菜价”!

这几天,网上疯传一位北漂族,自己在燕郊买房的亲身经历。他2017年高位接盘,按揭贷款298万元在燕郊购买了一套面积140平米三居室,总价426万。如今,这套房大概只能卖240万元,已亏186万。过去4年共支付本息80多万,还剩余218万。今年由于大环境等原因,自己已经无力还贷,于是选择了断供。但在断供7个月后,他收到了法院的判决书,还需承担利息和罚息、案件受理费、保全费、起诉律师费合计19万元。

自从2015年张家口拿到冬奥会的举办权,当地房价就像是坐上了直升飞机,一路飙涨,开盘必日光。两年后,张家口的房价达到了每平米1.3万的历史最高点,比申奥前翻了一番。疫情之后,张家口主城区房价每平米降至8千元。跑去维权的老业主比比皆是,有的甚至欲跳楼维权。

河南还有一对夫妻,由于这两年疫情加上教育“双减”,让小俩口双双失业。屋漏偏遭连阴雨,今年的水灾又令妻子打工的超市被迫关门。郑州的房价腰折后,连他们的首付也跌没了,最终不得不弃房断供。

最近,国内弃房断供的现象似乎比比皆是,并越来越多。最新数据显示,去年大陆居民总负债金额达到200万亿人民币,相当于每人背负着14.3万元的债务。中国已从全球“储蓄第一大国”变成“负债第一大国”。

目前全国4亿多人身上都背负着房贷,一旦断供,后果将不堪设想。这也是中共最担心、最害怕的事情,并不得不紧急出台“限跌令”。

根据阿里法拍房数据,2021年截止目前全国法拍房已超过165万套,但2017年仅0.9万套,2018年为2万套,2019年则爆增至50万套,2020年再次翻倍至127万套,4年时间成几何级数增长。有媒体预测2022年将超过250万套,其中有近4成是因为还不上房贷而被拍卖的。

三、 中共是如何一步步收割房奴的“韭菜”的?

2016年9月17日,有人以“中国楼市的13个必经之路”为题,对房地产的走势大胆地进行了预测,并逐步得到了应验。
1. 开闸放水(2015年多次降准、降息刺激房市)
2. 房价飙升(16年开始)
3. 高价卖地解地方政府债务危机(已完成)
4. 房地产金融化,驱赶居民存款进入楼市(楼市成超发货币蓄水池)
5. 外管局最大“对手”消失,外汇暂时安全
(为了保外汇、保房价,2017年各大房企停止海外投资并购)
6. 跟随美帝收紧货币(美国多次加息,中国收紧房贷、限制开发商融资渠道和持续定向加息)
7. 银行通过CDS(信用违约互换)转移大部分风险(美国次贷危机引发原因)
8. 限购制造天花板,刺破泡沫,房价开始下跌(先限购后限跌,避免硬着陆)
9. 高位接盘或投资客无法套现,人民币资金被成功锁定
10. 土地财政转型(地方卖地收入移交给税收端口)
11. 开征房产税,彻底套死无害散户
12. 驱赶剩余资金重新进入实业,保住就业
13. 人民币国际化(一带一路国家放弃美元而改用人民币结算)

中共央行大水漫灌,通过货币超发和信贷扩张吹大房地产泡沫;地方政府利用前所未有的城镇化,出卖土地来给自己输血;开发商空手套白狼,并带动上下游几十个产业的发展;房奴们的按揭贷款为银行创造高额利润,为开发商创造巨大收益,从而完成一轮又一轮的经济循环和规模扩张。

过去20年,中共正是通过土地价值释放,制造“地王”,抬高房价,空手套白狼,反复收割韭菜的方式来拉动经济,并一跃成为全球第二大经济体,创造了一夜暴富的所谓经济神话。因此房地产始终被视为拉动中国经济的火车头,成为中国经济弯道超车的发动机。

但2017年之后,房地产成了强弩之末,对中国经济的拉动边际效应开始衰减。2018年的中美贸易战,2019年的外资撤离,2020年的疫情爆发,2021年的新生人口下降,都成了中国房地产泡沫破灭的一道道催命符。韭菜割完了,中共这个吸血鬼自己也就完了。

四、 中国会重蹈日本房地产泡沫的覆辙吗?

