低利率高通脹 投資者湧入房市 普通購房者難競爭

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【新唐人北京時間2022年02月13日訊】去年美國成屋銷售創下過去15年來的最高數量。搶房熱中不同的購屋者可能有不同的目標,而根據房地產市場數據公司 CoreLogic 的數據,2021 年前三個季度,美國獨立屋的買方中有27%為投資者,遠高於2019年底的 17%。

房地產是目前經濟環境下的投資好選項

在宏觀經濟方面,促進投資人湧入房市的原因是,直到目前,美聯儲仍維持貨幣寬鬆政策,銀行抵押貸款利率也一直徘徊在歷史低點附近,還有加劇的通貨膨脹——去年底直到今年初的通脹水平創下 40 年來最高。而投資房地產通常被認為是一種很好的規避通脹風險的對沖。

房地產投資人中規模各具,有舊屋翻新者、大大小小的房東、華爾街支持的機構,還有最近新型的投資人、「即刻買家」(iBuyers)。「即刻買家」是一類在線運作的購房公司,可以在短時間內購買、修理然後轉售房産。 (Opendoor 和 Offerpad 就是其中的例子。Zillow也曾經是。)

由於這些投資者主要關注於中低端市場,讓首次購房者更感到房市緊俏的壓力。而一些投資者是華爾街公司擁有財力雄厚,在本已的庫存緊缺的房市裡,普通購房者的機會就更小了。

簡單總結各方增加房地產投資的原因,喬治梅森大學房地產創業中心教授兼主任埃裡克·馬裡伯賀(Eric Maribojoc)認爲:「投資者一直在低利率環境下追求更高的收益率。近年來隨著獨立屋住宅租金和房屋價值的強勁增長,獨立屋出租的回報頗具吸引力。」

根據美國全國房地產經紀人協會的數據,美國房屋的中位價在 2021 年上漲了 17%。這種快速的價格增長,正是以低買高賣方式獲利的舊屋翻新者和「即刻買家」看好的機會。

根據CoreLogic 經濟學家托馬斯·馬龍(Thomas Malone)的解釋,「價格和租金都在飈升,這使得投資住房比其它資產更具吸引力。」

房租漲成商機 千禧代成家更推高住房需求

房價上漲還起到了另一個作用,人們租房的時間更長了。而這個過程中推高了租房的租金。根據 Realtor.com 的數據,在 2020 年 12 月至 2021 年 12 月期間,租金增長了 19%。

租金的上漲對機構投資者來說很有吸引力,他們去年佔所有投資居家住房者的 26%,高於一年前的 14%。這些財力雄厚的競爭對手——它們代表對沖基金、養老基金或房地産投資信託基金 (REIT)——通常會把購買的自住房屋轉化爲出租房屋,旨在爲股東創造穩定的回報。

而千禧代中的最大人群正在進入組建家庭的黃金年齡,他們對自住房和獨立屋出租物業的需求,也讓投資者看到商機。

但總體而言,小投資者、也就是擁有九處或更少房產的投資者仍佔去年所有投資購房的43%。

賣家青睞現金出價 投資者佔優勢

房屋買賣交易中投資者只是其中一方,那賣方的因素又是如何發揮作用的呢?

通常投資者會以現金出價,在很多情況下現金購買對賣家更有誘惑力,他們將很快收到售房款,成交只需幾天到幾週;如果賣家需要快速得到現金或因工作搬遷或止贖等而需要匆忙出售,現金出價會讓賣家看中;賣家無需擔心銀行批准、房屋檢查或價值評估,從而消除了可能導致交易終止的三個擔憂。

無論賣家選擇投資者的理由是什麼,有一點是肯定的:對於普通購房者,幾年來已充滿挑戰的購房環境變得更加嚴峻。

(記者周成編譯報道/責任編輯:林清)

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