中共御用经济学家李稻葵前不久透露,中国经济在未来五年将面临改革开放以来“最困难的时期”。有一张图生动地演绎了地产行业奄奄一息的现状,按其危险程度依次为:
1)已下病危通知书的有:华夏幸福、恒大、泰禾、蓝光、三盛、新华联;
2)正在抢救室抢救的有:恒泰、鸿坤、奥园、富力、佳兆业、当代置业、花样年、新力、中南建设;
3)进入重症监护室的有:德信、阳光城、雅居乐、实地、宝能集团、建业、协信、绿地、新城;
4)进入住院部的有:金地、融创、碧桂园、荣盛等等。

“历史不会完全重复,但却总是惊人相似。”战后的日本,走过了一个靠房地产拉动经济的怪圈。当时的日本人相信,房价只涨不跌,并不惜举全家、全国之力,把所有的钱都投入到房产。日本当时房产的市值是美国的5倍,仅卖掉东京的地皮就可买下整个美国。凡是有房一族个个都成为“中产”。但是,泡沫终究不可能永无止境地膨胀下去。当一枝独秀的房地产业把所有产业的血都吸干之后,一旦接盘的人越来越少,必然引来房价疯狂下跌。加上人们喜欢跟风,买涨不买跌,这个时候,房地产便陷入越跌越没人买的恶性循环之中。

在中国海南也曾发生过房产泡沫破裂的情景。在1991年到1993年上半年间,海南住房均价从1,400元上涨到了7,500元,几万元买房的普通人,转眼之间就成了身价上百万的富人。只可惜好景不长,仅在1993年下半年就跌去了47%,在1994年和1995年又下跌了23%,纸上的财富一夜清零。原本认为银行不会破产的想法,也变成了很残酷的现实。房产原本作为银行最好的资产,很快变为一文不值的“烂账”,海南发展银行也破天荒成为中国第一家破产的银行。

在2019博鳌房地产论坛上,东方证券首席经济学家邵宇称:十六年来,北上广深的房价涨了20倍,但全国的GDP上涨了只有不到7倍。中国现在的房地产总市值65万亿美金,相当于450万亿人民币,已超过美国+欧盟+日本的总和,是GDP的5倍(房地产占GDP总量,中国是411%,而全球平均是260%),是广义货币供应量M2的2.5倍,是储备货币的15倍,是货币发行的45倍。

第四次全国经济普查公报显示,2018年末,全国房地产业从业人员为1,263.5万人,建筑业从业人员5,808.9万人。这还不包括与之相关的建材、家电、家具、电梯等行业。房地产行业直接影响的总人口可能在2.5到3亿人。到2020年,全国土地使用权出让收入已占到财政收入的46%。其中,对土地财政依赖度最高的十大城市分别为:温州179%、昆明163%、福州153%、杭州、太原、合肥、武汉、南京。

据相关统计数据,目前国内有近2亿家庭是通过贷款购房,房贷在家庭负债的占比达到75.9%。2021年三季度末,人民币房地产贷款达到51.4万亿元,其中个人住房贷款余额37.37万亿元,房地产开发贷款余额12.16万亿元。与此同时,房企债券也到了偿还的高峰期。

因此,融创老板孙宏斌说,房价一旦下跌超过30%,那他们都死了。相当于说,过去行业黑天鹅的时候,都是一两家行业龙头倒下的时候就见底了。而对当前的地产行业而言,显然是要等只有一两家行业龙头活着的时候,才能见底。远比当年日本房地产泡沫严重许多倍。

五、 房地产这头“灰犀牛”会不会引发金融危机?

古代《扁鹊见蔡桓公》一文,讲述了齐国国君蔡桓公因讳疾忌医,直至病入膏肓,最终不治身亡的寓言故事。旨在告诫世人特别是为政者,应该勇于正视现实,直面个人灾难、社会危机,防微杜渐,未雨绸缪,及早采取救治措施,才能避免不必要的损失。当今红朝的官员极其类似当年的蔡桓公。

扁鹊见到蔡桓公,提醒他说:“您的肌肤间有些小毛病,不医治恐怕病情会加重。”蔡桓公却反驳说:“我没有病。”等扁鹊离开后,蔡桓公还私下对人讲:“有的医生喜欢给没病的人治病,以此来显示自己的医术高超。”十天后扁鹊第二次进见蔡桓公,并严肃地指出:“您的病已经深入到肌肉里,不及时治疗将会更加严重。”蔡桓公视若罔闻。又过了十天,扁鹊再一次告诫蔡桓公:“您的病已渗透进肠胃里,不立即采取措施治疗,恐怕再也来不及了。”蔡桓公听后又十分不高兴。再过了十天,扁鹊远远地望见蔡桓公掉头就跑。

于是,蔡桓公派人问其缘故。扁鹊说:“当疾病在表面肌肤时,只需用膏药便可敷治;而当疾病深入进肌肉之中时,也可用针灸来治愈;即使疾病潜伏在肠胃里,依然还可用汤剂来治疗;而当疾病渗透进骨髓之后,那就是掌管人寿命之神的事情了。就是再高明的医生,也无起死回生之法。”过了五天,蔡桓公疼痛难忍,派人寻找扁鹊,扁鹊已逃到秦国。蔡桓公不久便痛苦地死去。

其实,中国房地产泡沫在2020年就已经开始大面积破灭。但中共当局害怕因房地产硬着陆,从而引发系统性金融风险。这样,出于维护“一党独裁”政权稳定的需要,中共除了变着各种花样,将早就已经千疮百孔的“脓包”捂着、盖着之外。还利用“一言堂”的谎言媒体,自欺欺人地宣称,“中国经济长期向好的趋势始终没有改变。”“市场已经见底,房价即将上涨,各地销售开始回暖。”

继续诱骗那些头脑简单、贪得无厌的“韭菜”们前赴后继地朝火坑里跳,充当最后一波“接盘侠”。直到今天,在无数房地产公司债台高筑,贷款逾期,官司不断,股价暴跌,工地停工,员工失业,天雷滚滚,哀鸿遍野;以及各大中城市土地财政枯竭,卖地收入陡降,大量写字楼、商铺空置,开发区、产业园普遍烂尾,就连经济最发达地区的公务员都开始降薪的情况下。中共御用专家仍在掩耳盗铃,至死不休地忽悠大陆百姓,“中国的房地产没有泡沫。”“中国不会出现房贷危机。”从而引发网络一片嘲笑和骂声。

众所周知,日本经济的转折点恰好是在房地产泡沫破灭之后。现在,日本正在进入第四个失去的十年。但是,日本房地产泡沫破灭时,日本已经进入发达国家的行列,不致于让国民陷入贫困,可谓“瘦死的骆驼比马大”。更何况日本是完全开放的市场经济,土地房屋均属个人所有的私有财产,一切都靠经济周期的自我调节。而中国目前正处在从低等收入向中等收入过度之中,中共这个世界上最大的地主垄断着全部土地的所有权,中国百姓依然是无产阶级,只有70年的土地使用权。房地产泡沫一旦破灭,等待中共国的将是难以想像的风险和危机。更多、更大的雷可能被拖到明年或今后几年,直到实在掩盖不住了才会被全面引爆,其杀伤力也就更大。

总之,“繁华落尽一场空,曲终人散皆是梦。”中国的高房价不仅绑架了中国经济,还导致不婚不育,致使中国生育率创43年的新低,结婚率创17年新低,中共房地产赚的就是断子绝孙的钱。对中共来讲,房地产的稳定,还关乎其政权的稳定。房产兴,则经济兴,经济兴,则中共存;房产衰,则经济衰,经济衰,则中共亡。

本文只代表作者的观点和陈述。

(转自大纪元/责任编辑:刘明湘)

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